Inwestycje wieloetapowe to coraz częściej spotykana i popularna forma inwestowania w nieruchomości. Inwestorzy często zmieniają jednak koncepcje w trakcie gry. Jedną z nich jest podział nieruchomości po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy lub po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Czy podział nieruchomości, albo zmiana numeracji działek może zaważyć na procesie inwestycyjnym? Czy pierwsza inwestycja zablokuje nam możliwości realizacji kolejnych? Czy da się prowadzić dwa postępowania podziałowe na kilka etapów nieruchomości jednocześnie? Czy zatwierdzenie podziału nieruchomości po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy skutkuje jej nieważnością? Co w sytuacji, gdy mamy prawomocne pozwolenie na budowę, a budowa jest w realizacji? Czy inwestor musi uzyskać pozwolenie zamienne?

Planowanie działań podziałowych w kontekście etapowania inwestycji

Inwestycje wieloetapowe to coraz częściej spotykana i popularna forma inwestowania w nieruchomości, najczęściej mieszkaniowych (zabudowa szeregowa lub bliźniacza, domy jednorodzinne, bloki mieszkaniowe). Inwestor kupuje taniej dużą nieruchomość, ale inwestycję realizuje etapami. Najczęściej wynika to z kwestii finansowych, ale może też być związane z badaniem preferencji nabywców lub najemców w ramach sprzedaży lub najmu pierwszego etapu. Jest to również zabieg pozwalający na zwiększanie parametrów zabudowy przy realizacji kolejnych pozwoleń na budowę. Mając zabudowaną budynkami jedną działkę z pierwszego etapu, „zwiększamy” sobie parametry zabudowy przy uzyskiwaniu WZ dla kolejnych etapów inwestycji. Zwiększamy, w przypadku, gdy na innych działkach sąsiednich nie ma jeszcze żadnej zabudowy, jest park, albo jest niższa zabudowa. Jeśli w pierwszym etapie udało nam się wynegocjować do WZ o kondygnację czy dwie więcej, to w drugim etapie będzie to już parametr brany pod uwagę przez urzędnika obligatoryjnie. Ważne jest, żeby pierwsza inwestycja nie zablokowała nam możliwości realizacji kolejnych. Niezbędny jest tu podział geodezyjny, który wydzieli obszar inwestycji zgodny z decyzją o warunkach zabudowy (WZ) lub planem zagospodarowania terenu (PZT). Jeżeli tego nie zrobimy przyszły nabywca lokalu, budynku otrzymał udział w nieruchomości gruntowej przysługujący całej nieruchomości. Automatycznie staje się uczestnikiem postępowania przyszłych etapów inwestycji, a udziały po oddaniu kolejnego etapu inwestycji musiałyby być na nowo przeliczane. Jest to niedopuszczalne, dlatego trzeba szczegółowo zaplanować poszczególne procesy i etapy inwestycji.

Podział w oparciu o ustalenia MPZP lub wydane decyzje o warunkach zabudowy

W przypadku terenu objętego obowiązującym MPZP możemy od razu podzielić całą nieruchomość (jeżeli mamy już koncepcje wszystkich etapów), lub wydzielić jeden etap (jeżeli mamy koncepcję tylko pierwszego etapu). W tym ostatnim przypadku ważne jest, żeby określić w jakim czasie chcemy realizować kolejny etap inwestycji. Nie ma możliwości prowadzenia dwóch postępowań podziałowych do jednej nieruchomości jednocześnie. Niezbędne jest wykonanie podziału nieruchomości pierwszego etapu, który zatwierdzony zostanie decyzją podziałową. Dopiero po wydaniu takiej decyzji i wprowadzeniu zmian w ewidencji gruntów i budynków może zostać złożony kolejny wniosek o podział. O tym ile trwa procedura pisałem w artykule „Ujawnienie podziału nieruchomości w EGIB i KW. Aktualizacja KW dopiero po 11 miesiącach?” Podobnie sytuacja wygląda w odniesieniu do terenu nieobjętego MPZP – podział realizowany jest w oparciu o wydane decyzje WZ. Jeżeli dla całego obszaru mamy wydane decyzje o WZ na poszczególne etapy, warto od razu podzielić całą nieruchomość zgodnie z obszarami wydanych decyzji. Nie może być rozbieżności pomiędzy projektem podziału, a obszarami określonymi w decyzjach o WZ. Jeżeli mamy wydaną tylko jedną decyzję WZ na pierwszy etap, można wydzielić tylko pierwszy etap. W tym przypadku ważne jest określenie jak szybko chcemy realizować kolejny etap oraz jak długo trwają postępowania podziałowe w naszej gminie, o czym pisałem w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?”. Nie można doprowadzić do sytuacji, że brakujące ogniwo jakim jest podział nieruchomości zablokuje nam możliwość komercjalizacji inwestycji. Tak niestety często się dzieje. Trafia do mnie wielu inwestorów z prośbą o pomoc w tym zakresie. Warto w harmonogram inwestycji wpisać etapy i czas związany z podziałem nieruchomości, żeby mieć pewność, że procedury nie będą wstrzymywać innych procesów inwestycji.

Zobacz więcej przykładowych podziałów nieruchomości >>

Czy po podziale decyzja o WZ traci ważność?

W decyzji o warunkach zabudowy opisane są nieruchomości, których ta decyzja dotyczy. Przy opisie terenu objętego decyzją o WZ wykorzystuje się dane ewidencyjne działek tj. numer działki, numer obrębu i nazwa gminy. Jeżeli po wydaniu decyzji o WZ został zatwierdzony podział nieruchomości i zmieniły się oznaczenia działek, nie skutkuje to jej nieważnością. Tezę tę podziela Wojewódzki Sąd Administracyjny IV SA/Po 1017/16 w wyroku z dnia 27.04.2017 r. „Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana dla określonej (oznaczonej geodezyjnie) „działki”, lecz dla określonego „terenu”. Niewątpliwie nie są to pojęcia tożsame. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji w.z., może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie w tej decyzji owej działki (owych działek) służy przede wszystkim identyfikacji tego terenu oraz wyznaczeniu jego granic. Jest bezsporne, że w wyniku geodezyjnego podziału takiej działki (takich działek) nie przestaje istnieć teren, którego dana decyzja w.z. dotyczy, a tylko zmienia się formalny (geodezyjny) „opis” tego terenu.” Warto mieć jednak na uwadze, że w analogicznych przypadkach mogą pojawić się inne linie orzecznictwa.

Podział po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę

Co w sytuacji, gdy mamy prawomocne pozwolenie na budowę, a budowa jest w realizacji? Czy inwestor musi uzyskać pozwolenie zamienne, jeśli nastąpi geodezyjne wydzielenie działki? Czy będzie to traktowane, jako istotne odstępstwo od projektu, które w rozumieniu Ustawy Prawo Budowlane będzie wymagało zamiennego pozwolenia na budowę? Art. 36a. pkt 5 Ustawy stanowi: „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany; 

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

1. a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,
2. b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,
3. c) liczby kondygnacji;

3) warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które są wymagane do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia:

1. a) budowy (…)
2. b) przebudowy (…), oraz instalowania, (…);

7) zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej, ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.”

Dalej art. 36a. pkt 6 Ustawy stanowi: „Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, jest obowiązany zamieścić w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.”

Czy podział to istotne odstępstwo od projektu?

W związku z powyższym, czy podział geodezyjny powinien być zakwalifikowany, jako istotne odstąpienie od projektu budowlanego? Użyte w Ustawie sformułowanie „istotnych”, pozostawia wiele wątpliwości i każdorazowo do danego przypadku należy podchodzić indywidualnie. Przeanalizujmy kilka kwestii. Wyrok sądu SA w Lublinie z dnia 28 maja 2015 r. (II SA/Lu716/14) stanowi, że „W wyniku podziału nie ma potrzeby zmieniać decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje, których postanowienia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych”.

Jednak warto odnieść się do art. 34 ust. 3. Ustawy prawo budowlane, który stanowi: „Projekt budowlany zawiera: 1) projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii [poświadczonej za zgodność z oryginałem przez projektanta]*, obejmujący:

1. a) określenie granic działki lub terenu,
2. b) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
3. c) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
4. d) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
5. e) informację o obszarze oddziaływania obiektu;”

Czy podział nieruchomości dezaktualizuje mapę do celów projektowych?

Dokonując podziału nieruchomości dane nanosi się na mapę zasadniczą i przedkłada w gminie w wydziale geodezji. Mapa zasadnicza stanowi podstawę do wykonania mapy do celów projektowych do pozwolenia na budowę. Dokumenty do pozwolenia składa się w wydziale architektury. W niektórych gminach wydziały geodezji i wydziały architektury są połączone, a w niektórych nie. W praktyce urzędnikom łatwiej jest czasami wysłać list polecony z wydziału do wydziału, niż zapukać do pokoju obok. Czy przedłożenie do wydziału geodezji zmienionej po podziale mapy zasadniczej może skupić uwagę urzędników wydziału architektury i będzie konieczna aktualizacja mapy do celów projektowych do uzyskanego pozwolenia na budowę? Art. 14a) Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. 2020 poz. 471) stanowi, że definicję mapy do celów projektowych należy zaczerpnąć z art. 2 ust. 7a) Ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2020 poz. 2052). Tam z kolei dowiadujemy się, że: „Ilekroć w ustawie jest mowa o: mapie do celów projektowych – rozumie się przez to opracowanie kartograficzne, wykonane z wykorzystaniem wyników pomiarów geodezyjnych i materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zawierające elementy stanowiące treść mapy zasadniczej (…), a także informacje niezbędne do sporządzenia dokumentacji projektowej oraz, z uwzględnieniem art. 12c ust. 1 pkt 1, klauzulę urzędową, o której mowa w art. 40 ust. 3g pkt 3, stanowiącą potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego zbiorów danych lub dokumentów, o których mowa w art. 12a ust. 1, w oparciu o które mapa do celów projektowych została sporządzona, albo oświadczenie wykonawcy prac geodezyjnych o uzyskaniu pozytywnego wyniku weryfikacji.”

Z powyższego wynika, że mapa do celów projektowych musi zawierać elementy z pomiarów naniesione na mapę zasadniczą. Ale czy prawo w tym przypadku będzie dotyczyło wydanych decyzji przed rzeczywistymi zmianami w terenie? Mowa jest wyżej o „sporządzeniu dokumentacji projektowej”, a w przypadku, gdy podział jest po uzyskanym pozwoleniu na budowę, to wielu prawników trzymałoby się linii obrony, że poprzednia mapa był aktualna na czas jej składania.

Czy zatem jest konieczność uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę?

Podział nie wpływa na zakres zatwierdzanych robót budowlanych i prowadzi do wydzielenia fizycznego działki. Zatem nie zmienia treści zaprojektowanego budynku, a wpływa jedynie na stan prawny nieruchomości. Jeśli podział nie wpłynie na zmiany zagospodarowania terenu, a przewidziany w pozwoleniu budynek powstanie w tym samym miejscu i na takich samych warunkach, to poza zmianą powierzchni działki i zmianą numeru ewidencyjnego sam podział nic nie zmienia. Musi on jednak spełniać określone parametry planu czy WZ, wydzielana działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Ponadto działka, na której jest właśnie budowany dom musi mieć zapewnione media na własnej działce lub mieć ustaloną służebność.

Jeśli jednak podział wpłynąłby na warunki techniczne usytuowania budynku (zmiana granic po podziale, brak zachowanych odległości budynku od granic działki po podziale itd.), to wtedy należy go traktować, jako istotne odstępstwo i w mojej ocenie konieczne będzie wykonanie zamiennego pozwolenia na budowę.

Kiedy podział w trakcie budowy wstrzyma inwestycję wieloetapową?

Może to mieć miejsce, gdy projekt budynku i pozwolenie na budowę wykonano na mapie do celów projektowych, na której nie została zweryfikowana wiarygodność granic. Przy podziale nieruchomości geodeta uprawniony ma obowiązek sprawdzenia granic. Co w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności realizowane są budynki (np. zabudowa bliźniacza), a dopiero potem wykonywany jest podział nieruchomości. Problemy z granicami  mogą zatem zaskoczyć na etapie składania dokumentacji do pozwolenia na budowę – pierwszego etapu lub kolejnych, jeśli przy pierwszym etapie nikt nie wychwycił ewentualnego błędu. Błędy map do celów projektowych mogą zostać obnażone również w późniejszych etapach (w tym przy późniejszych podziałach nieruchomości). W ramach opracowania mdcp, w wielu przypadkach powinny być sprawdzone granice, a jeżeli zajdzie taka konieczność, okazane na gruncie. Od kilku lat geodeci mają obowiązek ustalenia, weryfikacji granic działki w przypadku, kiedy budynek jest projektowany od granic działki w odległości 4 m (ściana z oknami) lub mniejszej. W 2020 roku wprowadzono kolejną regulację, w której istnieje również konieczność weryfikacji granic w przypadku innych obiektów budowlanych, które będą w odległości mniejszej lub równej  3 m od granic. Geodeta musi zatem zapytać o ten aspekt architekta. W przypadku gdy architekt udzieli informacji, że budynek będzie oddalony więcej niż 4 m od granicy działki (lub inny obiekt budowlany o 3 m),  geodeta nie ma obowiązku weryfikowania granic i odnotowuje tę informacje w operacie technicznym. Jeżeli w ramach decyzji biznesowych, koncepcja inwestycji ulegnie zmianom i architekt przysunie budynki 4 m lub bliżej granicy działki, to mdcp może okazać się bezużyteczna. Niekiedy również konsekwencje mogą być znacznie gorsze.  Po pierwsze urząd na etapie sprawdzania dokumentacji do PnB może odrzucić taki projekt, a jeśli urzędnik tego nie wychwyci, to może wychwycić to geodeta na etapie inwentaryzacji powykonawczej wybudowanego już budynku. Może to również ujrzeć światło dzienne, gdy sąsiad w trakcie naszej budowy (lub po jej zakończeniu) ustali granice własnej nieruchomości. W najgorszym przypadku grozić może nam rozbiórka budynku, jeżeli okaże się że granice na mapie były błędne. Po drugie, gdy granica jest faktycznie przesunięta (np. o 30 cm z jednej strony), a tego nie ujawniono, to niewiedza w tym zakresie może znacząco wydłużyć proces projektowy. Nierzadko proces musi ruszać od nowa, albo trzeba całkowicie zmienić koncepcję biznesową. Jakie problemy wygeneruje zmiana granic i jaki wpływ będzie miało to na zmianę koncepcji projektowej? Szczegółowo na ten temat pisałem w zagadnieniu „Zmiana wymiarów działki i znikające metry 2 po podziale. Czy przesunięcia granic o 15 m są możliwe?” Granice, granice, granice.. powtarzamy to od lat jak mantrę. To element, który zaniedbuje tak wielu inwestorów.

Podsumowanie

Reasumując, w zależności od wyników analizy możliwości podziałowych, podział może nie być zakwalifikowany jako istotna zmiana, która wymagałaby zamiennego pozwolenia na budowę. Jeśli jednak podział wpłynąłby na warunki techniczne usytuowania budynku (zmiana granic po podziale, brak zachowanych odległości budynku od granic działki po podziale, konieczność przeprojektowania mediów itd.), to wtedy należy go traktować, jako „istotne odstępstwo”. Powyższe pokazuje, że niefortunnie skonstruowane pierwsze pozwolenie na budowę może zablokować nam kolejne etapy inwestycji.

* Zmiana w pkt 1 w ust. 3 w art. 34 wejdzie w życie z dn. 1.07.2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 11)

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Measure it soon!