Specustawa mieszkaniowa
Nie taki diabeł straszny
Obowiązująca od 22 sierpnia 2018 r. Ustawa o ułatwieniach w przygotowywaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, odbiła się szerokim echem w środowisku inwestorów, architektów, a także urbanistów oraz prawników zajmujących się obsługą prawną procesów inwestycyjnych. Ustawa, nazywana przez media LEX DEWELOPER, wskazywana była jako prezent dla deweloperów, ponieważ umożliwiła budowę budynków głównie wielorodzinnych na terenach, na których dotychczas nie było to możliwe. Czy obawy inwestorów co do faktycznej możliwości uzyskania pozytywnej uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy mieszkaniowej – tzw. Lex Deweloper są uzasadnione?
Obawy przed niekontrolowaną zabudową
Największe obawy słychać było z ust urzędników, którzy bali się podjęcia prób niekontrolowanej zabudowy obszarów dotychczas niezurbanizowanych bądź podejmowania prób realizacji inwestycji mieszkaniowych zaburzających ład przestrzenny. Inwestorzy z kolei obawiali się, że mimo ogólnie korzystnych dla procesu inwestycyjnego rozwiązań, ustawa nie znajdzie w praktyce szerszego zastosowania, albowiem gminy będą skutecznie utrudniały uzyskanie uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, a ponadto rozstrzygnięcie wniosku i tak będzie należało do radnych, którzy nie będą przecież zobligowani do pozytywnego rozpatrzenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych.
Reakcja gmin na specustawę
Początkowe działania poszczególnych gmin, a w praktyce dużych miast, potwierdziły powyższe obawy. Kilka największych ośrodków – w tym Warszawa, Poznań czy Gdańsk podjęły uchwały o lokalnych standardach lokalizacyjnych, znacząco zaostrzając wymogi konieczne do zrealizowania inwestycji mieszkaniowej. W tym celu w uchwałach rad gminy zmniejszano maksymalną wysokość zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a także zmniejszano wymaganą ustawowo odległość od szkół czy przedszkoli, których istnienie było warunkiem dopuszczalności realizacji inwestycji mieszkaniowych. Kolejnym orężem zmierzającym do utrudnienia uzyskania uchwały lokalizacyjnej, a tak naprawdę do skutecznego złożenia wniosku w trybie specustawy, było wydawanie decyzji odmownych przez prezydentów miast w kwestiach zaświadczeń o istnieniu w określonej przepisami odległości od planowanej inwestycji szkół podstawowych oraz przedszkoli mogących pomieścić odpowiednią liczbę uczniów. Mimo argumentów podnoszonych przez inwestorów oraz prawników o braku podstaw odmowy wydawania zaświadczeń – w sytuacji, gdy w przepisami określonej odległości znajduje się budynek szkoły czy przedszkola, wydawano kolejne niekorzystne rozstrzygnięcia. Powoływano się przy tym między innymi na wysokie obłożenie placówki edukacyjnej czy wręcz na posiadane przez gminę dane demograficzne wskazujące na to, że niebawem placówka będzie przepełniona i nie będzie w stanie przyjąć kolejnych uczniów. Sprawy tego rodzaju oczekują na rozpoznanie przez samorządowe kolegia odwoławcze, a być może również przez sądy administracyjne. Trzeba jednak mieć na względzie, że argumenty jakie przemawiają na korzyść inwestorów w tych sprawach mogą skutkować zmianą podejścia gmin w kwestii wydawania omawianych zaświadczeń.
O szansach inwestycyjnych
W perspektywie czasu, negatywne nastawienie urzędników do specustawy wyraźnie maleje, co nie powinno dziwić. Rozwiązania przyjęte w przepisach specustawy są nie tylko korzystne dla inwestorów, ale również gminom dają możliwość znacznie szybszego i przede wszystkim mniej kosztownego niż zmiana planu miejscowego, dopuszczenia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Porównując nowy tryb ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowych z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, zwraca uwagę to, że odmiennie niż przy decyzjach o warunkach zabudowy w trakcie ustalania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie ma konieczności zapewnienia udziału w postępowaniu właścicieli nieruchomości sąsiednich. Ustalenie lokalizacji przybiera formę zbliżoną do uchwalenia planu miejscowego – w tym sensie, że wniosek wraz z dołączonymi dokumentami przedstawiany jest do publicznej wiadomości i każdy może złożyć uwagi do takiego wniosku. Nie ma jednak ryzyka przedłużania postępowania przez inne strony postępowania, tak jak chociażby w sytuacji śmierci sąsiada, czy problemów z ustaleniem właścicieli nieruchomości przy decyzjach o warunkach zabudowy.
Specustawa nakłada bardzo krótkie terminy nie tylko dla rady gminy na rozpoznanie wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ale również dla sądów administracyjnych. Zarówno Wojewódzki Sąd Administracyjny jak i Naczelny Sąd Administracyjny będą miały 2 miesiące na wydanie wyroku, i to nie tylko w sprawie zaskarżenia uchwały lokalizacyjnej, ale także w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę realizowanego w oparciu o specustawę.
Z praktyki rozpoznanych wniosków
Mimo licznych wątpliwości, szereg wniosków trafił już do gmin, a część z nich doczekała się nawet rozstrzygnięcia. Pozytywne uchwały lokalizacyjne pojawiły się m.in. w Nowym Dworze Mazowieckim, Ełku czy Kędzierzynie – Koźlu. Przykładem negatywnej uchwały jest uchwała Rady Miasta Chorzów, w której odmówiono ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Była ona jednak mocno kontrowersyjna, albowiem miała powstać na skraju Parku Śląskiego, przy czym zgłoszono szereg uwag w tym tych, zarzucających sprzeczność inwestycji z zapisami studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta. Pozytywne uchwały pokazują z kolei możliwości, jakie płyną ze specustawy. Inwestycje mieszkaniowe realizowane w trybie specustawy mieszkaniowej mogą polegać nie tylko na budowie nowych budynków, ale także na ich rozbudowie czy adaptacji na potrzeby mieszkalne. Takim przykładem jest ustalona lokalizacja inwestycji mieszkaniowej w Nowym Dworze Mazowieckim. Specustawa została tam wykorzystana do uzyskania pozwolenia zamiennego dla realizowanej już inwestycji, dzięki czemu inwestor mógł zrealizować dodatkową kondygnację. Nie byłoby to możliwe na tle obowiązującego planu miejscowego. Specustawa pozwala jednak na realizację inwestycji niezgodnej z planem, o ile nie jest ona sprzeczna ze studium. Z kolei w Kędzierzynie – Koźlu ustalono lokalizację inwestycji mieszkaniowej polegającej na przebudowie oraz rozbudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego zespołu budynków dawnej jednostki wojskowej. W przygotowaniu jest również kilka wniosków o podjęcie uchwał lokalizacyjnych na terenach kolejowych oraz pofabrycznych. W wielu przypadkach grunty te obecnie nie mogą być zagospodarowane w jakikolwiek sposób.
Specustawa pozwala tymczasem, niezależnie od zapisów planów miejscowych, a nawet wbrew zapisom studium, zrealizować inwestycję mieszkaniową na terenach, które w przeszłości były wykorzystywane, jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.
Wz-ka czy uchwała lokalizacyjna – a może oba tryby łącznie?
Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem inwestorów jest równoległe prowadzenie postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz postępowania lokalizacyjnego w trybie specustawy mieszkaniowej dla tej samej nieruchomości. Ponieważ oba te postępowania są od siebie niezależne, inwestorzy, zabezpieczając się na wypadek długoletnich walk o pozyskanie korzystnej dla niech decyzji o warunkach zabudowy, bądź też uwzględniając potencjalny sprzeciw społeczny sąsiadów inwestycji, decydują się na podjęcie próby uzyskania uchwały lokalizacyjnej, licząc na znacznie szybsze rozpoczęcie realizacji inwestycji.
Audyt nieruchomości
Z punktu widzenia inwestora zasadniczym elementem poprzedzającym rozpoczęcie prac nad wnioskiem o podjęcie uchwały lokalizacyjnej powinno być przeprowadzenie audytu nieruchomości pod względem możliwości skorzystania z trybu uregulowanego specustawą. W tego typu audycie przede wszystkim sprawdzane jest to, czy potencjalna inwestycja mieszkaniowa nie jest sprzeczna z obowiązującym studium. Weryfikacji podlega jednak szereg innych kwestii jak chociażby ustalenie planów realizacji innego rodzaju inwestycji, które mogą uniemożliwiać podjęcie pozytywnej uchwały (np. inwestycji celu publicznego). Weryfikacja obejmuje kwestie spełnienia szczególnych kryteriów realizacji inwestycji mieszkaniowych, ale również ograniczeń wynikających z innych przepisów prawa, oraz planowanych inwestycji ponadlokalnych. Koniecznym jest też zbadanie zgodności z wydanymi lokalnymi standardami lokalizacyjnymi. Rzetelny audyt nieruchomości poprzedzający decyzję o rozpoczęciu prac nad wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej powinien wyeliminować ryzyko narażenia inwestora na niepotrzebne koszty związanie z przygotowaniem wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i w sposób klarowny pokazać możliwości inwestycyjne nieruchomości.
