Rynek najmu w Polsce

Adrian Hołub (AH): Savills od jakiegoś czasu rozwija w Polsce usługi z zakresu doradztwa budowlanego i projektowego, w tym aranżacji powierzchni biurowych. Ponieważ zajmujecie się również analizą rynku, czy może nam Pan przybliżyć jak aktualnie sektor biurowy w Polsce prezentuje się w liczbach?

Krzysztof Kuciński (KK): Zgodnie z danymi Savills w Warszawie na koniec grudnia 2019 r. w budowie znajdowało się blisko 800 000 m² powierzchni biurowej, z czego ponad połowa ma zostać oddana do użytku w 2020 r. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej stolicy wynoszą obecnie 5,6 miliona m² i wzbogaciły się w ciągu minionych 12 miesięcy o 162 tys. m² w 17 nowych budynkach. W Warszawie w 2019 roku wynajęto 878 000 m², co było najwyższym wynikiem w historii stołecznego rynku (wzrosty o 2,2% w porównaniu do 2018 r.). Jak widać nasz rynek rośnie, a nie zapominajmy, że oprócz nowych inwestycji, które zapełniają się najemcami, również starsze budynki przechodzą rekomercjalizację, co wiąże się często ze zmianą aranżacji wynajmowanych powierzchni czy modernizacją całego obiektu.

Pomiary do space planów  

AH: Również obserwuję ogromny ruch w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. A skoro jest ruch, to są też zmiany w konstrukcji budynków i zmiany w aranżacjach. Space plany to przede wszystkim powierzchnie, na których się pracuje w ramach projektowania. Pytanie, jakie są to powierzchnie? Jak wspomniałem we wstępie, najemcy często zauważają różnice w powierzchni wyliczonej na space planie i tej w umowie najmu. Różnice te sięgają nawet kilkudziesięciu m². Firmy od space planów, z którymi mamy przyjemność współpracować, liczą powierzchnię od nowa według swoich potrzeb, uwzględniając przepisy przeciwpożarowe, czy też wymianę powietrza. Liczą to od rzeczywistych przestrzeni a nie, np. według normy BOMA, która jest do celów najmu. Takie firmy nie muszą się znać na normach pomiaru powierzchni w najdrobniejszym szczególe. Dla dobra wszystkich, w celu ograniczenia niedomówień czterech stron (właściciel, zarządca, najemca, firma od space planu) moim zdaniem należy podawać obie powierzchnie – powierzchnia do celów najmu i powierzchnia niezbędna do liczenia space-planów. Co Pan o tym sądzi? Na jakich materiałach pracuje w Savills dział Building & Project Consultancy? Czy są to projekty od architekta a może pomiary z etapu kalkulacji, o których szczegółowo pisaliśmy we wspólnym artykule “Etapowanie pomiarów budynków. Jak wpływa na powierzchnię najmu?” czy może od nowa zlecacie pomiar?

KK: W budynkach, dla których rzetelnie wykonano pomiary powierzchni na etapie przekazywania nieruchomości do użytkowania sytuacja jest prosta. Wszystkie zmiany wprowadzane są w oparciu o tabelę powierzchni i współczynniki piętrowe/budynkowe. Problem pojawia się w sytuacji, gdy nie dysponujemy właściwa bazą. Wtedy architekt nie jest w stanie podać prawidłowych wartości, co skutkuje koniecznością wykonania pomiarów powykonawczych i zawarcia w umowie najmu odpowiednich zapisów dotyczących ewentualnych maksymalnych dopuszczalnych różnic w stosunku do wstępnie określonej i zawartej w kontrakcie powierzchni netto/brutto.

Jakie trendy w aranżacjach biurowców?

AH: Chciałbym zapytać na koniec o najnowsze trendy w aranżacjach biurowców w rozwijającym się dziale w Savills. Samowystarczalne budynki z przedszkolami, fryzjerami, restauracjami, siłowniami, bieżniami na korytarzach, automatami do piwa już mnie nie dziwią. Co niosą nowe trendy? Czego mamy się spodziewać? Z jednej strony pracownicy na rozmowach kwalifikacyjnych często w pierwszej kolejności pytają o social i udogodnienia, z których mogą korzystać a z drugiej strony nieoficjalnie są rozliczani z czasu, jaki spędzają w tych różnych strefach. Dokąd zmierzają właściciele i zarządcy nieruchomości w tych udogodnieniach Panie Krzysztofie?

KK: Nastawienie na komfort użytkowników, traktowanie biura jako nierozłączny element strategii HR firmy na pewno jest powszechnie zauważalne i pewnie ten trend szybko się nie zmieni. W zakresie technicznych aspektów dostrzegam natomiast ukierunkowanie na zielona energię i rozwiązania proekologiczne. Jest to podykotowane głównie przepisami Unii Europejskiej. Zgodnie z dyrektywą PE 2010/31/UE z 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, państwa członkowskie zapewniają, aby do 31/12/2020 nowe budynki miały niemal zerowe zużycie energii. Niezależnie od tego jak bardzo szerokie i nieprecyzyjne jest to sformułowanie, realna troska o zminimalizowanie zużycia energii przez budynki stała się faktem. Większość inwestorów ma świadomość, że budynki powinny zużywać energię i zasoby naturalne w sposób odpowiedzialny. Na warszawskim rynku biurowym spotykamy już budynki stosujące niekonwencjonalne rozwiązania jak chociażby stropy aktywne, gdzie elementy żelbetowej konstrukcji budynku wykorzystywane są jako wymiennik ciepła. Duża powierzchnia i akumulacyjność pozwala w tym modelu na zastosowanie czynnika o znacząco niższych parametrach niż w rozwiązaniach konwencjonalnych. Temperatura czynnika grzewczego w takiej instalacji wynosi ca. 28-30st. C, podczas gdy w konwencjonalnych grzejnikach jest to ok. 70 st. C.

AH: To odnosi się do konstrukcji budynków, a czego wymagają sami najemcy i ich zespoły do codziennej pracy?

KK: W odniesieniu do przestrzeni biurowej i stanowisk pracy zauważamy, że wymogi zgodności z przepisami to dla wielu najemców zdecydowanie za mało. Oczekują oni, że dobre miejsce pracy biurowej zostanie optymalnie doświetlone światłem naturalnym, a poza porą nasłonecznienia inteligentnym oświetleniem LED, z możliwością regulacji natężenia, a nawet barwy światła. Wentylacja zapewniająca nie min. 30, ale 40 a nawet 50m³/h na osobę, czy systemy monitoringu jakości powietrza oparte o pomiar stężenia CO2 lub zawartość cząstek PM2,5 i PM10 – coraz częściej znajdują się na liście priorytetów naszych klientów. A my jesteśmy od tego, by pomóc im takie najwyższe standardy zapewnić.

AH: Dziękuję za inspirującą rozmowę i życzę Savills projektów z rozmachem.

KK: Dziękuję.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Measure it soon!