W czerwcowym wydaniu 2016 czasopisma C. H. BECK „Nieruchomości” ukazał się kolejny z artykułów naszego autorstwa. Zapraszam do lektury!
„Co powinien zawierać raport z obmiarów powierzchni”
Zanim zacznę wymieniać i komentować, co powinien zawierać raport z obmiaru powierzchni, przytoczę sytuacje, które nakłoniły mnie do napisania poniższego tekstu. Zdarzyło mi się bowiem, że zgłaszały się do mnie znane firmy z branży nieruchomości i prosiły, abym na podstawie pokazanych rzutów rozszyfrował, jaką normą jest wykonany pomiar ich nieruchomości. Sytuacja taka w różnych wariantach pojawiała się kilka razy. Niestety tylko raz byłem w stanie wydedukować, o jaką normę chodzi. W pozostałych przypadkach były to albo opracowania łączące różne normy, albo zawierające modyfikacje – wewnętrzne ustalenia obmiaru powierzchni między stronami.
Metryczka operatu
Najważniejszą kwestią jest to, żeby każda strona całego opracowania (tytułowa, tabelaryczne zestawienie powierzchni, sprawozdanie oraz wszystkie rzuty) zawierała praktycznie wszystkie dane, które wypunktowałem poniżej. Jest to ważne, bo przeważnie te opracowania są rozpinane i same rzuty „przemieszczają się” pomiędzy różnymi osobami, firmami i niekoniecznie trafiają z powrotem do teczek, z których zostały wyjęte. Metryczka, czyli dane podstawowe o operacie powinny zawierać:
- adres budynku (miejscowość, ulica, numer)
- nazwa budynku (jeżeli posiada)
- piętro budynku
- nazwa najemcy / najemców (jeżeli jest wykonywany pomiar fragmentaryczny)
- pełna nazwa normy, którą wykonano opracowanie
- opis modyfikacji normy (o ile wystąpiły)
- data pomiaru i opracowania
- dane wykonawcy (dane firmowe: nazwa firmy, adres, telefon, e-mail, kto pomierzył, kto opracował, kto sprawdził). Może być przydatne, gdy ktoś trzeci będzie pracował na operacie i będzie miał jakieś pytania. Skraca to łańcuszek pośredników i przyspiesza uzyskanie często pilnie potrzebnych informacji
- dane zlecającego – dane firmowe: nazwa firmy, adres, telefon, e-mail, kto dowodził zleceniem
- numeracja – dobrze, żeby cały operat był ponumerowany w sposób „ Strona 1 z 35”, wtedy wiemy czy brakuje nam jakiś stron.
Raport z pomiaru powierzchni
Sam raport z pomiaru powierzchni w przypadku, gdy mierzymy cały budynek lub cały portfel budynków jednego właściciela powinien zawierać:
- stronę tytułową – nazwa i adres obiektu, dane zamawiającego, dane wykonawcy, normę według której był mierzony obiekt
- sprawozdanie techniczne – w skład którego powinny wchodzić następujące elementy: opis normy obmiaru; opis modyfikacji; opis niepomierzonych pomieszczeń i dlaczego ich nie pomierzono a także sposób ich opracowania na rzucie; wykorzystany sprzęt pomiarowy; krótki opis technologii pomiaru; informacje czy budynek był cały mierzony od nowa czy tylko robiona była aktualizacja istniejących rzutów (czego, ja osobiście nie polecam, o czym w artykule „7 GRZECHÓW GŁÓWNYCH WYNAJMUJĄCYCH -Niewiedza kosztuje, a chytry płaci dwa razy-„
- tabelaryczne zestawienie powierzchni – zakres zwykle dostosowywany jest do potrzeb zlecającego pomiar
- dane powierzchniowe – w ramach tych danych muszą być powierzchnie poszczególnych pomieszczeń oraz suma powierzchni dla najemcy, dla piętra, dla budynku
- rzuty pięter / najemców – tu warto aby dany właściciel cały portfel nieruchomości miał opracowany według jednego standardu. Często w tym zakresie opracowanie rozróżniane jest pomiędzy zleceniodawcami na bardzo drobne szczegóły.Chodzi tu o wizualne przedstawienie poszczególnych elementów (np.: jedni wymiarowanie chcą na żółto, inni na niebiesko; jedni chcą wymiarowanie a inni nie, itp.).
Standardowo, jednak w ramach opracowania rysunkowego powinny się znaleźć:
- numer pomieszczenia (normy polskie) lub grupy pomieszczeń (normy zagraniczne)
- funkcje / przeznaczenie pomieszczeń – niezbędne do prawidłowego oznaczenia pomieszczeń przy wykonywaniu pomiarów. Jest to bardzo ważne przy kontroli poprawności wyliczenia współczynników piętrowych i budynkowego. O wyliczaniu współczynników można rpzeczytać więcej w artykule„WSZYSTKO O WSPÓŁCZYNNIKACH POWIERZCHNI WSPÓLNEJ-add-on factor, Load Factor A, R/U Ratio, R/O Ratio-„
- podstawowe elementu architektury – ściany, słupy, drzwi, szachty, WC – przy BOMA możemy pomierzyć pomieszczenia jednego najemcy, jako jedną powierzchnie jeden zbiór
- dane powierzchniowe – w ramach tych danych muszą być powierzchnie poszczególnych pomieszczeń oraz suma powierzchni dla najemcy, dla piętra, dla budynku.
- dane geolokalizacyjne (znak północy, nazwy ulic, pokazanie schematyczne lokalizacji najemcy na rzucie całego piętra)
- skala – najlepiej przedstawić ją zarówno w formie opisowej (np.: 1:1000) oraz w formie podziałki liniowej. Ta druga jest bardzo przydatka (a niestety często pomijana) w przypadku, gdy rysunek jest drukowany na innym formacie papieru lub w innej skali a przed drukiem nie został zmieniona skala opisowa. Wtedy podziałka liniowa łatwo odzwierciedla skalę rysunku. Można ją co prawda pominąć w przypadku gdy jest wymiarowanie. Jednak wyłącznie w programie typu CAD warstwy z wymiarowaniem zajmuje 3 sekundy, a potem dochodzenie (po np.: szerokości drzwi, czy korytarzy) zajmuje co najmniej kilkanaście minut i opatrzone może być błędem.
- informacje dodatkowe – wszelkie dodatkowe informacje, które mogą ułatwić czytanie rysunku lub ewentualne odchylenia od standardów opracowania. Do przykładowych zapisów można zaliczyć np.: „ściany zewnętrzne wkreślono orientacyjnie” lub „ granice (oś ściany) między najemcami ze względu braku możliwości wejścia do sąsiedniego najemcy wkreślono z projektu” lub „pomiar w ramach oznaczonych kolorem pomieszczeń został opracowany na podstawie pomiaru, pozostałe pomieszczenia wrysowano z rzutów archiwalnych od zamawiającego”
- certyfikaty dokładnościowe instrumentów pomiarowych i kopie uprawnień zawodowych – opcjonalnie
Forma przekazania:
- wersja papierowa – my w standardzie mamy przekazywanie 2, 3 komplety opracowań
- wersja elektroniczna – płyty CD/DVD, do każdej wersji papierowej. Na płytach wszystko jest zapisywane w formacie pdf oraz w programach edytowalnych (word, exel, program typu CAD). Ważny jest również (a może przede wszystkim), żeby rysunki wykonane w programie typu CAD w sposób poukładany i żeby poszczególne elementy rysunku były na odpowiednich warstwach. Zdarzało nam się otrzymywać rysunki, gdzie na warstwie dotyczącej opisów powierzchni znajdowały się linie oznaczające ściany.
Powyższe informacje są nie tylko ważne dla zlecającego pomiar, ale również chronią samego wykonawcę. Raz mieliśmy pomiar powierzchni, gdzie dosłownie w ciągu nawet kilkunastu minut po naszych pomiarach burzyli całe ściany działowe, wtedy nie tylko pisaliśmy dzień pomiaru ale godzinę i minutę jak również robiliśmy zdjęcia mierzonych pomieszczeń – właściciel obiektu niestety zbyt wcześnie zlecił rozpoczęcie pomiarów.
Ponadto, wielokrotnie, na danym rzucie wykonujemy w ciągu kolejnych lat drobne zmiany wynikające ze zmiany najemcy, remontów biur. Ważne, aby na takich rzutach, pisać kolejne dodatkowe daty pomiarów wraz z krótką informacją, które pomieszczenie/a były zmieniane a same zmiany w programie typu CAD, powinny być na osobnych warstwach opisanych właśnie datą pomiaru. Przestrzega to przed błędami, które mogą mieć miejsce w przypadku pracy na opracowaniach starszych od aktualnie obowiązujących na obiekcie.
* Autor jest geodetą, szkoleniowcem i pośrednikiem w obrocie nieruchomościami w Warszawie, www.geodezyjny.com
Kopiowanie artykułu w całości lub we fragmentach zabronione bez zgody autora.
Czytaj również w lutowym wydaniu czasopisma C.H. BECK „Nieruchomości” 6/2016.
Zapraszamy do lektury.
