Add-on factor, Load Factor A, R/U Ratio, R/O Ratio
Powierzchnia wspólna na piętrze i powierzchnia budynkowa obecnie w budynkach biurowych jest przydzielana do powierzchni poszczególnych najemców proporcjonalnie do wynajmowanej przez nich powierzchni najmu. W jaki sposób się to robi, jak to się liczy i co najważniejsze, w których normach może występować taka sytuacja.
Współczynniki powierzchni tylko w normie BOMA
Zacznę od ostatniego wyżej wymienionego elementu, bo jest on najważniejszą rzeczą. Sposób wyliczania współczynników powierzchni wspólnej został opisany (jest podany dokładny sposób jego wyliczenia) tylko w jednej normie – BOMA (ANSI/BOMA Z65.1-210 Office Buildings: Standard Methods of Measurement, Method A). W pozostałych normach (Tegova, RICS, GIF, PN-ISO) nie jest on opisany w ogóle. W tych normach nie występuje pojęcie współczynnika piętrowego czy budynkowego, ale niewiedza najemców przyczynia się do coraz bardziej twórczych pomysłów zarządców czy architektów na sposób ich wyliczania. Warto wiec wiedzieć, że w umowach najmu, gdy jest informacja, że powierzchnie i współczynniki wyliczane są zgodnie z normą Tegova to najemca może podważyć całkowicie umowę i będzie miał rację, że nie powinny być mu doliczane żadne współczynniki. Oczywiście obie strony umowy mogą przyjąć za umowne, że dolicza się do powierzchni najmu, powierzchnie wspólne piętrowe i budynkowe. Natomiast nie należy pisać w umowie, że jest to współczynnik zgodny z norma Tegova. Można napisać, ze jest to modyfikacja normy, lub (jeśli jest to prawda), ze sposób naliczania współczynnika jest przyjęty z normy BOMA.
Add-on factor, Load Factor A, R/U Ratio, R/O Ratio-
Jak rozróżnić każdy współczynnik powierzchni wspólnej?
Współczynnik piętrowy(R/U Ratio)
Aby wyliczyć współczynnik piętrowy (R/U Ratio) należy na całym, jednym piętrze „wyszukać” i pomierzyć pomieszczenia wspólne. Według BOMA są to: korytarze, (takie z których korzysta minimum dwóch najemców), wspólne kuchnie, pomieszczenia osób sprzątających (jeżeli służy tylko danemu piętru), piętrowe rozdzielnie elektryczne, palarnia (ale również piętrowa, jeżeli jest jedna na budynek i mają do niej dostęp wszyscy najemcy to jest wtedy liczona do współczynnika budynkowego). Załóżmy teraz, że piętro ma łącznie 2200m² powierzchni (pomieszczenia najmu i pomieszczenie wspólne piętrowe) a same pomieszczenia wspólne piętrowe mają 200m². Z tego wynika, że powierzchnia najmu „netto” ta „dywanowa” ma 2000m². Sposób wyliczenia współczynnika piętrowego jest następujący: (2000m² + 200m²) / 2000m² = 1,1 albo można inaczej powiedzieć 10%. Czyli, jeżeli ktoś na tym konkretnym piętrze (współczynniki piętrowe na różnych piętrach są / mogą być różne) wynajmie 500m² to trzeba mu doliczyć 10% czyli będzie płacił za 550m² plus jeszcze wartość współczynnika budynkowego —o tym w drugiej część artykułu.
W BOMA wyliczenie współczynnika piętrowego obliczamy według wzoru:
Współczynnik piętrowy (R/U Ratio) = suma piętra (FSA + FAA +UA)/ suma UA
gdzie:
FSA – Floor Service Area (powierzchnia serwisowa piętra)
FAA – Floor Amenity Area (powierzchnia socjalna piętra)
UA – Usable Area (powierzchnia użytkowa)
A wiecie, że współczynnik piętrowy dla różnych najemców tego samego piętra może i często jest różny J. Przykładowo, z fragmentu korytarza korzysta tylko dwóch najemców a pozostałych 4 najemców tego piętra nie korzysta z tego korytarza. To jest jeden z wielu przypadków, gdzie należy podejść do sytuacji indywidualnie. Jeśli macie Państwo tego typu zawiłości do rozwiązania, to po prostu prześlijcie mi informację na adrian.holub@geodezyjny.com. Wariantów zawsze jest dużo, zawsze trzeba opisać i wyliczyć sytuację zastaną dla danego budynku, skorygowaną z zapisami w umowach najmu. Dlaczego może mieć to znaczenie? Przykładowo, ekipa pomiarowa mierząc powierzchnię zapisuje od razu przeznaczenie danych pomieszczeń i wydawałoby się, że niewielkie pomieszczenie „x” należy do osoby sprzątającej na piętrze (bo są w nim jakieś wiadra, mop itp. i samo pomieszczenie nie było nawet zamknięte na klucz). Jednak w umowie najmu okazuje się, że to pomieszczenie jest magazynem (powierzchnia najmu) danej firmy. Ekipa pomiarowa robi błąd, dlatego zawsze przed wydrukowaniem całego raportu z pomiarów praktykujemy przesyłanie opracowania w wersji elektronicznej w celu sprawdzenia czy ekipa pomiarowa dobrze zakwalifikowała przeznaczenie pomieszczeń wspólnych piętrowych i budynkowych. Jak pokazuje przykład wyżej nie zawsze jest to oczywiste, czasami nawet trudno znaleźć granicę zewnętrzną danego najemcy. Ogólnie jest to jedyny błąd, który przy opracowaniu może zrobić ekipa pomiarowa, ponieważ umowy najmu (granice najmu) nie są nam udostępniane, dlatego kwestie te zawsze trzeba sprawdzić.
Współczynnik budynkowy (R/O Ratio)
Aby wyliczyć współczynnik budynkowy (R/O Ratio) należy na całym budynku (od pięter minusowych po ostatnią kondygnację) „wyszukać” i pomierzyć pomieszczenia wspólne budynkowe. Według BOMA są to: korytarze w paterze w holu wejściowym, pomieszczenia osób sprzątających (jeżeli służą całemu budynkowi – jest jedno na budynek), budynkowe rozdzielnie elektryczne, palarnia (ale również tylko ta wspólna dla całego budynku), ogólnie wszystkie pomieszczenia techniczne budynkowe, pokój matki z dzieckiem, ostatnio pojawiają się nawet pomieszczenie chillout room. Załóżmy teraz, że budynek ma łącznie 20000m² powierzchni (pomieszczenia najmu i pomieszczenia wspólne piętrowe w całym budynku) a same pomieszczenia wspólne budynkowe mają 1000m². Sposób wyliczenia współczynnika budynkowego (R/O Ratio) jest następujący: (20000m² + 1000m²) / 20000m² = 1,05 albo można inaczej powiedzieć 5%. Czyli jeżeli ktoś na tym konkretnym piętrze wynajmie 500m² to trzeba mu doliczyć 10% (współczynnika piętrowego) co nam daje 550m² i jeszcze doliczyć 5% współczynnika budynkowego) czyli będzie płacił za 577,5m².
W normie BOMA współczynnik budynkowy oblicza się na podstawie wzoru:
Współczynnik budynkowy (R/O Ratio) = PFA całego budynku / (OA + ALLOCATED AREA)
gdzie:
PFA – Preliminary Floor Area (pierwotna powierzchnia kondygnacji)
OA – Ocupant Area (powierzchnia zajmowana przez najemców)
ALLOCATED AREA – powierzchnia przynależna piętrowa do najemców
Warto wskazać również, że: OA (powierzchnia zajmowana przez najemców) + Allocated Area (powierzchnia przynależna piętrowa do najemców) = PFA (Preliminary floor area – pierwotna powierzchnia kondygnacji).
Load Factor A
Aby wyliczyć Load Factor A– iloczyn współczynnika piętrowego i budynkowego należy przemnożyć 1,10 (współczynnik piętrowy) i 1,05 (współczynnik budynkowy), co daje 1,155. Czyli 500m² (powierzchnia najmu użytkowa) razy 1,155 = 577,50m² albo inaczej licząc 500m² razy 1,10 = 550m² i potem 550m² razy 1,05 = 577,50m². W BOMA do wyliczeń współczynników nie uwzględniamy MVP (są to pionowe przejścia techniczne i komunikacyjne): klatki schodowe, szachty (powyżej 0,1m²), szyby windowe). Nie uwzględniamy również dróg samochodowych w parkingach podziemnych czy też miejsc postojowych). Miejsca postojowe wynajmuje się na sztuki i nie biorą one udziału w żadnych wyliczeniach. Magazyny na piętrach ujemnych również nie wchodzą do wyliczenia współczynników – ich powierzchnię mierzymy i wynajmujemy zazwyczaj po innej stawce ale płaconej za m². Inne normy (Tegova, GIF, RICS) określają, jakie pomieszczenia, są wyłączone z opracowania, ale praktyka pokazuje, że nie stanowią one problemu żeby z tych pomieszczeń nie skorzystać do wyliczenia „własnych, umownych” współczynników piętrowych i budynkowego. Należy tylko pamiętać, że trzeba to wszystko odpowiednio ująć w umowach najmu.
Nowy trend – współczynnik kompleksowy
Ostatnio obserwowanym trendem jest wprowadzanie przez inwestorów i zarządców – trzeciego współczynnika, tzw. „kompleksowego”, związanego z terenami wokół budynku. Wpływy z tego tytułu mają pokryć koszty utrzymania zarządzania działką (terenem), na którym znajduje się kompleks budynków – przykładowo biurowo-usługowych. Jest to duży koszt dla najemców, bo kwota z service charge przy tym współczynniku to zwykle dodatkowe 20zł za m².
Zobacz również, jakie zapisy w umowach najmu warto praktykować w kwestii współczynników powierzchni wspólnych – czytaj artykuł Umowa najmu lokalu – przykładowe zapisy o powierzchniach najmu
Współczynnik piętrowy i współczynnik budynkowy
Nowy trend – współczynnik kompleksowy
Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.
Autor: Adrian Hołub