Inwentaryzacja architektoniczna, budowlana czy architektoniczno – budowlana?
Architekt czy geodeta- kto lepiej odzwierciedli budynek?
Czym jest inwentaryzacja architektoniczna, inwentaryzacja budowlana i inwentaryzacja architektoniczno-budowlana? Czy jest różnica w tych pojęciach? Jakie rodzaje dokumentów oraz jakie rysunki powinna zawierać profesjonalnie wykonana inwentaryzacja? Kto ją powinien wykonać – architekt czy geodeta i kto traci najwięcej na niewłaściwie przygotowanym zapytaniu ofertowym dotyczącym inwentaryzacji?
Czym jest inwentaryzacja architektoniczna?
W obrazowy sposób można powiedzieć, że przy inwentaryzacji chodzi o odtworzenie w dokumentacji (w formie papierowej lub cyfrowej) istniejącego budynku lub fragmentu budynku, który z jakiś powodów nie posiada żadnych projektów lub rysunki są nieaktualne. Opracowaniu należy nadać taką formę, w jakiej powinno zostać złożone do odpowiedniego celu i urzędu. Należy zaznaczyć, że finalnie stanowi ona jedną ze składowych dokumentacji do pozwolenia na budowę, rozbudowę, nadbudowę, więc powinna spełniać konkretne formalne wymogi. Tworząc ją powinniśmy skorzystać z Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Rozporządzenie to na swojej ostatniej stronie zawiera wykaz norm, do których się odwołuje. Na 9 wymienionych tam norm, aż 5 dotyczy rysunku budowalnego (oznaczeń budynku, nazw budynku i ich części, numeracji, sposobu wymiarowania, oznaczeń graficznych na rysunkach architektoniczno-budowlanych, zasad wymiarowania).
Niespójność pojęć
W samych normach raz używane jest pojęcie rysunek budowlany, co sugerować by mogło, że jest to odtworzenie stanu rzeczywistego i może nosić nazwę inwentaryzacji budowlanej. Innym razem użyte jest pojęcie rysunek architektoniczno-budowlany, co może sugerować, że odtworzenie stanu rzeczywistego to inwentaryzacja architektoniczno-budowlana. W związku z tym, rozporządzenie MTBiGM nie rozwiewa naszych wątpliwości co do właściwego nazewnictwa. Jeżeli w polskich ustawach lub rozporządzeniach będziemy chcieli szukać pojęć „inwentaryzacja architektoniczna”, „inwentaryzacja budowlana” lub „inwentaryzacja architektoniczno-budowlana” to nigdzie nie znajdziemy ich definicji.
Stosowanie pojęć w praktyce
Analizując zapytania ofertowe od architektów, inwestorów, zarządców spółdzielni mieszkaniowych czy ZGN zauważamy, że te pojęcia stosowane są zamiennie. W związku z tym, że wynik końcowy opracowania dokumentacji odtworzeniowej tak naprawdę jest zbliżony bez względu na to jak nazwiemy naszą inwentaryzację – to okazuje się, że drugi człon nazwy, dobiera się w zależności od uprawnień osoby, która nadzoruje jej stworzenie. W związku z tym, inwentaryzację architektoniczną tworzy osoba z uprawnieniami architektonicznymi; inwentaryzację budowlaną opracowuje osoba z uprawnieniami budowlanymi. A kto tworzy inwentaryzację architektoniczno – budowlaną? Tak naprawdę to każdą z tych inwentaryzacji tworzy grupa ludzi z różnymi uprawnieniami zawodowymi, o czym w dalszej części artykułu. Zatem nazwę możemy sami dobrać w zależności od tego, jaki zakres ma ta inwentaryzacja zawierać.
Inwentaryzacja inwentaryzacji nierówna
Jak duże mogą być rozbieżności pomiędzy inwentaryzacjami? Jeden z naszych klientów zamawiający inwentaryzację, dopiero przy odbiorze dokumentacji, zażyczył sobie, aby na rysunkach były wszelkie instalacje (na podłodze, sufitach, w ścianach), miejsca wpięć instalacji i opis materiałów budowlanych. Duże było jego zaskoczenie, gdy dowiedział się, że różnica w cenie między zamówioną przez niego podstawową inwentaryzacją architektoniczną (ściany nośne i działowe, wymiarowanie otworów drzwiowych i okiennych, wymiarowanie pomieszczeń, pomiar wysokości stropów i belek) a dołożeniem do tego pomiaru wszelkich instalacji i wpięć instalacji to różnica kilkukrotna za 1m² budynku. W środowisku inżynierskim przyjęta jest zasada, że inwentaryzacja architektoniczna jest tą podstawową, którą architekt mógłby sam wykonać a inwentaryzacja architektoniczno – budowlana jest jej rozwinięciem. W zależności od zapotrzebowania, może zawierać ona inwentaryzację sieci budynku lub materiałów z jakich został on wykonany (opis warstw z jakich wykonano ściany, stropy, ich grubości, itp.).
Co zatem powinna zawierać inwentaryzacja?
Zasadniczo robiąc inwentaryzację warto wybrać z poniższego zakresu prac:
– Pomiary architektoniczne – pomiar z natury (odzwierciedlenie) ścian, słupów, okien, drzwi, wysokości, balkonów wraz z podstawowym wymiarowaniem.
– Pomiary powierzchni – wyliczenie powierzchni według normy PN-ISO 9836:1997 (a od 19.09.2020 r według normy PN-ISO 9836:20215-12) , ponieważ według tej normy liczymy powierzchnię do projektu do pozwolenia na budowę. Na rzutach pomiarów wszystkich kondygnacji powinno znaleźć się wymiarowanie. Dotyczy to wszystkich kondygnacji – zarówno tych podziemnych jak i naziemnych. Inwentaryzacje wykonuje się zwykle w skalach 1:50 lub 1:100.
– Przekroje przez budynek – ilość przekrojów zależy od charakteru i poziomu skomplikowania budynku. Przekroje powinny być wykonane przez wszystkie kondygnacje.
– Pomiary elewacji – może to być pomiar elewacji jednej ściany lub całego budynku; wrysowanie elewacji w programie typu CAD; płaszczyzną rzutowania może być każda ściana osobno lub rozwinięcie elewacji, czyli w jednym ciągu pokazujemy wszystkie ściany budynku.
– Inwentaryzacja sieci – chodzi tu o sieć elektryczną, instalację wodno-kanalizacyjną, gazową, centralnego ogrzewania i wentylacji. Może to być tylko pomiar wybranych elementów sieci typu grzejniki ciepła, gniazdka elektryczne, otwory wentylacji grawitacyjnej lub wrysowanie przebiegu wszystkich widocznych elementów. Inwentaryzacja może zawierać np. schemat przebiegu rur i urządzeń w tryskaczowni lub przepompowni oraz dokumentację fotograficzną.
– Pomiary dachów – pomiar wszystkich elementów, które są na dachu, zarówno urządzenia techniczne jak, np. klimatyzatory, anteny, ale również wszelkie murki. Na pomiar dachu mogą być nałożone wysokości w układzie państwowym lub w układzie zera budynku (znamy wtedy wysokość budynku względem rzędnej terenu przed wejściem).
– Pomiary detali (opcjonalnie) – pomiar wszystkich elementów elewacji (płaskorzeźby, rzeźby, rzygacze, gzymsy, itp.), stolarki okiennej, stolarki drzwiowej. Ma to znaczenie w zabytkowych obiektach, które są pod ochroną konserwatora zabytków.
– Rzut sytuacyjny – jest to oznaczenie lokalizacji budynku w odniesieniu do granic działki, razem z zagospodarowaniem terenu, tj. chodnikami, zielenią, itp.
– Opis techniczny (opcjonalnie) – w ramach inwentaryzacji architektonicznej opis powinien uwzględniać lokalizację, charakter i rodzaj nieruchomości, ilość kondygnacji, wysokość budynku, powierzchnię i inne elementy w zależności od charakteru inwentaryzowanego obiektu.
– Dokumentacja fotograficzna – opcjonalnie.
Kto i kiedy wykonuje inwentaryzację?
Inwentaryzacja jest potrzebna w momencie remontu, przebudowy budynku, dobudowy lub wyburzania części obiektu; w przypadku zmiany rozmieszczenia pomieszczeń w budynku; w celach aranżacji wnętrz budynku (zarówno pod kątem wystroju jak zmiany rozmieszczenia sieci) oraz przy rozbiórce zabytkowego budynku. Generalnie, inwentaryzacja architektoniczna, jak sama nazwa sugeruje powinna być kierowana do architekta. A jak to jest w praktyce? W praktyce jest tak, że architekci i tak zwykle podzlecają wykonanie takich inwentaryzacji geodetom. Wynika to z faktu, że firmy architektoniczne zwykle nie posiadają odpowiedniego sprzętu pomiarowego: tachimetrów, skanerów, niwelatorów kodowych. Takim sprzętem dysponują firmy geodezyjne. Odbiorcą inwentaryzacji architektonicznej zwykle jest i tak architekt i to on na niej ostatecznie pracuje. Dlatego takie inwentaryzacje zwykle podpisują architekci. W związku z tym i jedna i druga strona może wykonywać takie inwentaryzacje – a w praktyce obie strony współpracują w tym zakresie. Geodeta pomiar zrobi znacznie dokładniej od architekta i to geodeta opracuje podkłady, na których w późniejszym etapie będą pracować branżyści.
Przy złym zamówieniu finalnie traci inwestor
W praktyce jest tak, że jeśli budynek posiada jakąkolwiek dokumentację, to architekci wyrywkowo ją kontrolują, nie mierząc wszystkiego od początku. Ale, gdy takiej dokumentacji brakuje lub jest bardzo nieaktualna to do współpracy niezbędni są geodeci. Jednym z realizowanych przeze mnie zleceń wykonania inwentaryzacji architektonicznej było Muzeum Warszawskiej Pragi. Pomiaru nie dokonali tam geodeci. Inwentaryzacja była przeprowadzona ręcznymi dalmierzami, w związku z czym pojawiły się błędy w grubościach ścian, które nie były takie same na wszystkich piętrach. Rozbieżności te sprawiły, że piony rurowe znalazły się pomieszczeniach, w których pierwotnie nie były zaplanowane. Kto stracił? Inwestor, bo musiał zlecić inwentaryzację jeszcze raz. Reasumując, nie ważne jest jak nazwiemy inwentaryzację, ważne jest aby zamawiający miał świadomość co mu będzie potrzebne teraz i za kilka lat. To jest wyłącznie w jego interesie. Przy tworzeniu zapytania ofertowego lub na drodze ustaleń między stronami warto zatem dokładnie określić, co ma wchodzić w zakres opracowania, bo od tego uzależniona jest liczba specjalistów zajmująca się tematem, a nazwa może wprowadzić czasem w błąd. Przykłady opracowań z zakresu inwentaryzacji architektonicznych znajdziesz na www.services/geodetic.co/operaty.
