Powierzchnia najmu kamienic
Wygeneruj do 13% większe powierzchnie najmu
Artykuł publikowany w Roczniku INVESTOR Real Estate Expert [4/2020]
Coraz częściej inwestorzy angażują kapitał w kamienice i przeznaczają je na cele biurowe lub usługowe. Straty w powierzchniach najmu generowane niewłaściwym ich liczeniem i kwalifikowaniem sięgają nawet 13%. Zasady pomiaru kamienic nie są bezpośrednio poruszane w normach pomiaru powierzchni, a już kompletnie nie ma żadnej dedykowanej normy do pomiaru kamienic na cele najmu. W efekcie, najemcy korzystają z powierzchni, za które nie płacą, a właściciel odnotowuje mniejsze zyski. Mówimy tu o kwotach rzędu kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych miesięcznie, w zależności od wielkości budynku. Przedstawiam autorskie zasady pomiaru powierzchni kamienic do celów najmu, które z powodzeniem stosuję u właścicieli kamienic w wielu miastach Polski. Zasady, które akceptują obie strony stosunku najmu.
Wnęki okienne i ścienne
Pomierzyliśmy ponad 100 kamienic w różnych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Lublin, Rzeszów). Często, podczas pierwszych spotkań z właścicielami lub zarządcami kamienic, narzucano mi normę pomiaru na cele najmu. Po zasugerowaniu, że zastosowanie modyfikacji i wliczenie wnęk okiennych dałoby większą powierzchnię najmu, często słyszałem śmiech towarzyszący wypowiedzi: „A co ja tu uzyskam, na tej małej wnęce okiennej – 0,5m2?” Szybko przeliczając tego typu wnękę okienną o głębokości 0,5 m i 1 m szerokości, mamy te śmiesznie małe 0,5m2 dodatkowej powierzchni. Rozglądając się po pokoju widzę 3 takie okna. Szybko, więc przeliczam, że tylko w tym pomieszczeniu mamy 1,5 m2 powierzchni, z której najemca korzysta, a za którą nie płaci. W takim momencie magicznie znika uśmiech rozmówcy. Dalej pytam zarządcę, ile takich okien ma na piętrze. Słyszę liczbę 15, co daje 7,5 m2 powierzchni na piętrze. Stwierdzając, że budynek ma 6 kondygnacji, a cena z najmu w tym akurat mieście wynosi ok. 80zł/m2, to wychodzi nam dodatkowe 45 m2 powierzchni i 3600 zł comiesięcznej straty – tylko na wnękach okiennych. Porównywalnie, to powierzchnia małego biura. Chciałbym zwrócić uwagę, że wnęki okienne w kamienicach mają często powierzchnię 0,5 – 1,5 m2 – do wyliczeń przyjęto najniższą wartość. Dodając do tego wnęki ścienne, przejścia drzwiowe i powierzchnie po ścianami „rozbieralnymi” możemy wygenerować co miesiąc, kilkanaście tysięcy więcej zysku z tytułu najmu w średniej wielkości kamienicy. Zaznaczę, że wnęki ścienne w kamienicach mogą sięgać 0,5-2,5m2 każda! Można zatem wstawić tam biurko, czy fotel, a więc w praktyce powierzchnia jest użytkowana. Dlaczego zatem najemca ma za nią nie płacić?
Przejścia drzwiowe
Wymieniłem powierzchnie przejść drzwiowych. Można by pomyśleć, że to śmiesznie mała powierzchnia. Niemniej jednak, w kamienicach bardzo często mieliśmy przypadki przejść drzwiowych o powierzchniach kilkunastu m2. Wiele tego typu obiektów ma przejścia pod lub między budynkami, które kiedyś służyły do wjazdu koni na teren dziedzińca. Dzisiaj zostały zaadaptowane na cele restauracji i są tam np. ustawiane stoliki, więc za taką powierzchnię wynajmujący powinien pobierać opłaty z tytułu najmu. Przeanalizujmy przykład zwykłego przejścia drzwiowego o wymiarach 1,2 x 0,5 m, co daje nam powierzchnię 0,6 m². Można powiedzieć, że to mało – ale gdy mamy takich przejść 60 na obiekcie (analizowałem takie przypadki), zyskujemy już 36m² dodatkowej powierzchni najmu. Przypominam, że powierzchnie przejść drzwiowych nie są powierzchnią użytkową zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997! Zgodnie z normą, wchodzą one do powierzchni konstrukcji tak jak wnęki. Jednak w przypadku najmu przepisy nie zabraniają wliczać ich do powierzchni najmu! Proszę pamiętać, że „powierzchnia najmu” nie jest opisana w PN-ISO 9836:1997, więc w umowie najmu musimy ją zdefiniować i jasno wykazać najemcy za co płaci. Jasno musimy opisać modyfikacje normy oraz posłużyć się załącznikiem graficznym do umowy, gdzie dokładnie pokażemy ściany „nierozbieralne”, które nie wchodzą do powierzchni najmu.
Normy wyjściowe
Obecny zestaw dostępnych norm pomiaru powierzchni nie odnosi się bezpośrednio do kamienic. To przekłada się na różnorodne interpretacje właścicieli i generuje starty, które „uciekają” na powierzchniach najmu. W zawiązku z tym, rodzi się pytanie, które normy najlepiej stosować do celów najmu w kamienicach? Podczas Akademii Inwestora, na takie pytanie pada najczęściej odpowiedź: „normą BOMA”. Niestety, nie jest to trafny wybór, ponieważ nie zostanie to zaakceptowane przez rynek najemcy. W normie BOMA ściany i słupy wlicza się do powierzchni najemcy, a w kamienicach są one bardzo grube i fizycznie nikt nie skorzysta z powierzchni pod nimi. Dlatego, polecam do pomiarów kamienic do celów najmu normę PN-ISO 9836:1997 ale z wprowadzonymi modyfikacjami. Do celów podatkowych oczywiście stosujemy Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych. To co jest korzystne finansowo dla właścicieli, to fakt, że nie muszą oni zlecać pomiarów na cele najmu innymi normami, co jest praktykowane w nowych budynkach biurowych czy handlowych, gdzie standardami są norma BOMA, Tegova, GIF i w nielicznych przypadkach inne normy. Powyższe normy są niezbędne do zastosowania w każdym budynku w Polsce, ponieważ Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych przy pomiarze do podatku, odwołuje się do normy PN-ISO 9836:1997. W związku z tym, przy jednym pomiarze możemy wykonać dwa opracowania – do celów podatkowych i do celów najmu.
Harmonogram działania
Podczas prac pomiarowych w kamienicach, należy przyjąć inny niż w przypadku nowych budynków schemat działania. To, że w pierwszej kolejności należy wykonać pomiar powierzchni w budynku, to jest rzecz oczywista. O tym, że nie należy wykonywać takich kalkulacji z projektu pisałem w innych artykułach. W momencie, gdy mamy już opracowania poszczególnych pięter kamienicy, niezbędna jest współpraca ze strony zamawiającego pomiar. Najlepiej, żeby były to osoby, które znają budynek od strony konstrukcyjnej (technik, konstruktor, projektant, właściciel, strażak). Należy wspólnie ustalić, które ściany NIE są „wyburzalne” ze względu na różne funkcje: konstrukcyjne, przeciwpożarowe, oddzielające wspólne kuchnie i sanitariaty, ściany otaczające pomieszczenia techniczne i szachty. Reszta powierzchni stanowi powierzchnię najmu niezależnie od tego, czy jest to jeden najemca na cały budynek / piętro, czy mamy kilku najemców na jednym piętrze. Istotne jest odpowiednie ujęcie elementów w tabelkach z powierzchniami najmu w rent-roll. Ujęcie „odpornośćci pomiaru” na różne aranżacje najemcy powinno być uproszczone tak, aby przez lata zarządca miał jak najmniej przeliczania powierzchni i współczynników powierzchni wspólnych. Zachęcam do zapoznania się z opartym na Excelu kalkulatorem Geodetic Rent Roll – geodetic.co/grr.
Definicje w umowie najmu
Powierzchnia najmu (najmu netto) odpowiada powierzchni użytkowej, ruchu, usługowej na terenie najemcy zgodnie z PN-ISO 9836:1997 wraz z powierzchnią pod ścianami możliwymi do wyburzenia zgodnie z załącznikiem graficznym. Do powierzchni najmu wchodzą: powierzchnie pod przejściami drzwiowymi, wnęki okienne, wnęki w ścianach liczone na poziomie podłogi zgodnie z zasadami PN-ISO 9836:1997. Powierzchnia najmu nie podlega redukcji ze względu na wysokość pomieszczenia. Do powierzchni najmu doliczany jest współczynnik piętrowy i otrzymujemy powierzchnię najmu brutto. Następnie dodaje się współczynnik budynkowy i otrzymujemy powierzchnię najmu. Zaznaczę, że na różnych piętrach mamy inne współczynniki piętrowe – chyba, że piętra są idealnie powtarzalne, co w przypadku kamienic może być rzadkim zjawiskiem. Co więcej, na jednym piętrze mogą być różne współczynniki piętrowe. Ma to miejsce, gdy najemcy mają oddzielne korytarze i części wspólne. Każdemu z nich należy oddzielnie wyliczyć współczynniki piętrowe powierzchni wspólnych.
Współczynnik piętrowy
Współczynnik piętrowy liczy się według wzoru [(suma powierzchni najmu netto + powierzchnia wspólna piętra) / (suma powierzchni najmu netto)]. Jest to wartość rzeczywista powstała z pomiaru bezpośredniego i z wyliczeń. Proszę pamiętać, że do wyliczeń w tym wzorze ściany „niewyburzalne” z różnych względów nie są wliczane. Powierzchnia najmu netto piętra + współczynnik piętrowy daje powierzchnię najmu brutto piętra. Powierzchnia ta ma być stała niezależnie od sytuacji, czy na piętrze jest jeden czy dziesięciu najemców. Absolutnie nie zalecam sztucznego zmieniania współczynnika piętrowego, aby powierzchnia najmu była bardziej rynkowa. Z doświadczenia wiem, że prowadzi to tylko do bałaganu w rent-rollu. Dostosowanie współczynnika powierzchni wspólnej do sytuacji rynkowej powinno być tylko dla współczynnika budynkowego, gdzie zwykle na rynku najmu biur go zmniejszamy. Jednak w kamieniach możemy go zwiększyć do standardów rynkowych, względem współczynnika rzeczywistego (wyliczonego). Kamienice mają bardzo mało powierzchni wspólnych budynkowych, w porównaniu do nowych budynków biurowych.
Współczynnik budynkowy
Współczynnik piętrowy liczy się według wzoru [(suma powierzchni najmu netto + powierzchnia wspólna piętra) / (suma powierzchni najmu netto)]. Jest to wartość rzeczywista powstała z pomiaru bezpośredniego i z wyliczeń. Proszę pamiętać, że do wyliczeń w tym wzorze ściany „niewyburzalne” z różnych względów nie są wliczane. Powierzchnia najmu netto piętra + współczynnik piętrowy daje powierzchnię najmu brutto piętra. Powierzchnia ta ma być stała niezależnie od sytuacji, czy na piętrze jest jeden czy dziesięciu najemców. Absolutnie nie zalecam sztucznego zmieniania współczynnika piętrowego, aby powierzchnia najmu była bardziej rynkowa. Z doświadczenia wiem, że prowadzi to tylko do bałaganu w rent-rollu. Dostosowanie współczynnika powierzchni wspólnej do sytuacji rynkowej powinno być tylko dla współczynnika budynkowego, gdzie zwykle na rynku najmu biur go zmniejszamy. Jednak w kamieniach możemy go zwiększyć do standardów rynkowych, względem współczynnika rzeczywistego (wyliczonego). Kamienice mają bardzo mało powierzchni wspólnych budynkowych, w porównaniu do nowych budynków biurowych.
Przykład definicji najmu do umowy
„Powierzchnia najmu odpowiada powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią ruchu wewnątrz najemcy oraz powierzchnią usługową (techniczną) służącą potrzebom tylko i wyłącznie danemu najemcy. Do powierzchni najmu wchodzą powierzchnie pod ścianami możliwymi do wyburzenia zgodnie z załącznikiem wraz z powierzchnią wnęk okiennych liczoną na poziomie podłogi do ściany wraz z powierzchnią wnęk w ścianach nośnych. Powierzchnia pod ścianami nośnymi nie jest wliczana do powierzchni najmu, natomiast powierzchnia przejść drzwiowych w ścianach nośnych jest wliczana do powierzchni najmu. Powierzchnia najmu nie podlega redukcji ze względu na wysokość pomieszczenia. Do powierzchni najmu doliczany jest współczynnik piętrowy i budynkowy.” Dzięki takim zapisom w umowie najmu zarządca / właściciel ma dodatkową powierzchnię względem powierzchni „użytkowej” w PN-ISO 9836:1997. A ta jest różna od powierzchni najmu, którą definiujemy w umowie najmu.
Kiedy zmieniać umowy?
Co zrobić, gdy mamy opracowanie ze zwiększonymi powierzchniami? Oczywistym jest, że następnego dnia zarządca nie podniesie najemcy opłat z tytułu najmu powierzchni. Robi się to na dwa sposoby. Można to zmienić przy zmianie najemcy, lub poruszyć temat przy negocjacji po zakończeniu okresu umowy. Drugi sposób, to aneksowanie umowy, w której zwiększa się powierzchnię najmu, ale nie wpływa to na wzrost ceny przez określony okres umowy najmu. Najemcy nic to nie zmienia, a zarządca ma porządek w powierzchniach, do czasu zmiany najemcy lub negocjacji stawki w kolejnych latach. Kluczowe problemy związane z pomiarami i naliczaniem powierzchni do celów najmu w kamienicach w różnych miastach Polski są takie same. Potrzeby zarządców i właścicieli kamienic również. Dlatego, te zasady są uniwersalne dla rynku krajowego. Jedynie, wypracowany z tego tytułu zysk może różnić się w różnych budynkach, co wynika z lokalizacji, stanu technicznego, rynkowych kwot najmu i współczynników powierzchni wspólnych. Jeśli czy w kamienicy można zwiększyć powierzchnie najmu, to zapraszam do konsultacji. Nie trzeba zlecać pomiaru całego budynku, by sprawdzić czy Ci się to opłaca. Prześlij do wglądu przykładowe piętra kamienicy, którą wynajmujesz a udzielimy Ci wstępnych informacji. Zachęcamy także do obejrzenia prelekcji z Ogólnopolskiego Kongresu Nieruchomości 2017, którego relację możesz zobaczyć na naszym kanale YouTube.
