Ryzykowne działania inwestorów

Analiza chłonności to istotny dokument, na postawie którego inwestor kupuje działkę. Jest szczególnie istotna, gdy pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o decyzję o WZ, przy której można negocjować z urzędnikiem lepsze parametry. Często parametrów z pobieżnych analiz nie da się finalnie zrealizować. Jakiego rodzaju problemy mogą się pojawić? Co nam po analizie zacieniania i nasłoneczniania wykonanej zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku III-kondygnacyjnego, gdy faktycznie są to IV kondygnacje? Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5m? Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i koszt prac ziemnych zaważy na opłacalności inwestycji? Co jeśli wtedy trzeba będzie zrezygnować z jednej kondygnacji garażu i zmniejszyć powierzchnię użytkową, by spełnić wskaźnik minimalnej ilości miejsc postojowych? Wiele sprawdzeń wymaga badań geologicznych, geotechnicznych, sprawdzania granic działki w terenie i zakupu różnych materiałów w urzędach. W wielu przypadkach analizy nie opierają się na rzetelnych danych, bo wiele map zasadniczych ma nieaktualne dane albo nie ma ich wcale lub ma ich za dużo (nieczynne sieci zakopane w gruncie). Inwestorzy ryzykują też często stratę zysków, których nie da się wygenerować w przypadku analiz chłonności, które wykonane są po minimalnej linii zaangażowania.

MPZP czy WZ?

Materiały wyjściowe do analizy zależą od tego czy nieruchomość objęta jest MPZP czy konieczne jest uzyskanie decyzji o WZ. Sytuacja jest prostsza, gdy jest plan ale z drugiej strony nie da się tutaj walczyć o lepsze parametry zabudowy. Nadmienić trzeba, że plany posługują się często pojęciami, które nie są zdefiniowane w polskim prawie. Zdarza się też, że nie mają w ogóle słowniczka pojęć. Wtedy trzeba mieć na uwadze, że może być rozbieżność w rozumowaniu pewnych aspektów przez architekta, geodetę, inwestora czy urzędnika architektury. W przypadku WZ-tki po wnikliwej analizie i odpowiednim przygotowaniu wygenerować można lepsze parametry dla nieruchomości. Trzeba się jednak liczyć z tym, że decyzja z pozwoleniem na budowę może nadejść znacznie później niż w przypadku pozwoleń opartych na MPZP.

Check lista analizy chłonności działki

Przepisy nie normują zakresu analizy, więc zależy on od decyzji inwestora, który chciałby mieć sprawdzoną jak największą ilość rzeczy przy jak najniższym nakładzie finansowym. Dlatego, sugeruję dwustopniowe podejście do analiz – podstawowe analizy w początkowym etapie i zaawansowana analiza dla wybranej działki. Zakres zależy od charakteru i lokalizacji nieruchomości, ale należy wziąć pod uwagę następujące elementy:

• lokalizację działki i sąsiednie otoczenie;
• wyciągi ze Studium (tekst i rysunki);
• wyciągi z szeregu opracowań ekofizjograficznych stanowiących załączniki do studium (tekst i rysunki);
• MPZP – jeśli teren jest nim objęty (tekst i rysunek);
• WZ-tki – jeśli były uzyskane na analizowaną działkę lub na działki sąsiednie (tekst i załączniki graficzne);
• nakreślamy wstępne parametry budynku (wymiary budynku i garażu – jeśli istnieje); lokalizację względem linii zabudowy (obowiązującej lub nieprzekraczalnej), powierzchnię zabudowy, powierzchnię użytkową, linie rozgraniczeniowe pasa drogowego, inne wskaźniki jeżeli są wymagane, np.: przez MPZP (np.: wskaźnik intensywności zabudowy czyli stosunek powierzchni całkowitej budynku do powierzchni działki);
• nakreślamy wstępne parametry działki (powierzchnię zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, powierzchnię utwardzeń, powierzchnię śmietnika, itp.);
• uzasadniamy koncepcję jednego lub maksymalnie 2-3 wariantów;
• schematy możliwego zagospodarowania terenu i propozycję zabudowy działki w formie bryłowej;
• przedstawiamy analizę przyłączy – porównanie mapy zasadniczej z inwentaryzacją w terenie;
• wykonujemy inwentaryzację drzewostanu / krzewów / zieleni,
• wykonujemy analizę nasłonecznienia i przesłaniania projektowanego budynku na budynki sąsiednie i budynków sąsiednich na projektowany nasz budynek; weryfikujemy (mierzymy w terenie) najniżej położone okna sąsiedniego budynku;
• przedstawiamy wstępny rzut kondygnacji projektowanego budynku;
• pokazujemy poglądowe przekroje projektowanego budynku;
• wstępne wizualizacje, aksonometrie, rzuty elewacji – w zależności od życzeń zamawiającego;
• sugerujemy elementy do weryfikacji w kolejnym etapie (np.: obszary problemowe, zagrożenia i możliwe niestandardowe koszty, które mogą się pojawić w analizowanym przypadku);
• inne w zależności od rozwoju sytuacji.

Niewłaściwe granice działki

Omówię kilka elementów, które zobrazują, o jakiego kalibru zmianach i pieniądzach mówimy. Wielu inwestorów nie sprawdza faktycznego przebiegu granic nieruchomości. Błędnie często myślimy, że ogrodzenie wyznacza granicę działki. W tym aspekcie, ślepo zawierzamy również mapom zasadniczym. Nie wszystko, co jest z czerwoną, urzędową pieczątką niesie prawdziwe informacje. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości, jakie wykazaliśmy dla inwestora to 3m na terenie Warszawy i 15m w powiatach ościennych stolicy. Jednemu z inwestorów na kilka dni przed zakupem działki na warszawskim Mokotowie uratowaliśmy takim sprawdzeniem 30 mln zł. Okazało się, bowiem, że chciał kupić działkę, która rzekomo miała dostęp do drogi publicznej a w rzeczywistości pomiędzy nimi był ~15 cm-owy pasek innej działki, objętej w dodatku roszczeniami z tzw. Dekretu Bieruta.

Nieaktualna infrastruktura

Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną, średnio na 1ha mapy przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych tj.: obecność mediów, ilość kondygnacji budynków, wysokość budynków, powierzchnie utwardzone, itp. Przykład: załóżmy, że inwestor planuje inwestycję mieszkaniową wielorodzinną i na mapie zaznaczony jest hydrant w granicach działki. Jednak w terenie faktycznie go nie ma. W takiej sytuacji konieczne będzie podprowadzenie hydrantu a jeśli go nie ma odpowiednio blisko to konieczne będzie wybudowanie zbiornika przeciwpożarowego na działce. Koszt zbiornika to kwota rzędu minimalnie kilkudziesięciu tysięcy złotych dla małego budynku. Dużym problemem są sieci, które przechodzą przez analizowaną działkę ale zasilają w różne media sąsiednie budynki.

Niewłaściwa powierzchnia w KW i EGIB

Kolejny nagminnie popełniany błąd to sprawdzanie danych ewidencyjnych (powierzchnia, działki, powierzchnia budynków i lokali) wyłącznie w Księgach Wieczystych. Oprócz KW istnieje jeszcze Ewidencja Gruntów i Budynków (EGIB), która jest nadrzędnym nad KW dokumentem w zakresie sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości. Dzięki sprawdzeniu tych elementów kupujący może dowiedzieć się czy powierzchnia działki i/lub budynku, za którą ma zapłacić  jest tożsama w EGIB i KW. Rozbieżność między powierzchnią użytkową a całkowitą budynku, która jest wpisana w KW dla bardzo dużych budynków potrafi sięgać nawet 50% – takie wartości wykazywaliśmy przy centrach handlowych, szczególnie które podlegały rozbudowie. Weryfikacja tych dokumentów ze sprawdzeniem faktycznego przebiegu granic (ustalenie prawne granicy nieruchomości) daje pewność, że projektujemy we właściwym zakresie.

Niewłaściwa analiza linii wpływających na parametry

Popełnianym często błędem w analizach i później w projektowaniu budynku jest brak weryfikacji poprawności przebiegu wszelkich linii wpływających na parametry na budowę. Mówimy tutaj o liniach rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym, nieprzekraczalnych liniach zabudowy, obowiązujących i nieprzekraczalnych liniach zabudowy dla zwyżek, obowiązujących liniach zabudowy kondygnacji w podcieniach, odsunięciach od linii energetycznych, liniach osi dróg, granicach pasa drogowego, poszerzenia pasa dróg itp. Trochę ich jest i każda z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji. Należy mieć na uwadze, że większości tych linii nie ma na mapie zasadniczej ani na mapie do projektu a te co są trzeba zweryfikować pod kątem poprawności wkreślania! Można próbować oficjalnie zmieniać bieg tych linii tak, aby inwestycja była bardziej opłacalna.

Dla jednego Klienta legalnie przesunęliśmy linię zabudowy o 20cm i zbliżyliśmy planowaną inwestycję do linii energetycznych o 5 m. Zwiększyło to możliwości inwestycyjne działki dla budynku mieszkaniowo-usługowego. Architekt był nieświadomy możliwości uszczegółowienia tych parametrów do 1cm. Inwestor zyskał dodatkowe metry PUM/GLA wzdłuż całej kilkudziesięciometrowej długości działki.

Przeliczając to na 6 kondygnacji budynku i cenę za m² sprzedawanej i wynajmowanej powierzchni tak drobna zmiana dała nieplanowany zysk ponad kilkuset tysięcy z tytułu wynajmu lokali i kilku milionów w tytułu sprzedaży lokali. Dlatego niezwykle ważne powinno być pracowanie na aktualnych i wiarygodnych danych dodatkowych względem mapy do celów projektowych. A na mapę do projektu właśnie trzeba nanieść wszelkiego rodzaju „linie”, których urząd geodezji sam nie naniesie lub wręcz zabroni nanosić.

Nieaktualne wysokości budynków

Kolejny element, to wysokość projektowanego budynku, która ma wpływ na zacienianie i nasłonecznianie budynków. Standardowo wykonuje się takie sprawdzenie, ale mam tu na myśli coś innego. Warto zweryfikować faktyczną wysokość sąsiednich budynków, bo często okazuje się, że są one wyższe w terenie niż na mapie. Urzędnik wydający WZ-tkę wydaje decyzje na podstawie tego, co ma na mapie zasadniczej (czasami nawet sprzed kilku lat). W wydziałach architektury dane praktycznie zawsze są nieaktualne względem rzeczywistości w terenie (urząd geodezji nie prowadzi bazy wysokości budynków – co jest ułomne). Wykonywaliśmy wielokrotnie takie analizy i okazywało się, że po przedstawieniu urzędnikowi aktualnych danych z terenu możliwe jest uzyskanie dodatkowych 30 cm czy 1,5 m w parametrze maksymalnej wysokości zabudowy. To z kolei przekładać się może na możliwość zastosowania wyższej kondygnacji, albo zrobienia kolejnej kondygnacji, gdzie wcześniej nam brakowało wysokości. Przy analizach zacieniania i nasłoneczniania należy również pamiętać, by znać wysokość najniżej położonych okien sąsiedniego i planowanego budynku (wysokość od gruntu do dolnej krawędzi okien). O tę właśnie wysokość może być korzystniejsza analiza zacieniania / nasłoneczniania, co ma wpływ również na parametry zabudowy.

Nieaktualny drzewostan

Inny problem może dotyczyć drzewostanu. Przyjmijmy, że na aktualnej mapie zasadniczej zaznaczone jest jedno drzewo a faktycznie w terenie jest ich 9. Może to wynikać z faktu, że mapa była wykonana 3 lata temu, a drzewa w tym czasie urosły i aktualnie kwalifikują się do zamierzenia. Średnia opłata za usunięcie drzewa to koszt od ~100zł do ~800 zł za 1 cm obwodu pnia mierzonego na wysokości 5 cm (przed nowelizacją 1,3 m). Zdarzają się sytuacje, że na standardowej działce w dużym mieście wycinka drzew kolidujących z nieruchomością to wydatek rzędu 300 tyś. zł. Niejednokrotnie takie informacje przed nieświadomym kupującym zatajali sprzedający. Wiedza o takim dodatkowym koszcie jest przydatna do ewentualnej negocjacji ceny zakupu działki.

Check lista – Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Moja minimalna lista elementów obligatoryjnych do sprawdzenia obejmuje 30 pozycji. Oczywiście nie wszystkie mogą wystąpić w danym terenie, ale trzeba zawsze je wziąć pod uwagę. Przedstawiam check listę kilku tylko obligatoryjnych elementów:

• zakup i analiza mapy zasadniczej działki wraz z kołnierzem minimum 50 m w zakresie aktualizacji mapy do celów zwiększenia wydawanych parametrów na etapie WZ-tki;
• sprawdzenie spójności danych ewidencyjnych działki w EGIB z danymi działki w KW;
• sprawdzenie współrzędnych i atrybutów dokładności położenia punktów granicznych działki;
• wznowienie ustalonych wcześniej granic działki na gruncie i wytyczenie w terenie punktów granicznych działki;
• sprawdzenie powierzchni zabudowy i wysokości istniejącego budynku czy żaden element budynku (w tym reklamy) nie wystaje poza granice działki;
• pomiar sąsiednich ścian budynku (elewacji) oraz wysokości sąsiednich budynków, z uwzględnieniem lokalizacji najniżej położonych okien;
• pomiar położenia linii frontowej budynków sąsiednich;
• pomiar lokalizacyjny i wysokościowy linii energetycznych (osiowo i przewody zewnętrzne);
• wstępny projekt podziału (jeśli jest planowany);
• sprawdzenie czy działka nie należy do „dawnych zbiorów dokumentów” i nie jest przedmiotem roszczeń poprzednich właścicieli (tylko Warszawa i obszary bardziej „centralne)
• opinia geotechniczna dla inwestycji budynku;
• wstępna ocena warunków gruntowo-wodnych;
• ocena stanu zanieczyszczenia powierzchni ziemi dla terenów poprzemysłowych lub potencjalnie zanieczyszczonych;
• analiza mediów i dostawców sieci (prąd, woda i kanalizacja, gaz, teletechnika); wykaz mediów nieczynnych i tych co przechodzą przez naszą działkę a zasilają sąsiednie budynki
• weryfikacja danych o dostępie do drogi publicznej;
• weryfikacja możliwości budowy budynku w odległości mniejszej od drogi publicznej, niż regulują to przepisy Ustawy o drogach publicznych;
• inwentaryzacja drzewostanu, wraz z wyliczeniem kwoty za ewentualna wycinkę;
• inne według charakteru inwestycji.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!