Powierzchnia sprzedaży w czasach pandemii

W momencie wprowadzenia ograniczeń dla sklepów i galerii handlowych w związku z pandemią Covid-19, z handlu wyłączone zostały sklepy o „powierzchni sprzedaży” powyżej 2000m². Zarządcy i właściciele galerii handlowych w pośpiechu próbowali wyliczać powierzchnię, która nigdy nie funkcjonowała w umowach najmu i wszyscy dawno o niej zapomnieli. Zarządcy nie wiedzieli, co mają rozumieć przez zapisy rozporządzenia Ministra Zdrowia. Nie rozumieli przyjętego progu liczbowego i tego co wchodzi do powierzchni sprzedaży (korytarze pomiędzy sklepami, pomieszczenia niewynajęte, powierzchnie kin, lokali fitness i banków). Przecież one prowadzą głównie usługi a nie sprzedaż. Powierzchnia kina u jednego z Klientów to ponad 3000m², a fitnessu ponad 1000m². Decyzja o wliczeniu lub nie wliczeniu takich powierzchni była istotna dla obu stron stosunku najmu.

Powierzchnia sprzedaży nie funkcjonuje na rynku najmu

Przez 13 lat zajmowania się nomenklaturą i podstawami prawnymi pomiarów powierzchni do różnych celów, nigdy na istniejącym budynku nie mierzyliśmy „powierzchni sprzedaży”. Nigdy nie mieliśmy nawet zapytania ofertowego odnośnie pomiaru czy wyliczenia z projektu „powierzchni sprzedaży”. Zawsze była to powierzchnia do celów najmu, podatkowych czy architektonicznych. W przypadku sklepów, centrów handlowych czy retail parków powierzchnie najmu były i są mierzone głównie zgodnie z wytycznymi normy BOMA Retail. Zasady te są całkowicie odmienne od „powierzchni sprzedaży”, jako definicji opartej na polskim prawie. A od tej definicji zależy, czy inwestor ma uzyskać pozwolenie na budowę w oparciu o MPZP czy o WZ-tkę. Sprawa na początku wydaje się prosta. Jednak po wejściu w szczegół mamy absurdy i plątaninę przepisów. Jest to jednak istotna wiedza dla inwestorów, architektów, planistów, urbanistów, prawników i innych osób zaangażowanych w proces projektowania, budowy i zarządzania retail parkami i galeriami.

Nie płać za uchwalanie MPZP

Jeżeli powierzchnia  sprzedaży w obiekcie/obiektach handlowych tworzących całość jest większa niż 2000m², to pozwolenie na budowę musi się opierać o uchwalony MPZP. Jeśli planu nie ma, to gmina go uchwala na wniosek inwestora, który zwykle współfinansuje to przedsięwzięcie. Jeśli obiekt ma powierzchnię sprzedaży poniżej 2000m² to pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o WZ. Inwestorzy często chcą obejść przepisy i w momencie projektowania retail parku o powierzchni, np. 4000m² w pozwoleniu na budowę określają, że 2200m² będzie stanowiła powierzchnia fitness czy gastronomia. Tym sposobem zaniżają powierzchnię sprzedaży i omijają przepisy planistyczne dotyczące progowej wartości. Jednak, żeby żonglować sprawnie powierzchniami należy szczegółowo zapoznać się z zasadami liczenia powierzchni sprzedaży.

Podstawa prawna powierzchni sprzedaży

„Powierzchnia sprzedaży” została zdefiniowania w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 6 lutego 2020 r. w artykule 2 pkt. 19 „powierzchni sprzedaży” − należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.)”. Dodatkowo w Ustawie tej (art. 10 ust. 16 pkt 3a) jest informacja, że jeżeli na terenie gminy przewiduje się  obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000m² to już na etapie studium należy wskazać potencjalne miejsce, gdzie takie obiekty mogą zostać zrealizowane. I stąd była ta graniczna wartość powierzchni, której trzymał się Minister Zdrowia przy wdrażaniu restrykcji podczas pandemii. Art. 64 pkt 2 Ustawy „W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży”. W takiej sytuacji, warto odświeżyć sobie zapisy WZ-tki i sprawdzić czy i jak były definiowane powierzchnie sprzedaży. Możliwe, że takie zestawienie tabelaryczne znajdziemy również w pozwoleniu na budowę.

Powierzchnia sprzedaży a norma PN-ISO 9836:1997

Jeżeli miałbym to przełożyć na język normy PN-ISO 9836:1997 to „powierzchnia sprzedaży” stanowiłaby „powierzchnię użytkową” dla wybranych pomieszczeń. Oczywiście byłyby to wybrane pomieszczenia, w których odbywa się bezpośrednia, detaliczna sprzedaż. Do powierzchni użytkowej nie wchodzą powierzchnie zajęte przez ściany, ścianki, przejścia drzwiowe, słupy, szachty, windy. Natomiast, te elementy budynku / lokalu wchodzą do powierzchni najmu. Dlatego, zarządca licząc „powierzchnię sprzedaży” w budynku istniejącym nie może posługiwać się danymi z rent-rolla, ponieważ znacznie zawyży powierzchnie sprzedaży. Do powierzchni najmu wchodzą wszystkie pomieszczenia wewnątrz sklepu, natomiast pomieszczenia dodatkowe (pomocnicze) wyłączamy z powierzchni sprzedaży. Do powierzchni użytkowej jako definicji według normy nie wchodzą powierzchnie ruchu i powierzchnie usługowe (techniczne), które są również zdefiniowane w PN-ISO 9836:1997. Dlatego powierzchnia użytkowa a najlepiej użytkowa podstawowa odzwierciedla definicję sprzedaży z Ustawy.

Powierzchnia pomocnicza w Ustawie 

Zgodnie z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do powierzchni sprzedaży nie wliczamy „powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej, itp.” Najważniejszą kwestią jest to, że mamy tu do czynienia z katalogiem otwartym. Biorąc pod uwagę duży sklep odzieżowy to oprócz wymienionych powierzchni pomocniczych w Ustawie, zaliczyłbym również: przebieralnie, kuchnie, łazienki, sanitariaty. Jeżeli mamy duży sklep spożywczy, to pomieszczeniami pomocniczymi będą również: piekarnia wewnętrzna, cukiernia wewnętrzna, pomieszczenia ochrony. Problem jest z powierzchnią komunikacji, ponieważ otwarta powierzchnia sklepu zawiera ciągi komunikacyjne, którymi poruszają się klienci, są to ciągi absolutnie niewydzielone z przestrzeni. Czy należy je wydzielać z powierzchni sprzedaży? Moim zdaniem nie. Jeżeli jednak ktoś praktykuje odmiennie, to chciałbym poznać algorytm na wydzielenie szerokości takiej komunikacji. W praktyce to czysty absurd. Analizując wyłączoną w deficjencji Ustawy komunikację mogę się domyślać, że chodzi o korytarze na zapleczu, gdzie jest przykładowo dostawa towaru czy korytarze w części biurowej sklepu, a przede wszystkim korytarze między sklepami w galerii.

Powierzchnia pomocnicza w normie PN-ISO 9836:1997

Powierzchnia pomocnicza (a dokładnie powierzchnia użytkowa podstawowa i pomocnicza) jest również zdefiniowana w normie PN-ISO 9836:1997. W wydaniu normy z 2002 r. brzmi ona następująco: „Powierzchnia użytkowa pomocnicza – część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części.” W innym fragmencie tej samej normy mamy informację, że do powierzchni pomocniczej na pewno trzeba zaliczyć powierzchnie balkonów, loggii i tarasów. Norma wymienia w lokalu użytkowym pomieszczenia pomocnicze, np. „pomieszczenie pomocnicze (…) lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków (…)”. W wydaniu z 1997 r. norma PN-ISO 9836:1997 mówi, że odnośnie klasyfikacji powierzchni użytkowej i pomocniczej decyduje funkcja budynku i należy zapoznać się wtedy z tablicą numer 1 i 2 z normy ISO 6241:1984. I tu mamy absurd, bo tabele nie wyczerpują w żaden sposób katalogu pomieszczeń podstawowych i pomocniczych obecnych retail parków.

Czy wliczać części ogólnodostępne i korytarze?

Największym problemem przy wyliczaniu powierzchni sprzedaży jest część ogólnodostępna powierzchni, z naciskiem na słowo „ogólnodostępna”. Przykład: na otwartej powierzchni sklepu mamy kasy sklepowe, w których przebywają tylko ekspedientki. Klient nie może tam wejść, więc nasuwa się pytanie czy ten fragment sklepu jest ogólnodostępną powierzchnią? Jeżeli nie, to nie możemy go wliczyć do „powierzchni sprzedaży”. Słowo „ogólnodostępny” pozostawia możliwość wielu interpretacji prawnych i będzie dotyczyło wielu takich przestrzeni w galeriach. Korytarze między sklepami nie wchodzą do powierzchni sprzedaży. Jest to powierzchnia dodatkowa (komunikacja) i tu nie ma żadnych wątpliwości. Rozszerzyłbym to na klatki schodowe, windy i schody ruchome – generalnie wszystko to co jest poza sklepem a służy wspólnej komunikacji klientów nie jest powierzchnią sprzedaży.

Czy bank, fitness i kino to powierzchnia sprzedaży?

Czy bank to usługi czy sprzedaż produktów bankowych? Pytanie, co na to słownik języka polskiego, na który lubią powoływać się sędziowie w wyrokach NSA. W mojej opinii bank świadczy usługi, a więc tej powierzchni w całości nie wliczyłbym do powierzchni sprzedaży. Fitness, to zdecydowanie powierzchnia usług, a więc należy ją wyłączyć z powierzchni sprzedaży. Ale czy cały? Co z miejscami sprzedaży gadżetów do ćwiczeń, wody, czy zdrowych przekąsek? Często są to oddzielne bary ze zdrową żywnością, a więc sprzedaż towarów. Kino to podobna kwestia jak fitness. Część obszaru najmu kompleksu kinowego stanowi sklep z napojami, słodyczami i przekąskami. Traktowałbym to, jako powierzchnię sprzedaży (sklep). Pozostaje pytanie, jaką część korytarza (otwartej przestrzeni) przed długą ladą należy wydzielić jako „część” sklepu, gdzie mamy sprzedaż towarów. Może lepiej potraktować to jako powierzchnię dodatkową – komunikację, która jest wyłączona z powierzchni sprzedaży. Jestem przekonany, że wyroki sądów wojewódzkich, o ile się pojawią w tych zagadnieniach będą odmienne. Na terenie kin są często wydzielone obszary kawiarni. Pamiętajmy, że kawiarnie są wyłączone z powierzchni sprzedaży wprost w definicji Ustawy – powierzchnia gastronomii. Jednak kreatywność prawna w Polsce nie zna granic, więc domyślam się, że niektórzy podejmą próby podważenia, że kawiarnia to nie gastronomia.

Pomieszczenia niewynajęte w danej chwili

To bardziej dotyczy funkcjonowania galerii aniżeli etapu projektowego. Ale poruszam temat, bo może w przyszłości ponownie zostaną wprowadzone restrykcje odnoszące się do powierzchni sprzedaży. Czy pomieszczenie niewynajęte w danej chwili powinny być wliczane do powierzchni sprzedaży? Według mnie nie, ponieważ zgodnie z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi ona być przeznaczona do sprzedaży i musi się na tej powierzchni odbywać sprzedaż. Te dwa kryteria muszą być spełnione łącznie. Przykład: na danej powierzchni był sklep odzieżowy, obecnie jest pustostan i nie wiemy jaki będzie przyszły najemca – fitness a może bank? A więc usługi. Może też nastąpić podzielenie dużej powierzchni na kilka mniejszych, gdzie na części będzie powierzchnia sprzedaży a na części będą prowadzone usługi bez bezpośredniej sprzedaży towarów, a taka powierzchnia nie wejdzie do powierzchni sprzedaży.

Powierzchnia sprzedaży a powierzchnia w KW i EGIB  

Przy powierzchni sprzedaży kompletnie nie należy jej porównywać z powierzchnią w KW czy ewentualnie tą zawartą w wypisie z rejestru budynków. Wypis z rejestru budynków zawsze zawiera powierzchnię zabudowy. W największym skrócie, jest to powierzchnia zajęta przez budynek w przyziemiu, czyli jest to powierzchnia liczona tylko na jednej kondygnacji (parter). Więcej na ten temat w innym artykule na blogu www.resources.geodetic.co. Uwaga! Wypis z rejestru budynków nie zawiera (nie może zawierać) w ogóle powierzchni użytkowej jeżeli w budynku nie są wyodrębnione pojedyncze lokale. Mogą to być lokale niemieszkalne czyli biurowe lub handlowe lub magazynowe. Wpisana powierzchnia w KW również nie zawiera powierzchni sprzedaży. Analizując powierzchnie centrów handlowych często nie da się ustalić jakie powierzchnie są wpisane w KW. Rozbieżności powierzchni sięgają nawet 50% względem tego co jest w KW a co jest w rzeczywistości (porównując powierzchnie użytkowe i całkowite). Czasami powierzchnia w KW odpowiada powierzchni użytkowej a czasami powierzchni całkowitej z pozwolenia na użytkowanie. Powierzchni wewnątrz budynku bez wyodrębnionych lokali (bez zaświadczeń o samodzielności lokali) w EGIB-ie nie da się zamieścić, co również analizuję szczegółowo na blogu. Podam na przykładzie różnice w powierzchni między powierzchnią zabudowy z PN-ISO 9836:1997 a powierzchnią sprzedaży.

Dla obiektu piętrowego o powierzchni zabudowy 3 207 m², jako powierzchnię sprzedaży podano „do 2 000 m²„. – II OSK 2398/16 – Wyrok NSA. Jeżeli powierzchnia zabudowy ma 3207 m² to dotyczy to tylko parteru. Załóżmy że piętro pierwsze ma tylko 1000m² to stosunek powierzchni sprzedaży do powierzchni zewnętrznej każdej kondygnacji wynosi 50%. Wcale nie jest to dziwne, bo przecież z powierzchni sprzedaży odejmuje się całą komunikację, pomieszczenia techniczne, magazyny, klatki, windy, usługi i gastronomię.

Zespoły budynków w wyrokach sądów

Fragment definicji powierzchni sprzedaży z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brzmi „część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową” należy traktować jako cały jeden zespół budynków znajdujących się na jednej lub kilku działkach, które stanowią całość użytkową, organizacyjną, mają wspólne/powiązane media, jedne warunki przyłączeniowe dla całości, wspólną komunikację, jedną stację trafo, itp. Wtedy powierzchnię sprzedaży rozpatrujemy jako sumę powierzchni sprzedaży dla wszystkich budynków razem. Poniżej cytaty z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 sierpnia 2019 r., II SA/Po 88/19. „(…) planowana jest budowa kompleksu (centrum handlowego) składającego się z dwóch obiektów wolnostojących, przy czym jeden będzie zawierał trzy budynki wydzielone ścianami oddzielenia pożarowego, o powierzchni sprzedaży wynoszącej 4022 m2, zaś drugi budynek ma stanowić odrębny obiekt sklasyfikowany jako administracyjno-garażowy”. Drugi fragment wyroku to: „Z treści art. 2 pkt 19 u.p.z.p. wynika przy tym, że „obiekt handlowy” dla potrzeb ustalania „powierzchni sprzedaży” rozumiany jest przez ustawodawcę nie jako budynek, lecz jako całość techniczno-użytkowa, przeznaczona do sprzedaży detalicznej. Tymczasem obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m² może być realizowany wyłączenie na podstawie regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”

Oznacza to, że „obiektem handlowym” nie musi być jeden budynek, lecz może go tworzyć wiele budynków czy innych obiektów budowlanych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o ile będą one stanowić całość techniczno–użytkową.

Z kolei o całości techniczno – użytkowej można mówić wówczas, gdy jej elementy są ze sobą powiązane konstrukcyjnie bądź funkcjonalnie w takim stopniu, że brak jednego z nich uniemożliwia funkcjonowanie pozostałych zgodnie z ich podstawowym przeznaczeniem. WSA wskazał, że wniosek o wydanie decyzji dotyczył dwóch budynków handlowo – usługowych (a także obiektu małej gastronomii), wraz z niezbędną, wspólną dla wszystkich budynków, infrastrukturą: parkingami i zjazdami, pylonem reklamowym, stacją transformatorową, podziemnym zbiornikiem p.poż., oświetleniem terenu, instalacjami podziemnymi (woda, kanalizacja deszczowa i sanitarna), przyłączem elektrycznym i wiatą na wózki sklepowe, realizowanych na jednej działce. Z projektu koncepcyjnego wynika, że funkcjonowanie tych budynków będzie się opierało nie tylko na wspólnych urządzeniach infrastruktury (bez których żadne z nich nie może samodzielnie funkcjonować), ale również będzie to funkcjonowanie ściśle ze sobą związane gospodarczo. W jednym z nich będzie odbywać się sprzedaż detaliczna, a w drugim będzie znajdować się jego zaplecze, bez którego sprzedaż nie mogłaby się należycie odbywać. Pozwala to uznać, że objęta wnioskiem budowa dwóch budynków usługowo – handlowych o mniejszych powierzchniach sprzedaży niż 2000 m² faktycznie stanowi całość techniczno – użytkową, a więc „obiekt handlowy” w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.z.p. Powyższe oznacza, że przy ustalaniu jego „powierzchni sprzedaży” należało uwzględniać powierzchnie obu tych budynków.

Konsultuj na etapie projektowym

To pokazuje jak dużą uwagę powinni przykładać architekci projektujący budynki. Znajomość definicji, ich odpowiednie zastosowanie, lokalizacja poszczególnych elementów technicznych, lokali czy nawet ścian przekłada się na różne aspekty w trakcie życia budynków. A projekty z pozwolenia na budowę mamy szansę zrealizować raz i nie da się ich poprawiać po latach funkcjonowania budynku. Dlatego tak ważne jest solidne przygotowanie na etapie projektowym. Zbyt rzadko niestety w tym momencie inwestorzy konsultują projekty z innymi ekspertami (urbaniści, planiści, geodeci, geolodzy, geotechnicy, specjaliści od spraw wodno-prawnych, itd.). Czasami kilkugodzinna konsultacja przekłada się na wymierne korzyści finansowe w kolejnych latach inwestycji. Dodam, że często analizy chłonności pokazują piękne parametry, których potem po uzyskaniu bardziej szczegółowych analiz branżowych nie da się zrealizować. I tu wracam do często powtarzanej konkluzji, że odpowiedzialność i konsekwencje podejmowanych decyzji zależą wyłącznie od inwestora i ekspertów, którymi zechce się otoczyć.

Rozbudowa galerii a zmiana powierzchni sprzedaży

W przypadku rozbudowy centrum handlowego bardzo ciężko jest zmienić powierzchnie w KW, co przerabiałem kilkukrotnie. Najpierw należy zmienić powierzchnie w ewidencji gruntów i budynków i dopiero ten dokument stanowi podstawę wpisu / aktualizacji powierzchni w KW. Wpisanie nowej aktualnej po rozbudowie powierzchni w EGIB nie jest możliwa poprzez wpisanie powierzchni użytkowej całego budynku z pomiaru. Można to zrobić tylko na podstawie pozwoleń na budowę, gdzie zsumujemy powierzchnię użytkową lub całkowitą budynku i taką powierzchnie podamy w uwagach pod wypisem z rejestru budynków.

Krzywdzące przepisy

Osobiście uważam, że te przepisy obligujące do uzyskiwania pozwolenia na budowę w oparciu o plan miejscowy są krzywdzące dla inwestorów obiektów handlowych. Są to często inwestycje w mniejszych miastach, które nie mają planów miejscowych. Ma je ok 30% powierzchni kraju. Dlaczego duże inwestycje biurowe w największych polskich miastach w znacznej przewadze są realizowane w oparciu o warunki zabudowy? Często całe piętra w takich biurowcach stanowią powierzchnię sprzedaży. Często jest to widoczne już na etapie projektu, bo taki stan rzeczy wymusza rynek. I znam niejeden przypadek, gdzie ta powierzchnia sprzedaży przekracza wspomniany próg 2000m². Dlaczego zatem inwestorzy galerii mają gorzej? Co powinno się zmienić? Najlepszym rozwiązaniem byłoby korzystanie z już powszechnie stosowanych i dobrze sprecyzowanych definicji powierzchni. Tworzenie kolejnych definicji spowoduje kolejny chaos, który i tak przysparza wielu problemów różnym stronom procesu inwestycyjnego. Najprostszym rozwiązaniem byłoby odwoływanie się do powierzchni całkowitej zdefiniowanej w normie PN-ISO 9836:1997. Jest to w dużym skrócie powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych budynku na każdej kondygnacji. Proszę zauważyć, że przy takim założeniu dla retail parku powierzchnia całkowita byłaby tożsama z powierzchnią zabudowy („proste” budynki parterowe). Bez niepotrzebnych komplikacji i rozważań poruszanych w tym artykule, byłaby ona zawsze tożsama z tą z wypisu z rejestru budynków. Prostota jest najlepsza.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!