Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o WZ. Jednym z nich jest art. 95. 7 mówiący o wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Kiedy stosujemy ten szczególny tryb podziału i jakie warunki muszą być spełnione? Czy można go zastosować z pominięciem zgodności z MPZP lub decyzją WZ? Czy tym trybem można wydzielić jedną działkę budowlaną czy więcej działek? Czy da się wydzielić działki mniejsze niż w ustaleniach MPZP?
Podstawa prawna podziału
Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z nich jest art. 95. 7 „wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.” Właściciel składając wniosek o podział wskazuje podstawę prawną do jego wykonania. Ważne jest zatem, aby w imieniu inwestora (właściciela) działał geodeta, specjalizujący się w dokumentacji do celów prawnych oraz prawie nieruchomości. Podpowie on jaki tryb zastosować w danym przypadku i sporządzi do tego stosowną dokumentację. Taka współpraca sprawi nie tylko, że podział zostanie zrealizowany szybciej, ale że w ogóle dojdzie do skutku. Może się bowiem okazać, że wybór złego trybu podziału i wykonanie niewłaściwej dokumentacji sprawi odrzucenie wniosku przez urząd. Zwłaszcza, gdy przepis jest szalenie nieprecyzyjny i każdy urząd ma własne wytyczne do jego realizacji.
Czy można zastosować szczególny tryb podziału z art. 95 z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ?
Ta kwestia wielokrotnie była poruszana w wyrokach sądów administracyjnych. Naczelny sąd administracyjny w wyroku I OSK 1872/07 z dnia 07.01.2009 r. wskazuje, że „podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (co należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”) podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 tej ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady. Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą.” Jeżeli zatem jest możliwość podziału w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, to nie możemy tej drogi pominąć.
Jakie warunki muszą być spełnione?
Podstawowym warunkiem, jaki musi być spełniony to wyodrębnienie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Działka budowlana w rozumieniu Ustawy o gospodarce nieruchomościami to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Pod pojęciem budynek mieszkalny należy rozumieć budynek mieszkalny jednorodzinny lub wielorodzinny. Definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdziemy w prawie budowlanym: „budynek mieszkalny jednorodzinny – należy przez to rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. Budynek mieszkalny wielorodzinny nie ma ustawowej definicji. Należy zatem uznać każdy budynek mieszkalny za wielorodzinny, jeżeli posiada więcej niż dwa lokale mieszkalne.
Jedna czy więcej działek budowlanych?
Czytając literalnie art. 95. 7. Ustawy o gospodarce nieruchomościami warto zwrócić uwagę na zastosowaną liczbę pojedynczą tj. wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Niestety nie ma w tym zakresie wypracowanego jednolitego orzecznictwa, co powoduje stosowanie własnych interpretacji przez organy prowadzące postępowania podziałowe.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 23 lutego 2012r. znak I SA/Wa 1998/11 stwierdza, że „należy zwrócić uwagę na redakcję art. 95 ww. ustawy – w niektórych punktach tego przepisu ustawodawca posługuje się liczbą mnogą (art. 95 pkt 1 i art. 95 pkt 8) a w innych przypadkach (art. 95 pkt 2i art. 95 pkt 7) ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości w celu „wydzielenia działki budowlanej” (…). Tym samym nie jest możliwe wydzielenie kilku działek budowlanych w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami”.
Warto jednak przeanalizować inne nowsze wyroki, które dopuszczały możliwość wydzielenia kilku działek budowlanych tym trybem. Jednym z nich jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który kontroluje Wojewódzkie Sądy Administracyjne. Wyrok NSA z dnia 25.11.2016 r. znak I OSK 451/15 mówi: „Oczywistym jest też, że art. 95 pkt 7 tej ustawy obejmuje sytuację, w której ma dojść do wydzielenia więcej niż jednej działki budowlanej, gdyż inne rozumienie tego przepisu byłoby nielogiczne i skutkowało koniecznością wydawania wielu odrębnych decyzji podziałowych w przypadku żądania obejmującego wydzielenie kilku działek z jednej nieruchomości. Odczytanie go jako przepisu zezwalającego na zastosowanie owego wyjątku tylko jednokrotnie w odniesieniu do jednej nieruchomości, nie ma uzasadnienia prawnego i byłoby sprzeczne z celem przepisu. Użyta forma wyrażenia „wydzielenie działki” jest tylko sformułowaniem językowym, którego niepodobna odczytywać literalnie.”
W mojej ocenie stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego jest słuszne i w ramach tego przepisu można wydzielić więcej niż jedną działkę budowlaną. Warto jednak przed wykonaniem dokumentacji do postępowania podziałowego skonsultować tę kwestię z organem prowadzącym podział.
Czy można zaprojektować linie podziału od budynku w odległości mniejszej niż dopuszcza rozporządzenie w sprawie warunków technicznych?
Temat ten szczegółowo opisałem w zagadnieniu 13 „Podział nieruchomości po obrysie budynku. Czy to w ogóle możliwe?”. Projektując granice podziału i jej odległość od budynku należy się zastanowić, czy powinniśmy respektować zapisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Paragraf 12 w/w rozporządzenia mówi: „budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy; 2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. 2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”. Liczne orzeczenia sądów administracyjnych w tym wyrok NSA z dnia 02.10.2009 znak I OSK 5/09 jasno opisują, że „przepisy tego aktu wykonawczego stosuje się tylko i wyłącznie przy projektowaniu i budowie, w tym także rozbudowie, nadbudowie, przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także związanych z nimi urządzeń budowlanych. §12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odnosi się do budynków „sytuowanych”, a więc zakres jego zastosowania dotyczy sytuacji projektowania i budowy nowych budynków lub innych działań określonych w §2 wskazanego rozporządzenia, tj. m.in. rozbudowy i przebudowy istniejącego budynku.
Kiedy stosujemy ten szczególny tryb podziału?
Ten szczególny rodzaj podziału najczęściej dotyczy nieruchomości zabudowanych przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zrealizowanych w oparciu o nieobowiązujące już przepisy Ustawy o planowaniu przestrzennym. W przypadku obiektów zrealizowanych po uchwaleniu MPZP lub w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, podział nieruchomości powinien być wykonany w trybie zgodności z planem lub decyzją WZ. Niemniej jednak, warto przeanalizować każdy przypadek niezależnie i ocenić możliwość wykonania podziału tym trybem. Udało mi się kilkukrotnie przekonać organ prowadzący postępowanie, że w tym konkretnym przypadku zastosowanie tego szczególnego trybu postępowania jest stosowne.
Czy możemy wydzielić działkę mniejszą niż określa obowiązujący MPZP?
Niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko zależy od okresu, w którym realizowana była inwestycja i jakie przepisy w danym czasie obowiązywały. Z pewnością trudno będzie nam przekonać organ, że w przypadku nowej inwestycji zrealizowanej w oparciu o obowiązujący MPZP lub z ważną decyzją WZ, zastosowanie tego przepisu będzie słuszne. Dodatkowo, chcąc wydzielić działki mniejsze niż określone normatywy w MPZP lub w decyzji WZ może się okazać niemożliwe. W każdym przypadku należy wykonać niezależną analizę możliwości podziału biorąc pod uwagę wytyczne urzędu oraz orzecznictwo sądowo administracyjne. Jak wspomniałem w pierwszej części artykuły przepisy dają duże pole do interpretacji.
Jaki korzyści daje nam ten przepis?
Jedną z głównych korzyści jest brak konieczności uzyskania postanowienia opiniującego podział. Tryb ten umożliwia od razu wykonanie mapy z projektem podziału po przyjęciu zlecenia i złożenie wniosku o podział. O czasie podziału pisałem w zagadnieniu „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości”. Analizując całościowo czas wykonania podziału i jego poszczególne etapy widzimy, że możemy zaoszczędzić kilka miesięcy przy całej procedurze.
