Koszt pomiaru może Ci się zwrócić do roku

Chęć zaoszczędzenia na wykonaniu pomiaru powierzchni jest zwykle poparta brakiem wiedzy na temat korzyści zarówno materialnych jak i niematerialnych (oszczędność czasu pracy zarządcy nieruchomości czy osoby od komercjalizacji – czyli chęć zaoszczędzenia pieniędzy). Z wieloletniego doświadczenia wiem, że koszty pomiarów zwracają kwotę usługi już po kilku miesiącach – max do 1 roku. Większość wynajmujących myśli, że pomiar powierzchni jest im niepotrzebny. Jednak po każdym przytoczonym przeze mnie przykładzie popartym konkretnymi liczbami i złotówkami szybko śmiech zamienia się w zaciekawienie i zdziwienie zarazem. Dlaczego, więc warto robić pomiary lub ich aktualizacje? Poniżej wypunktowałem najczęściej występujące korzyści płynące z dokonywania pomiarów powierzchni.

Wyeliminowanie błędów w deklaracjach podatkowych

Pierwszym powodem wykonania pomiaru powierzchni budynku są obowiązki podatkowe. W Polsce w tym celu stosuje się Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych 12 styczeń 1991r (Uopiol) oraz jej techniczne wsparcie w postaci normy PN-ISO 9836:1997. Pomiar według tych standardów jest  obligatoryjny na każdym budynku znajdującym się na terenie Polski. Wydaje się być proste – gdzie tu korzyści? Jak pookazuje moja dotychczasowa obserwacja, bardzo często następuje mylenie powierzchni w deklaracjach podatkowych poprzez zaczerpnięcie ich z niewłaściwych rysunków architektonicznych czasami pomierzonych innymi normami (odmienne definicje względem Uopiol. Wynika to z tego, że co innego stanowi „powierzchnia użytkowa” w ustawie a inaczej jest definiowana w normie PN-ISO 9836:1997). To powoduje, że płacone podatki nie pokrywają się ze stanem faktycznym. Nie raz jest to wartość mniejsza niż powinna być, co może wynikać z tego, że w deklaracji nie była uwzględniana powierzchnia garażu podziemnego wraz z komunikacją (ruch samochodowy). Innym przykładem jest to, że w deklaracji nie podaje się całych pięter technicznych, za które należy płacić podatki. Uopiol każe płacić za powierzchnię użytkową, ale w innym znaczeniu niż mówi o tym PN-ISO 9836:1997. Czasami w deklaracjach są ujmowane wartości za duże – na przykład wliczane są klatki schodowe, szachty, szyby windowe lub nie robi się redukcji powierzchni  ze względu na wysokość pomieszczenia. Częstym błędem (tym razem niepotrzebne zawyżenie powierzchni) jest podawanie wartości powierzchni z innych norm np. z normy BOMA czy normy Tegova, gdzie w przypadku elewacji osłonowych mierzy się do szyby (od strony biura). Wprzypadku Uopiol mierzy się do ściany (do nadproża nad szybą a jeżeli nie występuje to mierzy się do początku ramy okiennej, do początku profilu aluminiowego). Generalnie może to być różnica ok. 7-18cm szerokości. Można by rzec,  że nie jest to dużo, ale jeśli ten sam błąd zrobimy na całym piętrze i przemnożymy przez kilka czy kilkanaście kondygnacji to nam wyjdzie już spora różnica. Przykład: dla 10-kondygnacyjnego budynku zlokalizowanego w Warszawie o wymiarach 35m na 20m różnica wyszła 16cm szerokości (odległość od początku profilu aluminiowego a szybą). Po szybkim liczeniu jest to ok 4 500zł rocznie niepotrzebnie wydanych pieniędzy na podatki. Innym przykładem zawyżenia niepotrzebnie powierzchni do podatku jest zaliczanie ostatniego piętra w garażu wielopoziomowym, gdzie ostatnia kondygnacja nie jest przykryta (nie ma dachu). Za taką powierzchnię nie płacimy podatku – szerzej o tym w innym artykule mojego autorstwa. Z płacenia podatku są również wyłączone niektóre lokale najemców, co zawsze jest zaskoczeniem dla zarządców i inwestorów.

Z płacenia podatku są również wyłączone niektóre lokale najemców, co zawsze jest zaskoczeniem dla zarządców i inwestorów.

Ostatnio nowelizacja Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z jesieni 2016 roku zmusza wspólnoty mieszkaniowe do pomiaru i opłaty za powierzchnię części wspólnych w budynkach (mieszkalnych, biurowych – jeżeli są wyodrębnione lokale, a znam przykłady takich bardzo dużych biurowców). W budynku mieszkalnym powierzchnią wspólną są: korytarze, przedsionki przed klatką schodową, wszystkie pomieszczenia techniczne w budynku (w tym maszynownie nad szybem dźwigowym) oraz garaż jeżeli nie ma założonej KW (nie stanowi odrębnego lokalu).

Pompowanie powierzchni z najmu

Kolejnym powodem, kiedy zleca się pomiar powierzchni budynku jest chęć wynajęcia jak największej powierzchni budynku. Aby to zrobić trzeba wybrać odpowiednia normę. W tym przypadku najczęściej wykorzystywana w Polsce jest norma BOMA (70%), a zaraz za nią  jest Tegova (10%) i PN-ISO 9836:1997 (10%). Pozostałe 5% pomiarów powierzchni rozkłada się na normy niemiecka GIF i angielska RICS. Galerie handlowe z kolei mierzone są nienormatywną metodą GLA, a obecnie zauważam jak dla mnie szalony trend w kierunku pomiarów obiektów handlowych według normy BOMA Retail (lata 2015-2017). Możliwe, że wdrażana od niedawna norma IPMS zmieni podział procentowy w tym zakresie. Tylko po co wprowadzać kolejne normy? Stosując odpowiednią normę możemy zwiększać albo zmniejszać sumaryczną powierzchnię najmu, można jeszcze zastosować modyfikacje norm i „ustrzelić to co chcemy”. Szerzej o tym zjawisku w innym moim artykule.

Kupno – sprzedaż

Pomiary powierzchni wykonuje się również w celu transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości biurowych, handlowych. Tu należy rozróżnić czym jest sprzedaż budynku a czym jego wartość. Sama sprzedaż budynku (powierzchnia wpisana do aktu notarialnego a potem do KW) znajdującego się w RP opiera się zgodnie z pierwszym punktem o Uopiol oraz normę PN-ISO 9836:1997 (chyba nigdzie nie Polsce powierzchnia z KW nie pokrywa się z powierzchnia z Rent-rolla). Natomiast, wartość budynku wylicza rzeczoznawca majątkowy z algorytmu, który uwzględnia powierzchnię najmu (tu już dowolna norma) mnożoną przez średnią cenę najmu w okolicy i przez określoną liczbę lat najmu. Czasami budynki biurowe mogą mieć wartości wyższe od kosztów całej inwestycji wraz z zakupem działki, ale zdarza się też, że ta wartość może wyjść niższa od faktycznie poniesionych kosztów. Do celów transakcji kupna – sprzedaży warto mieć aktualne opracowanie z wykazem powierzchni najmu (z rozbiciem na powierzchnię „czystą” i tą zwiększoną przez współczynniki piętrowe i współczynnik budynkowy). Jest to przydatne w przypadku, gdy wcześniej na obiekcie były wprowadzane remonty, zmiany w aranżacji wewnętrznych części budynku lub w przypadku, gdy kupujący wymaga przedstawienia powierzchni najmu budynku w określonej normie. Przykładem są niemieckie firmy, które operują głównie na normie GIF. Aktualna powierzchnia najmu jest również potrzebna do kredytów bankowych i to już na fazie projektowania budynku.

Akty notarialne

Aktualna powierzchnia dotyczy również podpisywania aktów notarialnych, w celu wyliczenia części ułamkowych powierzchni wspólnych (mieszkaniówka), które następnie są wpisywane w Księgach Wieczystych. Powierzchnie te służą też do rozliczeń kosztów powierzchni wspólnych całej wspólnoty. Wyliczenie ułamka powstaje poprzez zsumowanie powierzchni użytkowych wszystkich mieszkań w budynku (bez balkonów, tarasów, loggii, antresoli ale z pomieszczeniami przynależnymi np.: komórki lokatorskie) i taką wartość mnożymy razy 100, po to aby nie było liczb „po przecinku”. A w liczniku umieszcza się osobno dla każdego mieszkania jego powierzchnię użytkową (bez balkonów, tarasów, loggii ale z pom. przynależnymi) przemnożoną również razy 100. W ten sposób powstaje ułamek, który przemnażamy już razy poszczególne koszty, jakie generuje wspólnota na powierzchniach wspólnych w budynku czy działce aby otrzymać kwotę dla poszczególnego mieszkania. Przykładowo mieszkanie ma powierzchnię użytkową 55,42m² a suma wszystkich mieszkań w budynku to 15553,36 to ułamek jaki nam wyjdzie wynosi  5542/1555336 i jeżeli za ogrodnika musimy zapłacić jako wspólna 5000zł miesięcznie to te przykładowe mieszkania zapłaci 17,81zł miesięcznie (ułamek danego mieszkania razy kwota).

Kontrola sprzedającego

Czasami podczas transakcji kupna – sprzedaży (mieszkaniówka) jedna ze stron chce skontrolować drugą stronę. W wyrokach sądowych widnieją, bowiem oszustwa deweloperów, którzy kupującym przedkładają zawyżone powierzchniowo metryczki lokali, a co za tym idzie uzyskują oni niesłusznie naliczone korzyści majątkowe (np.: osobiście nadzorowałem rozprawy sądowe w zakresie oszustw dewelopera AS-Bau we Wrocławiu, który zawyżał powierzchnie w metryczkach lokali przedstawianych kupującemu (deweloper miał dwie metryczki lokalu o różnych powierzchniach a była wpisana ta sama data, ta sama norma i ten sam geodeta podpisał dwie rożne metryczki) – sprawa zakończona z sukcesem, wyrok sądu). Od 29 kwietnia 2012 roku została wycofana norma PN-B/70-02365 (anulowana – ma status normy archiwalnej) na mocy rozporządzenia w sprawie szczegółowe zakresu i formy projektu budowlanego i wszystkie pomiary mieszkaniówki (biurowce, magazyny i inne) muszą być według jedynej obowiązującej normy obmiaru powierzchni w Polsce czyli PN-ISO 9836:1997, ale i tutaj deweloperzy (tylko niektórzy!) „wymyślili” sobie, że do powierzchni użytkowej mieszkania doliczają powierzchnię pod wszystkimi ścianami działowymi, lub wybiórczymi ścianami działowymi z czym absolutnie się nie zgadzam. Przypominam ściany działowe w normie PN-ISO 9836:1997 wchodzą do powierzchni konstrukcji. W osobnym artykule bardzo szeroko opisałem ten temat.

Łatwiejsze zarządzanie budynkiem

Posiadanie operatu (rzutów) zawierającego aktualne odzwierciedlenie obsługiwanego budynku według wybranej normy to kolejny powód wykonywania pomiarów szczególnie, jeżeli na takie rzuty naniesiemy dodatkowe informacje. Przekłada się to potem na liczne kwestie dotyczące, m.in. aspektów negocjacyjnych, architektonicznych i technicznych budynku. Wykonanie pomiaru powierzchni, który odwzoruje stan rzeczywisty zarządzanego obiektu według wybranej normy (zasad pomiaru) posłuży przez wiele lat w łatwiejszym operowaniu powierzchniami podczas rozmów z poszczególnymi najemcami, technikami na obiekcie czy ekipami remontowymi i do rozliczeń z tymi osobami. Ważne, aby do pomiaru samej powierzchni geodecie zlecić pomiary wszystkich ścian (nośnych jak i działowych), pomiar lokalizacyjny profili przy elewacji osłonowych – tylko w tych miejscach można postawić ścianki działowe, stanowiące granice najmu. Warto, aby zlecić również wymiarowanie wszystkich ścian (potencjalni najemcy czy ekipy remontowe, serwisowe mają ułatwione wyobrażenie o wielkości pomieszczeń czy szachtów). Nic nie stoi na przeszkodzie aby do pomiarów powierzchni (czyli powiedzmy pomiaru podłogi) dorzucić pomiar sufitów, na których dokładnie zostaną pomierzone: instalacje tryskaczowe, miejsca nawiewów, oprawy lamp i inne elementy instalacji w budynku, itp.

Drogi zarządco, proszę sobie wyobrazić jak wspaniałe byłoby Wasze życie, gdyby w jednym pliku CAD mieć informacje o całym budynku.

Przepisy BHP i przeciwpożarowe

Aktualne pomiary powierzchni są niezbędne również do wykonania aktualnych planów ewakuacji. Są to wymagania dotyczące przepisów BHP i przeciwpożarowych. Miałem takie zlecenia po kontrolach straży pożarnej, bo nie było aktualnych planów ewakuacji (rozkład ścian na planie ewakuacyjnym nie pokrywał się z rzeczywistością). Powstałe rzuty z pomiarów powierzchni idealnie pasują do stworzenia planów ewakuacyjnych.

Poprawa jakości opracowania

Zdarza się, że czasami trzeba poprawić jakość opracowania, na którym obecnie pracuje właściciel lub zarządca, dlatego w takich celach zleca się ponowny pomiar powierzchni. Ma to znaczenie, gdy obecne opracowanie jest niskiej jakości, która może przejawiać się w postaci braku elektronicznej wersji opracowania, chaotycznego opracowania lub posortowania warstw w wersji cyfrowej (.dxf, .dwg, dziwi mnie czasami 200-300 warstw w projektach architektonicznych. Wynika to z tego, że wiele rzeczy jest pomieszanych i nie na swoim miejscu, zbyt małej dokładności poprzedniego pomiaru, opracowaniu poprzedniego pomiaru z projektu a nie z pomiaru rzeczywistego, itp., oraz wobec wątpliwej jakości/dokładności poprzedniego opracowania.

Koszty wektoryzacji i koszty pomiaru rzeczywistego na obiekcie są porównywalne. Przy czym wektoryzacja z papieru to pieniądze wyrzucone w błoto.

Raporty i statystyki

Posiadanie aktualnych rzutów budynków pomierzonych w jednym czasie ta samą lub tymi samymi normami (tymi samymi zasadami wyliczenia powierzchni najmu – nie utożsamiać tego z normą) przydaje się również do sporządzania raportów i statystyk w danej firmie, która chce mieć portfel nieruchomości wykonany według jednej zasady pomiaru i standardu opracowania (przykład PHN-u, który zlecił nam pomiar ponad 100 budynków w całej Polsce, zlecili i mają porządek).

Podsumowanie

Mam nadzieję, że po tym artykule zwiększy się świadomość właścicieli, zarządców i specjalistów z branży nieruchomości w zakresie rozsądnego i celowego wydawania pieniędzy na usługi geodezyjne w zakresie pomiarów powierzchni.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!