Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami.
Czy możliwy jest podział budynków wzniesionych bez pozwolenia na budowę?
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego lub decyzji o WZ. Jednym z nich jest art. 95. 1 mówiący o zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami. Kiedy stosujemy ten szczególny tryb podziału i jakie warunki muszą być spełnione? Czy można zastosować szczególny tryb podziału z art. 95 z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ? Czy taką nieruchomość można podzielić tylko na tyle nowych działek, ile jest budynków? Czy da się podzielić budynki wzniesione bez pozwolenia na budowę? Czy tym trybem można dokonać podziału przez budynek? Jak się przygotować do zaskarżania procedur podziałowych?
Podstawa prawna podziału
Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia nam wykonanie kilku szczególnych trybów podziału niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z nich jest art. 95. 1) „zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.” Właściciel składając wniosek o podział wskazuje podstawę prawną do jego wykonania. Ważne zatem, aby w imieniu inwestora (właściciela) działał geodeta, specjalizujący się w dokumentacji do celów prawnych oraz prawie nieruchomości, który podpowie jaki tryb zastosować w danym przypadku i sporządzi do tego stosowną dokumentację. Taka współpraca sprawi nie tylko, że podział zostanie zrealizowany szybciej, ale że w ogóle dojdzie do skutku. Może się bowiem okazać, że wybór złego trybu podziału i wykonanie niewłaściwej dokumentacji sprawi, że urząd odrzuci wniosek. Oczywiście zdarzają się przypadki, w których organ niewłaściwie interpretuje prawo i wydaje decyzje odmowne. Zawsze wtedy pozostaje nam tryb odwołania o czym opowiem w dalszej części artykułu.
Czy można zastosować szczególny tryb podziału z art. 95 z pominięciem podziału w zgodności z MPZP lub decyzją WZ?
Ta kwestia wielokrotnie była poruszana w wyrokach sądów administracyjnych. Naczelny sąd administracyjny w wyroku I OSK 1872/07 z dnia 07.01.2009 r. wskazuje, że „podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.), a jeżeli nie ma takiego planu, to z zachowaniem procedury określonej w art. 94 u.g.n. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (co należy rozumieć: „mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom”) podział nieruchomości może nastąpić jedynie na cele wskazane w art. 95 tej ustawy. To ostatnie uregulowanie jest więc wyjątkiem od przyjętej w Ustawie o gospodarce nieruchomościami zasady. Wykładnia systemowa powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że ilekroć dokonuje się podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia planu miejscowego, nawet jeżeli celem tego podziału jest wydzielenie działki budowlanej, to czyni się to na podstawie art. 93, a nie 95 u.g.n. Jak bowiem mówi jedna z podstawowych reguł tej wykładni: Przepis ustanawiający wyjątek od zasady, nie może zastąpić tej zasady. Mówiąc innymi słowy, wyjątek nie może stać się regułą.” Jeżeli zatem jest możliwość podziału w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, to nie możemy tej drogi pominąć.
Jakie warunki muszą być spełnione?
Podziału nieruchomości w celu wydzielenia budynków przy zniesieniu współwłasności można dokonać jeżeli będą spełnione łącznie następujące warunki: nieruchomość będzie zabudowana co najmniej dwoma budynkami; budynki zostały wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę; podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; wniosek muszą złożyć i podpisać wszyscy współwłaściciele.
Kiedy stosujemy ten szczególny tryb podziału?
Ten szczególny rodzaj podziału najczęściej dotyczy nieruchomości zabudowanych przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zrealizowanych w oparciu o nieobowiązujące już przepisy Ustawy o planowaniu przestrzennym. W przypadku obiektów zrealizowanych po uchwaleniu MPZP lub w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, podział nieruchomości wykonujemy w trybie zgodności z planem lub decyzją WZ.
Czy da się podzielić budynki postawione bez pozwolenia na budowę?
Chcąc odpowiedzieć na to pytanie posłużę się przykładem podziału nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami, które nie posiadały pozwolenia na budowę. Budynki były samowolą budowlaną jednak współwłaściciele doprowadzili swoją własność do stanu zgodnego z prawem i uzyskali stosowne zezwolenia na użytkowanie. W opisywanej sprawie brak pozwolenia na budowę był podstawą do odmowy przez Prezydenta m. st. Warszawy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości zabudowanej tymi budynkami. Stanowisko Prezydenta podtrzymało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, a następie Wojewódzki Sąd Administracyjny. Odmienne zdanie miał w tej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny. W wyroku I OSK 593/11 z dnia 12 kwietnia 2012 r. NSA stwierdził, że „artykuł 95 pkt 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o pozwoleniu na budowę. Jednak jest to pojęcie ustawy – Prawo budowlane i do jej unormowań należy sięgnąć interpretując wyrażenia „pozwolenie na budowę”. Jak powiedziano wyżej Prawo budowlane przewiduje możliwość użytkowania budynków wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę a także samowolnie, następnie zalegalizowanych. Dokonując zatem wykładni art. 95 pkt 1 należy posłużyć się nie wyłącznie wykładnią gramatyczną, ale celowościową, wynikającą z ustawy – Prawo budowlane. W powyższym wypadku, tj. oparciu się tylko na wykładni gramatycznej art. 95 pkt 1 interpretuje się go wbrew Prawu budowlanemu. Taka sytuacja miała właśnie miejsce w sprawie, a doprowadziło to do naruszenia art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prawidłowa wykładnia tego przepisu powinna prowadzić do wniosku, iż podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności można dokonać, jeżeli budynki wzniesione zostały bez pozwolenia na budowę, to jednak uzyskały przed wystąpieniem z wnioskiem o podział, zezwolenie na użytkowanie. Zezwolenie takie musi być traktowane na równi z pozwoleniem na budowę, skoro Prawo budowlane taką możliwość dopuszcza.”
Jakie korzyści daje nam ten przepis? Jedną z nich jest brak konieczności uzyskania postanowienia opiniującego podział. Tryb ten umożliwia od razu wykonanie mapy z projektem podziału po przyjęciu zlecenia i złożenie wniosku o podział. O czasie podziału pisałem w artykule „Terminy realizacji podziałów nieruchomości. Co opóźnia, a co przyspiesza podziały nieruchomości?” Analizując całościowo czas wykonania podziału i jego poszczególne etapy widzimy, że możemy zaoszczędzić kilka miesięcy przy całej procedurze.
Podział przez budynek. Czy taki wariant jest możliwy tym trybem?
Czytając art. 95 ust. 1 nie sposób odnieść wrażenie, że ilość wydzielanych działek musi się zgadzać z ilością posadowionych na nich budynków oraz ewentualną drogą dojazdową. Jednak analizując wyroki sądów natknąłem się na ciekawe rozstrzygnięcie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, które dotyczyło wyjścia ze współwłasności, w którym podziałowi również podlegał budynek. WSA w wyroku II SA/Lu 138/19 napisał, że bez wątpienia również przy zastosowaniu tego przepisu chodzi o taki podział działek, który ma służyć wyjściu ze współwłasności w celu wydzielenia budynków i działek gruntu dla prawidłowego korzystania z budynków, a także z gruntu, na którym zostały one posadowione. Biorąc powyższe pod uwagę nie sposób sądzić, aby dokonany w ten sposób podział nieruchomości został wykluczony tylko z tego powodu, że miałby obejmować również podział budynków. Co istotne w sposób wskazany we wniosku i zaakceptowany przez wszystkich współwłaścicieli. Podobny wniosek nasuwa wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 lipca 2014 r. (I OSK 1914/13 opubl. w CBOSA), gdzie rozpatrywano sprawę podziału nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 1 Ustawy właśnie w sytuacji, gdy podział nieruchomości miał obejmować również podział budynków. Sąd nie zakwestionował takiej możliwości, nakazał natomiast mieć na względzie przepis § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), który odpowiada obecnemu brzmieniu art. 93 ust. 3b Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W konsekwencji nie można również podzielić stanowiska Kolegium, według którego nieruchomość można podzielić tylko na tyle nowych działek, ile jest budynków. W istocie wykluczałoby to możliwość zniesienia współwłasności w omawianym trybie w sytuacji, gdy jest więcej współwłaścicieli, niż wzniesionych na nieruchomości budynków, mimo, że art. 95 pkt 1 Ustawy żadnego tego rodzaju ograniczenia nie wprowadza. Opisany powyżej podział przez budynek będę szczegółowo omawiał w zagadnieniu „Pionowy podział nieruchomości”.
Zaskarżanie trybu i procedury podziałowej
Błędny wybór procedury czy uchybienia w przeprowadzonych podziałach można oczywiście skarżyć. Jednak warto robić to dokładnie mając na uwadze narzędzia, jakimi posługują się podmioty rozstrzygające spory. Przykładem jest wyrok NSA (I OSK 754/16), gdzie ze względu na zbyt pobieżny opis skarżącej nie odniósł się do błędów w projekcie podziału, bo o to nie wniosła. Zarzuciła organowi I instancji błędną wykładnię § 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości. W rozumieniu NSA tak sformułowany zarzut jest wadą formalną, bo nie wskazuje dokładnie (numer artykułu, paragraf, ustęp itd.) przepisów, które zostały naruszone. Należy opisać również na czym polegało naruszenie i jaki ma wpływ na wynik sprawy. Sąd w tym aspekcie powołał się na dwa inne wyroki NSA, które o tym mówią (I GSK 705/12 oraz II GSK 448/15). Skarżąca przedstawiła projekt podziału, gdzie jedną czerwoną linią przerywaną wrysowany został podział, który ograniczał jednej z wydzielonych działek zjazd do drogi publicznej, a nie przedstawiła dokumentów w zakresie służebności. Sąd analizował wskazał, że kolorem czerwonym powinny być oznaczone wszystkie granice projektowanego podziału – zarówno te nowe, jak i te stare, które nie ulegają zmianie. Nie odniósł się natomiast do kwestii dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek ze względu na brak zarzutu kasacyjnego.
