Budynki na granicy nieruchomości
Mała zmiana, duży problem
Od 31 lipca 2021 r. obowiązuje nowe rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów. Regulacją wprowadzono wiele istotnych zmian dotyczących budynków. Korzystną zmianą jest dostosowanie definicji budynku do tej zawartej w Prawie Budowlanym. Jednak jest pewna drobna zmiana, która z pewnością przysporzy wiele problemów w odniesieniu do budynków usytuowanych na granicach działek. Wiele transakcji zostanie zablokowanych do czasu rozwiązania problemów.
Budynek w EGIB i PB
W nieobowiązującym już rozporządzeniu z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, budynek zdefiniowany był jako „obiekt budowlany, który jest budynkiem w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB)”, która to określała „budynki jako zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.” Z kolei w ustawie Prawo Budowlane pod pojęciem budynku należy rozumieć taki „obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”. Różnica pojęć była problematyczna w zakresie ujawniania budynków i budowli w ewidencji gruntów i budynków oraz w zakresie podatku od nieruchomości. jednolicenie przepisów to zdecydowanie dobry kierunek.
Co z powierzchnią zabudowy?
W odniesieniu do powierzchni zabudowy, za sprawą nowego rozporządzenia, problemu nie rozwiązano. W rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 r. nie znajdziemy bezpośrednio definicji powierzchni zabudowy. Musimy zajrzeć głębiej do normy PN-ISO 9836, która mówi, że powierzchnia zabudowy „wyznaczona jest przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnie terenu”. Natomiast w rozporządzeniu z dnia 31 lipca 2021r w sprawie ewidencji gruntów powierzchnię zabudowy „oblicza się na podstawie prostokątnego rzutu na płaszczyznę poziomą zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji przyziemnej budynku, a w budynkach posadowionych na filarach na podstawie rzutu zewnętrznych płaszczyzn ścian zewnętrznych kondygnacji opartej na tych filarach”. Różnica definicji skutkuje rozbieżnościami pomiędzy pozwoleniem na budowę, a inwentaryzacją powykonawczą. Ma to kolosalne znaczenie w kontekście bilansów terenu tj. powierzchni zabudowy, czy powierzchni biologicznie czynnej. Warto znać te rozbieżności w ramach prowadzonych projektów. Całe szczęście, z rozporządzenia usunięto zapis o wliczaniu do powierzchni zabudowy dachu opartego na filarach, co dodatkowo potęgowało problem. Niemniej, regulacja ta wymaga wciąż ujednolicenia.
Budynek na granicy działki
W mojej ocenie, bardzo negatywną zmianą, która została wprowadzona nowym rozporządzeniem jest kwestia ujawniania budynków na kilku działkach ewidencyjnych. W nieobowiązującym rozporządzeniu też miało to miejsce, ale wyłącznie w przypadku, gdy budynek zachodził na działkę sąsiednią powyżej 60cm. W nowym stanie prawnym, wszystkie budynki, które nawet kilka centymetrów wchodzą na działkę sąsiednią, będą wykazywane na kilku działkach ewidencyjnych. Dodatkowo, nie będzie można już zamówić wypisu z kartoteki budynku lub lokalu, jeżeli nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Aktualnie będzie to jeden dokument (wypis z rejestru gruntów), który będzie zawierał wszystkie informacje o budynkach i lokalach znajdujących się na przedmiotowej działce. Zamawiając wypis z rejestru gruntów otrzymamy zatem informację, że budynek usytuowany jest na kilku działkach. Z pewnością będzie to problematyczne dla banków finansujących zakup nieruchomości. O ile na mapie w skali 1:1000 przekroczenie granicy np. o 10cm nie będzie w ogóle widoczne, to na wypisie z rejestru już takie informacje się znajdą.
Konsekwencje zmiany prawa
Opisana zmiana dotycząca wykazywania budynków na wszystkich działkach, na których się znajduje w odniesieniu do nowo realizowanych obiektów będzie skutkowała naciąganiem do granic wyników w inwentaryzacji powykonawczych. Szerzej o różnicach między projektem a pomiarem po wybudowaniu budynku w artykule „Inwentaryzacja powykonawcza. Pomiar budynku, lokali, przyłączy i zagospodarowania terenu” (Rocznik INVESTOR REE 2021). Każdy pomiar geodezyjny obarczony jest błędem wyznaczenia tyczonego punktu podczas realizacji budowy oraz pomiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej. Brak jakiejkolwiek tolerancji poskutkuje koniecznością modyfikowania wyników pomiarów w celu uniknięcia późniejszych problemów, co w mojej ocenie jest niezwykle niekorzystne. W odniesieniu do budynków już istniejących i pomierzonych nie będzie dało się zmienić obrysów ujawnionych i pomierzonych wcześniej budynków. Wtedy trzeba będzie pochylić się nad granicami działek. Pierwszym rozwiązaniem będzie ustalenie przebiegu granic na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub na podstawie stanu spokojnego posiadania. Może to nastąpić jedynie w przypadku, gdy granice nie były wcześniej ustalane. Drugim rozwiązaniem będą podziały nieruchomości pod budynkami w celu przyłączenia do nieruchomości sąsiedniej, co szerzej opisałem w artykule „Wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze” (www.resources.geodetic.co). Jedna i druga procedura jest czasochłonna i wymaga skorzystania z usług geodety uprawnionego specjalizującego się w regulacji stanów prawnych i wykonywaniu dokumentacji do celów prawnych.
Czytaj również „Budynki w ostrej granicy. Skokowe dylatacje i błędy map zagrożeniem inwestycji.”
Czytaj również „Gdzie jest granica Twojej nieruchomości? Współrzędne i atrybuty dokładności położenia punktów granicznych działki.”
Czytaj również „Granice nieruchomości w polskim systemie prawnym. Na co zwracać uwagę przy wytyczaniu granic nieruchomości?”
