Błędy projektów budowlanych
Sprawdź dokumentację do PnB zanim będzie za późno
Utarło się przekonanie dla wielu zawodów partycypujących w procesie projektowym budynków komercyjnych i mieszkaniowych, że ich działania są nieomylne, najlepsze i przyjmujemy je za dogmat. Z moich 15-letnich obserwacji i rozmów z wieloma praktykami wynika, że inwestorzy nie sprawdzają opracowań i dokumentacji powstałych spod rąk takich grup zawodowych jak architekci, urbaniści, rzeczoznawcy czy geodeci z uprawnieniami. Napatrzyłem się na przedsięwzięcia inwestorów, dla których pracuję i wiem jedno – na każdej inwestycji są problemy i na każdej inwestycji popełnia się błędy. Uczestniczę na każdym etapie procesu budowlanego i niezmiennie obserwuję, że jest pula błędów projektowych, która powtarza się nagminnie. Popełnianie tych błędów na etapie analiz chłonności i projektowania budynków przekłada się na późniejsze działania związane z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę, odbioru budynku, sprzedażą, procedurami urzędowymi, zarządzaniem nieruchomościami i wieloma innymi etapami życia nieruchomości. Jakie są to błędy?
Wszystko zaczyna się od projektowania
Artykuł nie jest wymierzony przeciw architektom, bo mają oni jeszcze setki innych rzeczy na głowie przy dokumentacji do pozwolenia na budowę (PnB), o których ja z kolei nie mam pojęcia. Niniejszą treścią, chcę Wam dać jedynie wsparcie w zakresie wszelkiego rodzaju powierzchni na różnych etapach procesu budowlanego. To mój konik, a pytania i problemy od inwestorów i firm architektonicznych, z którymi na stałe współpracuję wracają jak bumerang. Pokazuje mi to, jak mocno w polskiej rzeczywistości prawnej ta tematyka pływa na różnych etapach procesu budowlanego. Skupię się na aspekcie dokumentacji składanej do pozwolenia na budowę i omówię kwestie, które pojawiają się na początku, a które mają przełożenie na cały proces deweloperski. Wszystko zaczyna się od analizy chłonności, due diligence, wyliczeń opłacalności projektu, przelicznika PUM do kwoty działki, potem mamy projekt, gdzie musimy spełnić wskaźniki urbanistyczne z mpzp czy WZ. Wszystkie te etapy są zależne w dużej mierze od wszelkiego rodzaju powierzchni przyjętych na etapie projektowym, a które muszą znaleźć odzwierciedlenie na pomiarach powykonawczych, sporządzonych celem rozliczenia finansowego między kupującym a sprzedającym, wynajmującym a najemcą, deweloperem a wykonawcą czy właścicielem a urzędem. Mamy tu mnóstwo różnych procedur. Dla dewelopera w momencie sprzedaży lokali czy domów właściwie temat się kończy, o ile nie zostaną złożone pozwy sądowe, które w polskich realiach trwają latami, a werdykt jest nieprzewidywalny. Jednak, w przypadku wynajmowania budynków błędy przekładają się na pracę wielu osób w kolejnych latach. To dlatego inwestycje, w których deweloper jest zarządcą budynku w późniejszym czasie są znacznie bardziej uporządkowane a czasami prawie bezbłędne. Liczbowy poligon doświadczalny jednej z inwestycji omawiam w artykule „Powierzchnia z projektu vs. po wybudowaniu. Perfekcyjna Hi Piotrkowska.” (Rocznik INVESTOR REE 2020). Zarządzając budynkiem trzeba rozliczać koszty utrzymania, dlatego już na etapie projektowym będzie zależeć deweloperowi, żeby mieć spójność danych później. Właściciele płacą podatek od nieruchomości, a to kolejne procedury. Żeby dać pełen obraz, należy zakończyć wyliczankę na podziałach nieruchomości, spadkach i darowiznach, gdzie też mamy swoje zasady liczenia różnych grup powierzchni w zależności od celu dokumentacji.
Błędy w projekcie niosą konsekwencje ciągnące się latami, a nawet pokoleniami. Nie widziałem jeszcze projektu budynku mieszkalnego czy komercyjnego i żadnej dokumentacji do pozwolenia na budowę, gdzie byłyby poprawnie i bez błędów, małych czy dużych, wyliczone różnego rodzaju powierzchnie i wskaźniki.
Na jakiej próbie stwierdzam ten stan rzeczy? Praktycznie w każdym tygodniu widzę jeden czy dwa projekty, które analizuję w różnych celach: analiza wskaźników urbanistycznych, analiza powierzchni zabudowy, powierzchni całkowitej, analiza PUM, wykonywanie inwentaryzacji powykonawczych do odbiorów, uzyskiwanie samodzielności lokali, liczenie powierzchni do podatków, najmu i sprzedaży lokali i całych portfeli nieruchomości, do celów aktów notarialnych, zakładania KW czy EGIB itd. Chcę tym samym pokazać, że uczestniczę na każdym etapie procesu budowlanego i mam pogląd na błędy, które popełnione na etapie projektowym przekładają się na późniejsze działania związane z nieruchomością czy pojedynczym lokalem.
Chaos prawny dopiero się zaczyna
Zajmuję się powierzchniami zarówno w zakresie prawa polskiego jak i kilkunastu norm międzynarodowych. Im więcej wiem, tym mam większy mętlik w głowie, szczególnie po aktualizacji prawa polskiego w zakresie powierzchni, które jest w toku transformacji. Częstotliwość zmian w zakresie powierzchni, wskaźników urbanistycznych, pojęć prawnych lub potocznych jest tak częsta a orzecznictwo sądowe tak niejednoznaczne, że nie dziwię się, że uczestnicy procesu budowlanego za tym nie nadążają. Ogólnie mówiąc, powierzchnie pojawiają się głównie w takich dokumentach jak: rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków, ustawie o własności lokali, ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawie prawo kartograficzne i geodezyjne, dwóch norm PN-ISO 9836, ustawie o spadkach i darowiznach, ustawie o ochronie prawa lokatorów i o zmianie kodeksu cywilnego, czy ustawie „deweloperskiej” – czyli ustawie o ochronie praw nabywców mieszkania lub domu jednorodzinnego. Do tego dochodzą indywidualne definicje, które mogą wprowadzać mpzp i mamy taki efekt, że praktycznie wszędzie powierzchnie liczone są inaczej. Wymaga to totalnej zmiany, bo mamy absurdy prawne. Podam przykład. Załóżmy, że mamy mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej. Zmieniając układ ścian działowych zmieniamy powierzchnię użytkową, a to nie tylko zmienia podatek od tej nieruchomości, ale również ułamek wspólnotowy. Za tym idzie zmiana wszystkich aktów notarialnych i zmiana udziałów własności w gruncie. Praktycznie nikt tego nie robi, a więc wszyscy są „przestępcami”, bo mają samowole budowlane i nieaktualne powierzchnie do podatku od nieruchomości. Powierzchnie we wszystkich ustawach, normach są do zmiany, do ujednolicenia i oderwania się od norm ISO, które są niedoskonałe, dziurawe i z dużymi błędami! W ogóle, norma PN-ISO 9836:2015-12 w mojej opinii, jest to norma dedykowana biurowcom, a przez rząd w 2020 r. została wprowadzona obligatoryjnie do mieszkaniówki – to jakaś totalna pomyłka. No chyba, że idziemy z duchem Agendy 2030 i za chwilę wszystkie mieszkania będą na wynajem, co już się zaczęło dziać. Zmieniające się w zastraszającym tempie prawo budowlane dołoży kolejnych błędów. Z miesiąca na miesiąc wprowadzane są do ustaw i rozporządzeń drobne zmiany – a to związane ze zmianą prawa, a to związane z epidemiami, a to z cyfryzacją administracji i procedur budowlanych. W większości, zmiany niestety idą w kierunku korporatyzacji gospodarki. Jak się ma w tym odnaleźć inwestor, architekt, geodeta i inni uczestnicy procesu budowlanego? Jakie są najczęściej popełniane błędy na etapie projektowania budynków. Co należy bezwzględnie sprawdzać po kilka razy?
Brak wkreślenia tynków na projektach
Brak wkreślenia tynków w projektach jest pierwszym i jednocześnie dużym błędem, który chcę poruszyć. Jest to nierzadko problem dla dewelopera, który ponadto już na etapie projektu przekłamuje mu obraz zysków. Powierzchnia lokalu ma być mierzona powykonawczo w stanie wykończonym, czyli z tynkami, lub innymi zaprojektowanymi okładzinami. Jeżeli w projekcie nie ma wkreślonych tynków, to mamy rozbieżność lokalu względem pomiaru powykonawczego. Często słyszę śmiech, gdy przytaczam takie błędy – słyszę, że to mała powierzchnia. To policzmy ile wart jest ten śmiech. Dla kawalerki o powierzchni około 35 m2 powierzchnia zajęta pod tynkami wynosi w przedziale 0,3-0,45 m2. Dla mieszkania 60-70 m2 jest to już nawet 1 m2. Czyli w dużym mieście i aktualnych realiach cenowych, to kwota 10 000zł dla jednego mieszkania. Przy inwestycji 200 mieszkań to już 2 000 000 zł. Nasuwa się myśl, że może dobrze jest na etapie projektu zawyżyć powierzchnię, bo wtedy właśnie sprzedaje się mieszkania i powierzchnia użytkowa jest większa. Teoretycznie tak, ale to powierzchnia użytkowa z pomiaru powykonawczego wędruje do metryczek lokali, do KW, do EGIB itd. Przekłamuje to zatem założenia wstępne na temat opłacalności projektowanej inwestycji i wielkości PUM. No chyba, że założenie jest takie, że finalnie wprowadza się kupującego w błąd sfałszowanymi metryczkami lokali po wybudowaniu, co zdarza się na rynku, a jak często to pozostawię to bez komentarza. Inwestorzy nie potrafią tego wyłapać czy wytłumaczyć kupującym skąd są różnice w powierzchni. Więcej na ten temat w artykule „Dwie metryczki lokalu od dewelopera. Pozwy sądowe przeciw geodetom”. (Rocznik INVESTOR REE 2020).
Błędne liczenie redukcji powierzchni ze względu na wysokość
Drugim błędem jest nieumiejętne liczenie zredukowanych ze względu na wysokość powierzchni pomieszczeń lub ich części. Chodzi o wszelkie skosy, obniżenia w budynku czy lokalu. Mówimy tu o poddaszu oraz powierzchni pod schodami, która nie jest zabudowana i można do niej lub pod nią wejść. Widzę w projektach, że przyjmowane są różne granice redukcji ze względu na wysokość pomieszczeń lub ich części. Czasami redukcja jest stosowana, a czasami w ogóle jej nie ma w projektach. Często jest też pomijana powierzchnia pod schodami w lokalu dwupoziomowym czy domu. Czym to skutkuje? Rozbieżnościami od średnio 1m² do nawet 3-4 m². Niestety dochodzi do tego kolejny problem. Banki przy kredytowaniu posługują się graniczną wartością dla powierzchni użytkowej na wysokości 190cm podczas, gdy projekt budowlany, a na pewno pomiary przy odbiorze mają zasady redukcji na graniach wysokości 140cm i 220cm. Poniżej 140cm wysokości przyjmujemy zawsze 0m², a w przedziale 140cm a 220cm wprowadzamy redukcję w powierzchni użytkowej 50%. Problem wynika z utartego od lat działania i liczenia w projektach powierzchni na poziomie 1 metra od podłogi podczas, gdy normy PN-ISO 9836 mówią o pomiarze na poziomie podłogi z pominięciem listew, cokołów itp. Dodajmy do tego, że normy PN-ISO 9836 (ta nowa grudnia 2015 r. i ta starsza z 1997r.) nie podają szczegółowych i jednoznacznych zasad redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość. To jest wielki błąd tych norm.
Zły wybór normy do projektu
Trzecim błędem jest stosowanie nie tej normy co trzeba. W projektach z Wrocławia dalej widuję normę z lat 70-tych. PN-70/B-02365 została wycofana 29 kwietnia 2012 r. To, że widzę normę PN-ISO 9836:1997 jeszcze jestem w stanie zrozumieć, bo ona została wycofana w dniu 19 września 2020 r. Mamy okres przejściowy dla projektów, które zostały rozpoczęte przed tą datą. Po tej dacie w projektach musimy stosować normę PN-ISO 9836:2015-12 (RED: UWAGA!! od lipca 2022 mamy obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:2022-07 – tutaj >> odrębny artykuł na ten temat). Warto zaznaczyć, że nie samą normę należy czytać – to jest błąd! Należy ją uzupełnić o pewne rozporządzenia i ustawy, które są obligatoryjne do stosowania, oraz komentarze do norm wydane przez PKN (Polski Komitet Normalizacyjny). Dlaczego? Na początku procesu deweloperskiego na etapie dokumentacji do PnB, architekt stosuje inne przepisy niż geodeta na etapie odbioru i inwentaryzacji powykonawczych. Te przepisy niestety się wykluczają, o czym szerzej w artykule „Inwentaryzacja powykonawcza budynku. Pomiar budynku, lokali, przyłączy i zagospodarowania terenu” (Rocznik INVESTOR REE 2021). Dla dewelopera nie jest to łatwe, ale musi mieć świadomość tego, jaka powierzchnia zostanie mu na etapie powykonawczym obcięta lub jaka może być dodana względem założeń projektowych. Zastosowanie w projekcie filarów pod nawisami, wsunięcie przyziemia budynku względem reszty budynku, zaprojektowanie odpowiednio balustrad na balkonach, nazewnictwo pomieszczeń w projekcie – to tylko kilka przykładów, które niewłaściwie ujęte w projekcie finalnie przełożą się na powierzchnie i wskaźniki urbanistyczne, a więc również na zysk.
Błędy wyjdą przy uzyskiwaniu samodzielności lokali
Kolejny błąd to nieumiejętne liczenie i rozdzielanie powierzchni w rozumieniu Ustawy o własności lokali. Powoduje to duże problemy, bo często trudno jest nam uzyskać samodzielności lokali tak, aby lokal miał zgodną ilość pomieszczeń na samodzielności względem dokumentacji w PnB. Urzędnik, gdy widzi spore rozbieżności powierzchni między PnB, a pomiarem powykonawczym nie chce wydać zaświadczeń, albo wymyśla liczne uwagi, które tygodniami trzeba poprawiać i „naciągać” zapisy prawa i norm. Dodam, że co miasto to inne zwyczaje urzędnicze – mimo, że mamy te same przepisy, to uznaniowość urzędników w zakresie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali nie zna granic. Na etapie projektowym nikt nie zastanawia się nad kwestiami powierzchni do etapu uzyskiwania zaświadczenia o samodzielności lokali. Złe wydzielanie pomieszczeń w lokalu, sztuczne wydzielanie powierzchni pseudo pomieszczeń, które nie mają ścian (nie są zamknięte), to poważne błędy projektowe. Zgodnie z Ustawą o samodzielności lokali nie powinno się puszczać pomieszczeń, które nie są wydzielone ścianami. Salon z aneksem kuchennym na projekcie powinny być jednym pomieszczeniem z jedną łączną powierzchnią użytkową. Podobnie jak otwarte korytarze. Architekci w tym zakresie robią różnie, bo nie pracują na etapie uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali. No jak to nie pracują? Przecież na samodzielnościach lokali widnieją nazwiska i uprawnienia architektów? Domysł odpowiedzi na pytanie, kto je faktycznie wykonuje pozostawiam czytelnikowi.
Nieprzemyślane nazewnictwo w projektach
Wiele projektów poza zasadami z normy PN-ISO 9836:2015-12 nie ma uzupełnienia zapisów z rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Błędem jest złe nazywanie pomieszczeń w budynkach. Najlepszym przykładem jest powierzchnia „sklepów” w parterze dużego budynku wielorodzinnego. Powierzchnie te są często określane, jako usługowe. Jest to błąd, bo powierzchnie usługowe to powierzchnie w budynku zajęte na urządzenia techniczne (rozdzielnia elektryczna, przepompownia itp.). Powierzchnia takich lokali komercyjnych w parterze to „zwykła” powierzchni użytkowa. Kwestie powierzchni sprzedaży (poza odpowiedniej wielkości obiektami handlowymi) w ogóle są pomijane w projektach do pozwolenia na budowę, a to też potem dostarcza deweloperowi sporo problemów i strat finansowych. W czasie fal pandemii, kiedy to zamykano galerie i retail parki, miałem wiele telefonów i napisałem wiele opinii na temat właśnie powierzchni sprzedaży. Powstał chaos, i wszyscy zadawali sobie pytania co wlicza się do powierzchni sprzedaży. Szczegóły w artykule „Co jest powierzchnią sprzedaży powyżej 2000m2?” (Rocznik INVESTOR REE 2020). Inny przykład, to konsekwencja stosowania nazwy „aneks kuchenny” i „kuchnia”. Ma to znaczenie w przypadku liczenia powierzchni pod ściankami działowymi i powierzchni przejść drzwiowych. Kuchnia jest odrębnym pomieszczeniem, a więc powinna być wydzielona ścianą działową i przejściem drzwiowym. Te z kolei, nie są wliczane do powierzchni użytkowej, za którą rozlicza się deweloper z kupującym. Potem zaczynają się kombinacje prawne, jak obejść system i jednak sprzedać tę powierzchnię. Kolejny element to nazewnictwo budynków, a tu konstrukcji mamy wiele, np.: budynek jednorodzinny dwulokalowy, dwa budynki mieszkalne jednorodzinne jednolokalowe, dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej itd. Tych „przeróżnych” konstrukcji nazw jest wiele. Zdecydowanie się na pewne definicje narzuca nam zasady liczenia powierzchni, czy procedury prawne w późniejszych etapach, takie jak możliwość podziału działki, uzyskania samodzielności lokalu czy współwłasności w gruncie. W każdej z tych koncepcji musimy spełnić inną liczbę miejsc postojowych, co przekłada się na stosowanie utwardzeń, a więc wpływa na powierzchnię biologicznie czynną i inne wskaźniki. Opisałem tylko trzy z wielu elementów, które należy zweryfikować pod kątem nazewnictwa.
Błędne liczenie powierzchni użytkowej
100% deweloperów w Polsce, którzy budują domy jednorodzinne mają źle wyliczone powierzchnie użytkowe. Dla domu o wymiarach 10mx 10m (parter i piętro) mówimy o różnicy ok 20-30 m2. Nie wiem, w którym momencie deweloperzy zorientują się, że „tracą” pieniądze, mimo iż prawo oficjalnie na to zezwala i nie trzeba tu niczego interpretować czy naciągać. Inny problem w zakresie powierzchni użytkowej dotyczy lokali mieszkalnych. Na ten temat napisałem ponad 100 stron treści. Wliczanie ścianek działowych, przejść drzwiowych, szachtów, wnęk okiennych do powierzchni użytkowej lokali jest nielegalną praktyką – jest to po prostu oszustwo. Są sposoby na legalne zwiększanie powierzchni lokali z jednoczesnym uwzględnieniem transparentności przed kupującym. Średnio dla lokalu o powierzchni 60m2 można legalnie wygenerować 2-2,5m2 powierzchni. Szczegóły w „Ekspertyzie deweloperskiej. Jak zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych?” Pomiar powykonawczy powinien uwzględniać: powierzchnię użytkową (w tym osobno wydzieloną powierzchnię dodatkową: tarasy, balkony). Kolejny element to powierzchnia ruchu (ogólnobudynkowa) oraz powierzchnia usługowa (chodzi o powierzchnie techniczne, a nie o wynajmowane lokale). Powierzchnię ruchu i techniczną (usługową) zazwyczaj określa się wspólnie, jako powierzchnię wspólną, czyli taką poza wyodrębnionymi lokalami. Zaznaczę, że czym innym jest powierzchnia wspólna do celów podatku od nieruchomości. Jeżeli mamy mieszkania, to geodeta powinien pomierzyć powierzchnię użytkową każdego lokalu. Lokalem też może być garaż podziemny (samodzielny lokal niemieszkalny z założoną KW), czy lokale usługowe jako lokale niemieszkalne. Przy czym, żaden z takich lokali nie może być lokalem przejściowym zgodnie z Ustawą o własności lokali.
Różne zasady liczenia powierzchni zabudowy
Kolejna uwaga dotyczy powierzchni zabudowy. Jeżeli chodzi o inwentaryzację powykonawczą zagospodarowania terenu, przyłączy i budynku z zewnątrz (powierzchnia zabudowy), to geodeta nie korzysta z normy PN-ISO tak, jak architekt na etapie projektowania. Do celów inwentaryzacji powykonawczej (zagospodarowanie terenu i zewnętrzny obrys budynku wraz podporami, nawisami itd.) geodeta korzysta z rozporządzenia w sprawie EGIB, gdzie powierzchnie liczy się inaczej niż w normie PN-ISO. Na etapie inwentaryzacji powykonawczej wybudowanego budynku norma PN-ISO 9836 obowiązuje geodetę tylko w odniesieniu do wnętrza budynku / lokalu! Porównuje się zrealizowaną inwestycję z planem zagospodarowania terenu (PZT) – a właściwie z projektem zagospodarowania terenu. W tym momencie należy wykazać zgodność, o czym oświadcza geodeta uprawniony. W oświadczeniu odnotowuje on czy budynek usytuowany jest zgodnie czy niezgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Jeśli są odstępstwa, to wskazuje na czym one polegają. Inwentaryzacja powykonawcza musi wykazać, że budynek został wybudowany zgodnie z projektem budowlanym w pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu (jeżeli inwentaryzacja powykonawcza jest wymagana). Jeden z deweloperów nie uzyskał odbioru budynku, ponieważ na etapie tyczenia osi ścian budynku i wylewania fundamentów osie zostały odwrócone przez geodetę o 180°. Inwestor musiał złożyć pozwolenie zamienne, co wydłużyło oddanie budynku do użytkowania o ponad 1,5 roku. Takich przypadków znam kilka.
Błędnie liczone wskaźniki urbanistyczne
Wskaźniki planistyczne są już na etapie analiz chłonności, a w wielu przypadkach, które analizowałem ich wiarygodność również pozostawiała wiele do życzenia. Analiza chłonności na podstawie raportu wygenerowanego za 100zł z internetu z danymi sprzed wielu lat nadaje się do kosza. Są jednak odważni, którzy na podstawie takich „analiz” kupują działki za setki tysięcy złotych pod przyszłe inwestycje. Potem się okazuje, że był tu kiedyś budynek wpisany do rejestru zabytków, a ktoś go nielegalnie wyburzył i problem ma obecny właściciel, bo każe mu się odtworzyć stan sprzed lat. Albo okazuje się, że było wysypisko śmieci i nie da się zrobić garażu podziemnego w budynku wielorodzinnym, co chociażby ma miejsce w inwestycjach w Warszawie. W artykule „Wskaźnik intensywności zabudowy. Kiedy ograniczy planowaną inwestycję?” (Rocznik INVESTOR REE 2021) wraz z urbanistą tylko na przykładzie tego jednego wskaźnika pokazałem, że w zależności od przyjętej koncepcji budynku, WIZ dla jednej i tej samej działki może wyjść na poziomie 0,30 albo 0,72. To dwukrotna różnica, a mamy przecież jeszcze takie parametry jak powierzchnia biologicznie czynna, wskaźnik miejsc postojowych, wysokość zabudowy i inne wytyczne, np. minimalna odległość od drogi, czy linii brzegowej. Trzeba również wiedzieć o co chodzi w definicjach wskaźników w mpzp wprowadzanych przed i po 2010 r. Wszystko to działa jak koła zębate i tylko kompleksowe sprawdzenie różnych wariantów we wszystkich tych parametrach daje obraz możliwości inwestycyjnych. Dotyczy to zarówno terenów objętych mpzp jak i tych, dla których uzyskuje się warunki zabudowy. Obie procedury różnią się i narzucają stosowanie różnych definicji tych wszystkich parametrów, a wyroki sądów pokazują jeszcze inne praktyki. Błędne dane wyjściowe z analiz chłonności przełożą się na błędy projektowe. Mam tu na myśli niewykorzystanie potencjału działki, co jest mniejszym problemem niż przeszacowanie tych parametrów. To z kolei będzie skutkowało odrzuceniem projektu przez urząd. I na nic może nam się zdać liczenie ROI na etapie projektu. Widziałem wielokrotnie sytuacje, gdzie przez kilka lat pracowano nad projektem inwestycji, a potem przez jedną błędnie wrysowaną linię zmiany przeznaczenia terenu w mpzp, czy źle policzoną powierzchnię użytkową proces projektowy musiał ruszać od nowa. Wskaźniki urbanistyczne liczone są od powierzchni całkowitej planowanego budynku/ów liczonej zgodnie z normą PN-ISO 9836 lub zgodnie z zapisami w mpzp sprzed 2010r. Niektórzy architekci zapominają również o tym, że do powierzchni całkowitej należy dodać chociażby balkony czy loggie.
Źle zaplanowane podziały nieruchomości
To potężny problem w inwestycjach typu bliźniaki (2-lokalowe) czy dwa bliźniaki (4-lokalowe), domach w zabudowie szeregowej oraz przy inwestycjach w domy jednorodzinne posadowionych na jednej działce. Często inwestor nie przekaże architektowi, że planuje po wybudowaniu budynku podzielić działki tak, aby każdy właściciel miał działkę i dom na odrębnej KW. Czasami taki błąd widujemy na etapie analiz chłonności, gdzie przeszacowane zostały wskaźniki urbanistyczne i zawyżono PUM. Jeden ze wstępnych projektów zakładał budowę 8 domów jednorodzinnych, jednak autor nie uwzględnił, że po podziale każda z działek osobno musi uwzględniać parametry urbanistyczne mpzp. Finalnie okazało się, że starczy miejsca nie na 8 a na 6 domów, a to położyło na szali opłacalność inwestycji. Na temat podziałów wydaliśmy serię darmowych artykułów „Podziały nieruchomości w ujęciu inwestorskim. 40 zagadnień okiem biegłego sądowego”.
Nieaktualne dane wyjściowe
Sprawdzenie aktualności map zasadniczych, czy granic nieruchomości, to pierwszy element, który należy zweryfikować. Pisaliśmy o tym wielokrotnie, m.in. w artykule „Analiza chłonności działki. Czy pokazuje wiarygodne parametry nieruchomości?” (Rocznik INVESTOR REE 2020). Niewłaściwe linie wpływające na parametry zabudowy, samowole budowlane budynków (lub ich fragmentów) posadowionych na działce, nieaktualne wysokości budynków, błędnie przyjęty obszar analiz urbanistycznych, nieaktualna infrastruktura na mapach i wiele innych elementów. Jak można projektować na niepewnych i nieaktualnych danych?
Weryfikuj pozyskaną wiedzę
Odwaga niektórych inwestorów mnie nieustająco zadziwia – szczególnie tych początkujących. Możliwe, że jest to efekt huraoptymizumu przekazywanego na szkoleniach. Dlatego dodam na koniec, że kontrola poziomu wtajemniczenia w zakresie inwestowania w nieruchomości powinna dotyczyć również jakości wiedzy przekazywanej przez wielu szkoleniowców. Jednego dnia są mentorami z zakresu prowadzenia deweloperki czy flipowania, przemawiając do dziesiątek osób wychwalają swoje bezbłędne inwestycje, a drugiego dnia dzwonią do mnie z problemami na swoich budowach – z problemami rangi podstawowej. Przerażające! Też szkolę i wykładam na uczelniach i też prowadzę inwestycje, ale w wielu procesach wspieram się i sprawdzam wiedzą innych ekspertów praktyków – architektów, prawników, urbanistów, rzeczoznawców, doświadczonych deweloperów itd. Zawsze podkreślam, że myślenie o łatwym i szybkim zarabianiu pieniędzy na nieruchomościach to mrzonka! Szybko i z zyskiem uda się nielicznym, wielu straci (nierzadko majątek życia), a zdecydowana większość zmierzy się z przejściem przez bolączki systemu, jaki stwarza nam polska rzeczywistość i jakość wykonawstwa dzisiejszych czasów. To trudny proces obarczony wieloma niewiadomymi, na które trzeba mieć każdorazowo zarezerwowany dodatkowy czas i budżet! To samo dotyczy weryfikowania treści z sieci. Wielokrotnie zwracaliśmy uwagę autorom wysoko pozycjonowanych tekstów z datą artykułu sugerującą aktualny stan prawny, gdzie treści są nieaktualne, że wprowadzają czytelnika w poważny błąd. Do dzisiaj wiszą one w sieci, a daty są zmieniane na coraz to nowsze. Wiele osób korzysta również z „norm”, które ktoś udostępnił w internecie. Normy, czy to polskie czy zagraniczne, kupuje każdy indywidualnie u danej organizacji. Taka norma ma indywidualny hologram i jest przypisana danemu użytkownikowi. Nie można jej udostępniać, ani kopiować. Korzystanie z takich źródeł, to pchanie się w kłopoty na własne życzenie. Przekonaliśmy się o tym na jednym ze szkoleń deweloperskich, kiedy to słuchaczka czytała ze mną głośno normę PN-ISO – ja miałem własną a ona pobraną z internetu. W obecności 50-ciu deweloperów z Polski ustaliliśmy, że było tam jedno odmienne zdanie. Zdanie, które wywraca sposób liczenia powierzchni i wprowadza w błąd deweloperów.
Dlaczego warto wykonać audyt dokumentacji PnB?
Deweloperzy często błędnie przyjmują za główny warunek wejścia w inwestycję jako wartość PUM. Często też przyjmują niewłaściwy wskaźnik urbanistyczny, jako ten ograniczający inwestycję. Ważne jest to, jak zostały wyliczone powierzchnie i czy uwzględniono poprawnie wszystkie parametry. Wykorzystanie maksymalnie powierzchni działki powinno być priorytetem każdego inwestora nieruchomości. Podczas sprawdzania projektów rozkładam na czynniki pierwsze każde zdanie, w którym jest określona jakakolwiek powierzchnia i parametr w mpzp czy WZ-tce. Niejednokrotnie udaje się określić najważniejsze kierunki działania w planowanej inwestycji w ramach jedno- czy dwugodzinnej konsultacji. Audyty często wykazują, że można zbudować znacznie większy budynek. Często pokazują również ograniczenia, które zazwyczaj nieświadomie pominięto, a które ujrzą światło dzienne w kolejnych etapach procesu. Co zyskuje deweloper, który wykona audyt dokumentacji do Pnb (przed jej złożeniem do urzędu)? Po pierwsze brak rozbieżności w powierzchni na etapie projektu i po wybudowaniu budynku, co przełoży się na zadowolenie kupujących i brak skarg w tym zakresie. Wyeliminuje chęć wycofania się kupującego lokal z umowy lub składania pozwów sądowych przeciw deweloperom w zakresie zawyżania powierzchni sprzedawanych lokali. Mam w tym zakresie średnio trzy telefony w tygodniu od kupujących, a jako biegły sądowy przy rozprawach tego typu widzę wesołą twórczość w tym zakresie. Kolejny argument za wykonaniem audytu, to brak komplikacji przy uzyskiwaniu samodzielności lokali w zakresie powierzchni. Bardzo mała rozbieżność w powierzchni między projektem po wybudowaniu jest zgodna ze sztuką budowlaną (normalny błąd budowlany). Trzecia rzecz, to brak komplikacji przy zakładaniu kart lokali. Czwarty element, to świadomość poprawnego spełnienia wybranych wskaźników urbanistycznych. Daje to pewność, że wykorzystaliśmy parametry działki w 100% i że zarobiliśmy tyle ile się dało w danym przypadku. Te wszystkie elementy przekładają się na oszczędność czasu dewelopera / inwestora. Eliminuje to poprawianie błędów, czy ponowne składanie dokumentacji do pozwolenia zamiennego.
Współpraca branżystów – czy powróci?
W Geodetic również mamy procedury na sprawdzanie naszych opracowań – nie jesteśmy bezbłędni. Nie ma opracowania, którego nie sprawdza osoba z doświadczeniem. Są to osoby znające się na aspektach prawnych, podziałach nieruchomości, kwestiach planistycznych i urbanistycznych oraz takie, które przekrojowo znają proces inwestycyjny i procedury prawne na różnych etapach życia nieruchomości. Każdorazowe sprawdzenie czy burza mózgów wnosi coś do dokumentacji i koncepcji planowanego budynku. Dlatego zawsze zachęcam inwestorów do tworzenia zespołów roboczych (inwestor, architekt, prawnik, geodeta, urbanista). Uważam, że tak ważna dokumentacja, jak ta składana do pozwolenia na budowę, powinna być konsultowana z różnymi ekspertami, którzy się znają na swojej wąskiej dziedzinie. Koszt audytu zawsze niesie za sobą wiele dobrego – potrafi wygenerować zyski lub wyeliminować błędy i konsekwencje z nich wynikające. I nie chodzi tu o kontrolę architektów, ale o to, aby również oni współpracowali z innymi ekspertami i się konsultowali – to obopólna korzyść dla wszystkich stron procesu. Powinniśmy wracać do społecznych relacji w biznesie. Dzisiaj firmy chcą być szybsze, lepsze, bardziej rozwinięte niż konkurencja. Obserwujemy zatrważający wyścig technologiczny, procesowy właściwie w każdej z branż. Do kiedy będziemy się tak ścigać jako ludzkość? Zacznijmy współpracować!
