Właściciele i zarządcy galerii w opałach

W ostatnim czasie, nagminnie otrzymuję maile i telefony z prośbą o pomoc w zrozumieniu definicji powierzchni sprzedaży centrum handlowego. Wszyscy jednogłośnie stwierdzają, że wyczerpali już wszystkie możliwe urzędowe infolinie telefoniczne  i chociaż wszyscy chcą pomóc, to nikt nie wie jak taką powierzchnię liczyć. Zarządcy nie wiedzą, co mają rozumieć przez zapisy rozporządzenia Ministra Zdrowia, w którym jest mowa o zamknięciu centrów handlowych powyżej 2000m² powierzchni sprzedaży. Nie wiedzą czy należy liczyć korytarze pomiędzy sklepami, czy liczyć pomieszczenia niewynajęte w danej chwili. Nie wiedzą też, czy należy liczyć w pełni powierzchnie kin, lokali fitness i banków, które prowadzą głównie usługi a nie sprzedaż. Powierzchnia kina u jednego z klientów to ponad 3000m², a fitnessu ponad 1000m². Decyzja o wliczeniu lub nie wliczeniu takich powierzchni jest istotna dla obu stron umowy najmu.

Powierzchnia sprzedaży nie funkcjonuje na rynku najmu

Nie chcę skupiać się na wartości granicznej 2000m² podanej w rozporządzeniu Ministra Zdrowia, tylko na samej definicji „powierzchni sprzedaży”. Z czego wynika ta wartość progowa wyjaśnię dalej. Przez 13 lat wykonywania i zajmowania się nomenklaturą i podstawami prawnymi pomiarów powierzchni do różnych celów, nigdy nie mierzyliśmy „powierzchni sprzedaży”. Nigdy nie mieliśmy nawet zapytania ofertowego odnośnie pomiaru czy wyliczenia z projektu „powierzchni sprzedaży”. Zawsze była to powierzchnia do celów najmu i podatkowych. W przypadku sklepów, centrów handlowych czy retail parków powierzchnie najmu były i są mierzone głównie zgodnie z wytycznymi BOMA Retail. Zasady te są całkowicie odmienne od „powierzchni sprzedaży”, jako definicji opartej na polskim prawie. Sprawa na początku wydaje się prosta. Jednak po wejściu w szczegół mamy absurdy i plątaninę przepisów.

Podstawa prawna powierzchni sprzedaży

„Powierzchnia sprzedaży” została zdefiniowania w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 6 lutego 2020 r. w artykule 2 pkt. 19 „powierzchni sprzedaży” − należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.)”. Dodatkowo w Ustawie tej (art. 10 ust. 16 pkt 3a) jest informacja, że jeżeli na terenie gminy przewiduje się  obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000m² to już na etapie studium należy wskazać potencjalne miejsce, gdzie takie obiekty mogą zostać zrealizowane. I pewnie stąd mamy tę graniczną wartość powierzchni, której trzyma się Minister Zdrowia. Jest to wartość umowna. Tak zostało to przyjęte i nie wchodziłbym tu w polemikę czy jest to słuszny podział. Art. 64 pkt 2 Ustawy „W przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży”. W takiej sytuacji, warto odświeżyć sobie zapisy WZ-tki i sprawdzić czy i jak były definiowane powierzchnie sprzedaży. Możliwe, że takie zestawienie tabelaryczne znajdziemy również w pozwoleniu na budowę. Jeżeli powierzchnia  sprzedaży w obiekcie/obiektach handlowych tworzących całość jest większa niż 2000m² pozwolenie na budowę musi się opierać o uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Powierzchnia sprzedaży a norma PN-ISO 9836:1997

Jeżeli miałbym to przełożyć na język normy PN-ISO 9836:1997 to „powierzchnia sprzedaży” stanowiłaby „powierzchnię użytkową” dla wybranych pomieszczeń. Oczywiście byłyby to wybrane pomieszczenia, w których odbywa się bezpośrednia, detaliczna sprzedaż. Do powierzchni użytkowej nie wchodzą powierzchnie zajęte przez ściany, ścianki, przejścia drzwiowe, słupy, szachty, windy. Natomiast, te elementy budynku / lokalu wchodzą do powierzchni najmu. Dlatego, zarządca licząc „powierzchnię sprzedaży” nie może posługiwać się danymi z rent-rolla, ponieważ znacznie zawyży powierzchnie sprzedaży. Do powierzchni najmu wchodzą wszystkie pomieszczenia wewnątrz sklepu, natomiast pomieszczenia dodatkowe (pomocnicze) wyłączamy z powierzchni sprzedaży. Do powierzchni użytkowej jako definicji według normy nie wchodzą powierzchnie ruchu i powierzchnie usługowe (techniczne), które są również zdefiniowane w PN-ISO 9836:1997. Dlatego powierzchnia użytkowa a najlepiej użytkowa podstawowa odzwierciedla definicję sprzedaży z Ustawy.

Powierzchnia pomocnicza w Ustawie  

Zgodnie z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym do powierzchni sprzedaży nie wliczamy „powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej, itp.” Najważniejszą kwestią jest to, że mamy tu do czynienia z katalogiem otwartym. Biorąc pod uwagę duży sklep odzieżowy to oprócz wymienionych powierzchni pomocniczych w Ustawie, zaliczyłbym również: przebieralnie, kuchnie, łazienki, sanitariaty. Jeżeli mamy duży sklep spożywczy, to pomieszczeniami pomocniczymi będą również: piekarnia wewnętrzna, cukiernia wewnętrzna, pomieszczenia ochrony. Problem jest z powierzchnią komunikacji, ponieważ otwarta powierzchnia sklepu zawiera ciągi komunikacyjne, którymi poruszają się klienci, są co ciągi absolutnie niewydzielone z przestrzeni. Czy należy je wydzielać z powierzchni sprzedaży? Moim zdaniem nie. Jeżeli jednak ktoś praktykuje odmiennie, to chciałbym poznać algorytm na wydzielenie szerokości takiej komunikacji. W praktyce to czysty absurd. Analizując wyłączoną w deficjencji Ustawy komunikację mogę się domyślać, że chodzi o korytarze na zapleczu, gdzie jest przykładowo dostawa towaru czy korytarze w części biurowej sklepu, a przede wszystkim korytarze między sklepami w galerii.

Powierzchnia pomocnicza w normie PN-ISO 9836:1997

Powierzchnia pomocnicza (a dokładnie powierzchnia użytkowa podstawowa i pomocnicza) jest również zdefiniowana w normie PN-ISO 9836:1997. W wydaniu normy z 2002 r. brzmi ona następująco: „Powierzchnia użytkowa pomocnicza – część powierzchni użytkowej przeznaczona do zaspokajania pomocniczych potrzeb wynikających z funkcji budynku lub jego wydzielonej części.” W innym fragmencie tej samej normy mamy informację, że do powierzchni pomocniczej na pewno trzeba zaliczyć powierzchnie balkonów, loggii i tarasów. Norma wymienia w lokalu użytkowym pomieszczenia pomocnicze, np. „pomieszczenie pomocnicze (…) lokalu użytkowego, służące do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowania posiłków (…)”. W wydaniu z 1997 r. norma PN-ISO 9836:1997 mówi, że odnośnie klasyfikacji powierzchni użytkowej i pomocniczej decyduje funkcja budynku i należy zapoznać się wtedy z tablicą numer 1 i 2 z normy ISO 6241:1984. I tu mamy absurd, bo tabele nie wyczerpują w żaden sposób katalogu pomieszczeń podstawowych i pomocniczych obecnych centrów handlowych.

Czy wliczać części ogólnodostępne?

Największym problem do rozwiązania, przed jakim stają dziś zarządcy przy wyliczaniu powierzchni sprzedaży jest część ogólnodostępna powierzchni, z naciskiem na słowo „ogólnodostępna”. Przykład – na otwartej powierzchni sklepu mamy kasy sklepowe, w których przebywają tylko ekspedientki. Klient nie może tam wejść, więc nasuwa się pytanie czy ten fragment sklepu jest ogólnodostępną powierzchnią? Jeżeli nie, to nie możemy go wliczyć do „powierzchni sprzedaży”. Słowo „ogólnodostępny” pozostawia możliwość wielu interpretacji prawnych i będzie dotyczyło wielu tego typu przestrzeni w galeriach handlowych.

Czy wliczać korytarze pomiędzy sklepami?

Korytarze między sklepami nie wchodzą do powierzchni sprzedaży. Jest to powierzchnia dodatkowa (komunikacja) i tu nie ma żadnych wątpliwości. Rozszerzyłbym to na klatki schodowe, windy i schody ruchome – generalnie wszystko to co jest poza sklepem a służy wspólnej komunikacji klientów nie jest powierzchnią sprzedaży.

Czy wliczać pomieszczenia niewynajęte w danej chwili?

Według mnie nie, ponieważ zgodnie z definicją z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym musi się tam odbywać sprzedaż. Zgodnie z definicją, powierzchnia musi być przeznaczona do sprzedaży i musi się na tej powierzchni odbywać sprzedaż. Według mnie, te dwa kryteria muszą być spełnione łącznie. Przykład – na danej powierzchni był sklep odzieżowy, obecnie jest pustostan i nie wiemy jaki będzie przyszły najemca (fitness a może bank, a więc usługi). Może też nastąpić podzielenie dużej powierzchni na kilka mniejszych, gdzie na części będzie powierzchnia sprzedaży a na części będą prowadzone usługi bez bezpośredniej sprzedaży towarów, więc taka powierzchnia nie wejdzie do powierzchni sprzedaży.  

Czy bank to powierzchnia sprzedaży?

Czy bank to usługi czy sprzedaż produktów bankowych? Pytanie, co na to słownik języka polskiego, na który lubią powoływać się sędziowie w wyrokach NSA. W mojej opinii bank świadczy usługi, a więc nie wliczyłbym tej powierzchni w całości do powierzchni sprzedaży. Prawo bankowe to nie jest zakres moich kompetencji, dlatego chętnie zamieszczę tu opinię Eksperta na temat tego, czy bank kwalifikujemy do usług czy do sprzedaży produktów (proszę o kontakt adrian.holub@geodetic.co).

Czy fitness to powierzchnia sprzedaży?

Fitness, to zdecydowanie powierzchnia usług, a więc należy ją wyłączyć z powierzchni sprzedaży. Ale czy cały? Co z miejscami sprzedaży wody, produktów do ćwiczeń, czy zdrowych przekąsek? Często są to oddzielne bary ze zdrową żywnością, a więc sprzedaż towarów. Obecnie lokale są zamknięte i nie odbywa się sprzedaż produktów (np.: spożywczych), ale nie wiemy jakie restrykcje zostaną wprowadzone w przyszłości, dlatego dla pewności na okres ograniczeń związanych z pandemią warto zaprzestać sprzedawania produktów na terenie lokalu fitness. Gdy nie ma żadnej sprzedaży towarów, nie ma się czego przyczepić i wtedy cały fitness nie jest powierzchnią sprzedaży.

Czy kino to powierzchnia sprzedaży?

Kino to podobna kwestia jak fitness. Część obszaru najmu kompleksu kinowego stanowi sklep z napojami, słodyczami i przekąskami. Traktowałbym to, jako powierzchnię sprzedaży (sklep). Pozostaje pytanie, jaką część korytarza (otwartej przestrzeni) przed długą ladą wydzielić jako „część” sklepu, gdzie mamy sprzedaż towarów? Może lepiej potraktować to jako powierzchnię dodatkową – komunikację, która jest wyłączona z powierzchni sprzedaży. Jestem przekonany, że wyroki sądów wojewódzkich, o ile się pojawią w tym zagadnieniu będą odmienne. Na terenie kin są często wydzielone obszary kawiarni. Pamiętajmy, że kawiarnie są wyłączone z powierzchni sprzedaży wprost w definicji Ustawy – powierzchnia gastronomii. Jednak kreatywność prawna w Polsce nie zna granic, więc domyślam się, że niektórzy podejmą próby podważenia, że kawiarnia to nie gastronomia.

Powierzchnia sprzedaży a powierzchnia w KW i EGIB  

Przy powierzchni sprzedaży kompletnie nie należy jej porównywać z powierzchnią w KW czy ewentualnie tą zawartą w wypisie z rejestru budynków. Wypis z rejestru budynków zawsze zawiera powierzchnię zabudowy. W największym skrócie, jest to powierzchnia zajęta przez budynek w przyziemiu, czyli jest to powierzchnia liczona tylko na  jednej kondygnacji (parter). Więcej na ten temat w artykule „Sprawdź czy Twoja inwestycja ma poprawnie wyliczoną powierzchnię zabudowy”. Uwaga! Wypis z rejestru budynków nie zawiera (nie może zawierać) w ogóle powierzchni użytkowej jeżeli w budynku nie są wyodrębnione pojedyncze lokale. Mogą to być lokale niemieszkalne czyli biurowe lub handlowe lub magazynowe. Wpisana powierzchnia w KW również nie zawiera powierzchni sprzedaży. Analizując powierzchnie centrów handlowych często nie da się ustalić jakie powierzchnie są wpisane w KW. Rozbieżności powierzchni sięgają nawet 50% względem tego co jest w KW a co jest w rzeczywistości (porównując powierzchnie użytkowe i całkowite). Czasami powierzchnia w KW odpowiada powierzchni użytkowej a czasami powierzchni całkowitej z pozwolenia na użytkowanie. W przypadku rozbudowy centrum handlowego bardzo ciężko jest zmienić powierzchnie w KW, co przerabiałem kilkukrotnie. Najpierw należy zmienić powierzchnie w ewidencji gruntów i budynków (EGIB) i dopiero ten dokument stanowi podstawę wpisu / aktualizacji powierzchni w KW. Powierzchni wewnątrz budynku bez wyodrębnionych lokali (bez zaświadczeń o samodzielności lokali) w EGIB-ie nie da się zamieścić. Więcej na ten temat w artykule „Zaświadczenia o samodzielności lokali. Czy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?”. Podam na przykładzie różnice w powierzchni między powierzchnią zabudowy z PN-ISO 9836:1997 a powierzchnią sprzedaży „Dla obiektu piętrowego o powierzchni zabudowy 3 207 m², jako powierzchnię sprzedaży podano „do 2 000 m²„. – II OSK 2398/16 – Wyrok NSA. Jeżeli powierzchnia zabudowy ma 3207 m² to dotyczy to tylko parteru. Załóżmy że piętro pierwsze ma tylko 1000m² to stosunek powierzchni sprzedaży do powierzchni zewnętrznej każdej kondygnacji wynosi 50%. Wcale nie jest to dziwne, bo przecież z powierzchni sprzedaży odejmuje się całą komunikację, pomieszczenia techniczne, magazyny, klatki, windy, usługi i gastronomię.

Powierzchnia sprzedaży a wyroki sądów

Fragment definicji powierzchni sprzedaży z Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brzmi „część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową” należy traktować jako cały jeden zespół budynków znajdujących się na jednej lub kilku działkach, które stanowią całość użytkową, organizacyjną, mają wspólne/powiązane media, jedne warunki przyłączeniowe dla całości, wspólną komunikację, jedną stację trafo itp. Wtedy powierzchnię sprzedaży rozpatrujemy jako sumę powierzchni sprzedaży dla wszystkich budynków razem. Poniżej cytaty z dwóch fragmentów wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 sierpnia 2019 r., II SA/Po 88/19. „(…) planowana jest budowa kompleksu (centrum handlowego) składającego się z dwóch obiektów wolnostojących, przy czym jeden będzie zawierał trzy budynki wydzielone ścianami oddzielenia pożarowego, o powierzchni sprzedaży wynoszącej 4022 m2, zaś drugi budynek ma stanowić odrębny obiekt sklasyfikowany jako administracyjno-garażowy”. Drugi fragment wyroku to: „Z treści art. 2 pkt 19 u.p.z.p. wynika przy tym, że „obiekt handlowy” dla potrzeb ustalania „powierzchni sprzedaży” rozumiany jest przez ustawodawcę nie jako budynek, lecz jako całość techniczno-użytkowa, przeznaczona do sprzedaży detalicznej. Tymczasem obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2 może być realizowany wyłączenie na podstawie regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.” Oznacza to, że „obiektem handlowym” nie musi być jeden budynek, lecz może go tworzyć wiele budynków czy innych obiektów budowlanych wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o ile będą one stanowić całość techniczno–użytkową. Z kolei o całości techniczno – użytkowej można mówić wówczas, gdy jej elementy są ze sobą powiązane konstrukcyjnie bądź funkcjonalnie w takim stopniu, że brak jednego z nich uniemożliwia funkcjonowanie pozostałych zgodnie z ich podstawowym przeznaczeniem. WSA wskazał, że wniosek o wydanie decyzji dotyczył dwóch budynków handlowo – usługowych (a także obiektu małej gastronomii), wraz z niezbędną, wspólną dla wszystkich budynków, infrastrukturą: parkingami i zjazdami, pylonem reklamowym, stacją transformatorową, podziemnym zbiornikiem p.poż., oświetleniem terenu, instalacjami podziemnymi (woda, kanalizacja deszczowa i sanitarna), przyłączem elektrycznym i wiatą na wózki sklepowe, realizowanych na jednej działce. Z projektu koncepcyjnego wynika, że funkcjonowanie tych budynków będzie się opierało nie tylko na wspólnych urządzeniach infrastruktury, bez których żadne z nich nie może samodzielnie funkcjonować, ale również będzie to funkcjonowanie ściśle ze sobą związane gospodarczo; w jednym z nich będzie odbywać się sprzedaż detaliczna, a w drugim będzie znajdować się jego zaplecze, bez którego sprzedaż nie mogłaby się należycie odbywać. Pozwala to uznać, że objęta wnioskiem budowa dwóch budynków usługowo – handlowych o mniejszych powierzchniach sprzedaży niż 2000 m² faktycznie stanowi całość techniczno – użytkową, a więc „obiekt handlowy” w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.z.p. Powyższe oznacza, że przy ustalaniu jego „powierzchni sprzedaży” należało uwzględniać powierzchnie obu tych budynków.

Nie bądźmy egoistami w biznesie

Zachęcam do kontaktu wszystkich tych, którzy chcą poszukać rozwiązań dla poszczególnych lokali, budynków galerii handlowych czy nawet całych retail parków. Chętnie odpowiem na indywidualne pytania telefonicznie lub mailowo. Robię to nieodpłatnie, bo jest to nowa sytuacja i również się uczę nowych przypadków. Czasy pandemii Covid-19 to okres trudny dla wszystkich – również dla wynajmujących i najemców galerii handlowych. Właściciele / zarządcy galerii handlowych utrzymują, że opłaty z tytułu umów najmu im się należą, bo to nie ich wina. Najemcy mówią, że galeria handlowa jak sama nazwa wskazuje ma zapewnić handel, a tego nie robi, a więc nie powinna otrzymywać honorarium za najem. Prawnicy, z którymi rozmawiam już mówią o rękach pełnych roboty. Myślę, że oblicze galerii handlowych bardzo zmieni się po pandemii – więcej przestrzeni do biznesu, więcej przestrzeni magazynowych obsługujących sklepy i inne tego typu rozwiązania. Myślę, że zmienią się również znacząco stawki najmu, o czym rozmawiam z wieloma zarządcami galerii. Dlatego nie bądźmy egoistami w biznesie i postarajmy się znaleźć złoty środek, o który często ciężko w bezkompromisowym świecie finansów.

Antykryzysowy Pakiet Geodetic

Nie lubię sprzedaży w artykułach, ale często Czytelnicy albo Słuchacze Akademii Geodetic myślą, że jestem tylko doradcą i pytają czy znam kogoś kto fizycznie mierzy budynki. Dlatego uściślę, że jestem wyłącznie praktykiem, a wiedzą dzielę się, bo lubię szerzyć świadomość ekspertów rynku nieruchomości. Dlatego na koniec dodam, że my jako Geodetic zaproponowaliśmy branży nieruchomości komercyjnych antykryzysowy pakiet  z dwustronnymi korzyściami. Wprowadzone zasady mają na celu: umożliwienie naszym klientom dokonywania przez nas pomiarów po minimalnych cenach. Pomiary wykonujemy w nocy, w weekendy lub w ciągu dnia, gdy w budynkach nie ma najemców. Jest to bardzo komfortowa opcja w aktualnej sytuacji pandemii. Charakter współpracy wpływa na minimalizowanie działań operacyjnych w zakresie ustalania zasad wejścia na pomiar i minimalizuj kontakt osobisty. Z rozwiązania skorzystało wiele firm, za co dziękujemy, bo to zapewnia ciągłość pracy naszego zespołu, który właśnie się powiększa o kolejne osoby. Szczegóły „Antykryzysowy Pakiet Geodetic”.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!