Na co zwracać uwagę przy normach obmiarów powierzchni
Przez 10 ostatnich lat pomierzyliśmy ponad 3,5 mln m2 powierzchni budynków różnymi normami i obserwujemy dalej duży chaos w tej dziedzinie, który wynika często z niewiedzy w zakresie norm obmiarów powierzchni, czy braku dokładnych wytycznych pomiaru danego budynku czy portfela nieruchomości. Patrząc na przestrzeni tych 10 lat to obserwuję dobry trend wśród inwestorów, zarządców, mianowicie idzie to w stronę usystematyzowania, szczególnie na przestrzeni ostatnich 3 lat, podejścia rynkowego pomiaru „brutto” „netto” dla magazynów czy centrów handlowych odchodzą do lamusa a w ich miejsca wchodzą w końcu normy (BOMA Retail czy BOMA Industrial). Podejścia rynkowe „Brutto” „Netto” były to indywidualne wymyślone zasady pomiaru i co ważne różne dla poszczególnych właścicieli. Występujący bałagan dotyczy to zarówno najemców jak i wynajmujących. Wielokrotnie widzieliśmy zdziwienie obu tych stron po przedstawieniu im różnic w powierzchniach mierzonych różnymi normami lub samym faktem istnienia różnych norm. Jeszcze większe zdziwienie jest właścicieli i zarządców budynków, gdy przedstawiamy im różnice w powierzchniach, pomiędzy pomiarem wykonanym przez nas według tej samej normy, którą rzekomo operują obecnie na tym samym obiekcie. Okazuje się, że opracowania (rzuty kondygnacji), którymi dysponują i tym samym naliczają na ich podstawie podatki i koszty najmów są opracowaniami niewiadomego pochodzenia. Często, są to rysunki od architektów obejmujące inny zakres opracowania. Czasami są to jakieś archiwalne rysunki, albo co gorsze, pomiary z różnych etapów budowy, które nie odzwierciedlają ostatecznych i rzeczywistych miar. Różnice te przekładają się na wymierne koszty najmów oraz płacone podatki od nieruchomości. Poniżej przedstawiam najważniejsze kwestie w tym zakresie, które przekładają się na rozbieżności w zakresie opracowywanych powierzchni. Warto wiedzieć, że często można ich uniknąć.
Duża liczba stosowanych norm na rynku polskim
W Polsce są stosowane zarówno normy polskie jak i zagraniczne. Najpopularniejszymi wśród norm zagranicznych są BOMA, Tegova, GIF, RISC a wśród polskich obowiązują norma PN-ISO 9836:1997 i Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (UOPIOL). Norma PN 70/B-02365 jest normą archiwalną. Na rynek polski wchodzi obecnie międzynarodowa norma IPMS, powstała na rzecz ujednolicenia standardów pomiaru nieruchomości na świecie i ma na celu zastąpienie dotychczas stosowanych zróżnicowanych standardów i poprawę spójności i przejrzystości globalnego rynku nieruchomości. W roku pierwszej połowie roku 2017 odbyłem cykl otwartych szkoleń po Polsce i największym naciskiem jaki kładem słuchaczom a przynajmniej taki miałem zamiar było to, że w Polsce do celów najmu komercyjnego nie mierzymy powierzchni użytkowej tylko powierzchnię najmu. Powierzchnię najmu rozumianą jako zlepek powierzchni z różnych definicji z danej normy. Na przykładzie gdy weźmiemy polskie kamienice to powierzchnia najmu według mnie powinna być liczona tylko według normy PN-ISO 9836:1997 i stanowić: powierzchnię użytkową + powierzchnia ścian działowych (ściany działowe w normie PN-ISO 9836:1997 stanowią powierzchnię konstrukcji) + powierzchnia przejść drzwiowych w ścianach działowych + wnęki okienne mierzona na poziomie podłogi do powierzchni ściany (wnęki okienne w normie PN-ISO 9836:1997 stanowią powierzchnię konstrukcji, a nie raz mają one dużą powierzchnię i są absolutnie użytkowane w pełni biurowo) + powierzchnia przejść drzwiowych w ścianach konstrukcyjnych. Takie podejście powoduje zwiększenie zysków z najmu (dla najemców nie powinno to być kontrowersyjne ponieważ cała konstrukcja, które przecież jest nie mała w ogóle nie wchodzi do powierzchni najmu). W normie PN-ISO 9836:1997 nie występuję pojęcia powierzchni wspólnej więc należałoby ją jakoś wyliczyć po pododawać do powierzchni najmu. Widać teraz, że nie dość, że mamy dużo norm na rynku to dodatkowo wchodzą tu pod uwagę modyfikacje norm. Zakładając pomiar 100 budynków (czy najemców) to może 5 jest pomierzonych zgodnie z normę a pozostałe 95% nie. Często obie strony transakcji najmu nie wiedzą, nie zdają sobie sprawy z modyfikacji. Modyfikując normy tak na prawdę tworzymy już można powiedzieć nowe normy, dlatego powtarzam we wszelkich umowach najmu należy napisać, że mamy do czynienia z powierzchnią najmu w skład, której wchodzi…. I ten kto do dobrze opisze, a najpierw przemyśli to ma święty spokój na lata, a kto tego nie zrobi …to współczuję pracy zarządcy na takiej nieruchomości.
Normy pomiaru powierzchni
Dlaczego tak trudno jest się w nich odnaleźć?
Brak obowiązującej normy przy najmie powierzchni
Przy najmie komercyjnym możemy zastosować dowolną normę obmiaru powierzchni, połączyć dowolne normy, zmodyfikować dowolnie każda normę a nawet możemy stworzyć swoją własną normę (czego już nie polecam). Robimy to chcemy, grunt aby dobrze to opisać w umowie najmu. Najlepiej aby geodeta wykonujący pomiar sprawdził co tam prawnik napisał, bo ze swojej praktyki widziałem mnóstwo błędów w tej kwestii, co skutkowało nie raz roszczeniami finansowymi.
W Polsce jedyny obowiązek narzuca norma PN-ISO 9836:1997 ale tylko do obrotu notarialnego. Według powierzchni tej normy stosuje się ją przy sprzedaży notarialnej mieszkań, lokali i budynków biurowych, handlowych znajdujących się na terenie RP. W oparciu o tą normę zakładane sa karty budynków czy karty lokali w wydziałach geodezji. Wartości powierzchni są wpisywane do aktów notarialnych, do ksiąg wieczystych, do wypisów z rejestrów budynków i do wypisów z rejestru lokali. W oparciu o normę PN-ISO 9836:1997 mierzona jest również powierzchnia do celów podatku od nieruchomości. Natomiast sama wartość budynku wyceniana jest przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym na podstawie powierzchni najmu (patrz punkt 1) według dowolnej normy – zwykle najkorzystniejszej dla sprzedającego. Inną kwestią jest stosowanie normy do celów najmu, gdzie można wybrać dowolną normę i dodatkowo ją modyfikować. Powoduje to, że najemcom przedkładane są do podpisywania umowy z powierzchniami mierzonymi o nieujednoliconym standardzie, obecnie jest to miażdżąca większość moich zleceń, przy czym zabiegi w modyfikacji polegają głównie na wyłączeniu pewnych powierzchni w celu zmniejszenia współczynnika budynkowego na dużo mniejszy niż wynika to z pomiarów i obliczeń. Warto zwrócić uwagę na to, że sami wynajmujący bardzo często nie mają wiedzy w zakresie różnic pomiędzy normami. Skąd, więc tą wiedzę mają mieć najemcy? Poza tym coraz częściej wynajmujący wprowadzają dodatkowo różne modyfikacje norm, bądź łączą normy ze sobą w celu maksymalizacji powierzchni komercyjnej. Zwykle najemcy w umowach akceptują podpisem taką informację, jednak często nie są świadomi konsekwencji, jakie ona za sobą niesie. W takich sytuacjach często najemca płaci nie tylko za powierzchnie wspólne wynikające z wyliczenia współczynnika add-on factor, ale coraz częściej płaci za ścianki działowe, za szachty, za ściany i słupy konstrukcyjne, z których fizycznie nie korzysta. Wszystko zależy od stosowanej normy oraz pomysłu na modyfikację. Dla przykładu w 2008 r. jeden z właścicieli budynku z luksusowymi mieszkaniami, zażyczył sobie pomiar powierzchni mieszkań po obrysie zewnętrznym ścian zewnętrznych. Zapewne żaden z kupujących nie skontrolował kupowanej powierzchni mieszkania. W naszym wieloletnim doświadczeniu zdarzały nam się pojedyncze zlecenia tego typu. Wynika to z jednej strony z niskiej świadomości kupujących mieszkania, którzy „ufają” ślepo deweloperom, a z drugiej strony klienci robiąc transakcję za minimum 300 000zł żałują kwoty ok 700zł za pomiar kontrolny, a tego już nie rozumiem. W ciągu 10 lat mojej firmy miałem bardzo niewiele pomiarów kontrolnych drugiej strony transakcji najmu, a jak już miałem takie zlecenie to praktycznie w 100% były jakieś różnica między moim pomiarem a pomiarem innej firmy i mówię tu o różnicach, które przekraczają dokładność pomiaru.
Brak procedur kontroli dla pomiarów powierzchni w urzędzie
Zamówienie pomiaru powierzchni, pomiar w budynku i przekazanie opracowania – proces prac wydaje się być prosty. Jednak zamawiający nie ma pewności, że firma wykonała pomiar prawidłowo, ponieważ żaden organ państwowy czy instytucja nie nadzoruje tych opracowań, tak jak to jest w przypadku innych prac geodezyjnych. Inne prace geodezyjne są w postaci operatów składane do urzędu i tam podlegają szczegółowej kontroli, której czas trwa około 30 dni. Jeśli właściciel, zarządca budynku lub wynajmujący chce sprawdzić, czy pomiar powierzchni daną normą (bardziej powierzchni najmu) jest właściwy musi wynająć kolejną firmę i krzyżowo ją skontrolować, co wiąże się z podwójnymi kosztami. W naszej dotychczasowej pracy wielokrotnie zdarzało nam się, że wskazywaliśmy błędy innych firm w zakresie wliczania lub nie pewnych powierzchni danego budynku do celów podatkowych lub najmu. Błędy te zazwyczaj wynikały z nieznajomości norm lub błędnej ich interpretacji. Ponadto często zdarza się, że firmy geodezyjne nie mierzą wszystkich pomieszczeń – często niedostępne pomieszczenia wpasowują w opracowanie na podstawie podczytywanych projektów archiwalnych, co przekłamuje rzeczywistość. Takie działanie przekłada się na błędne wyliczanie współczynników add-on factor piętrowych i budynkowych, które odpowiadają sumarycznie, za naliczanie powierzchni najmu. Poza tym tak niska jakość i dokładność opracowania przekłada się też na kolejne wieloletnie działania na obiekcie (przeprojektowywanie, aranżacje wnętrz, zarządzanie obiektem). Powoduje to nawarstwianie się błędów. Załóżmy że najemcę, który zajmuje 3 całe piętra w 10 kondygnacyjnym nowym biurowcu, po pewnym czasie chce sprawdzić swoją powierzchnię najmu i współczynnik budynkowy. Nie ma problemu aby zamówił sam dla siebie pomiar swojej wyłączonej powierzchni. Jeżeli pojawią się rozbieżności jest podstawa aby skonfrontować pomiar dwóch firm geodezyjnych w obecności właściciela, najemcy. Jeżeli jedna ze stron wykaże drugiej oczywiste pomyłki, błędy w interpretacji normy to sprawa jest zakończona, a jeżeli nie to co trzeci geodeta zrobi pomiar? Już takiej sytuacji nie miałem i nie słyszałem. A co teraz ze współczynnikiem budynkowym? Najemca nic sobie nie sprawdzi bo abym mógł sprawdzić (wyliczyć) współczynnik powierzchni wspólnej to muszę pomierzyć cały budynek, powierzchnie najmu i powierzchnie wspólne, i dopiero potem zrobić wyliczenia. Wątpię aby zarządca pozwolił przeszkadzać (wykonać pomiar) na całej powierzchni najmu innych najemców. Reasumują własną powierzchnię można sprawdzić (ale też nie do końca, jeżeli zajmujemy część piętra i granica najmu między najemcami jest po osi ścian liczona to musimy wejść do sąsiedniego najemcy aby z drugiej strony pomierzyć współrzędne ściany, mając współrzędne po obu stronach ściany dopiero możemy wyliczyć rzeczywistą grubość ściany), a współczynnika piętrowego czy budynkowego realnie ten pojedynczy najemca nie jest w stanie sprawdzić. Podczas jednego z moich ostatnich pomiarów (pomiar jednej małej powierzchni najemcy) w ładnym budynku biurowym zaskoczyła mnie informacja, że mój pomiar kontrolny samej powierzchni najmu (bez części wspólnych) różnił się od tego w umowie o ponad 4m² (biuro ok 170m²) a właściciel był zadowolony bo mieścił się granicy tolerancji, powiem jeszcze, że do tej granicy tolerancji jeszcze bardzo dużo brakowało prawie …drugie tyle, a lokal powtórzę ok 170m²….to może nie ma potrzeby tak dokładnie mierzyć. A dlaczego wydziały geodezji nie kontrolują pomiarów powierzchni według PN-ISO 9836:1997.. bo się na tym nie znają, a dlaczego nie kontrolują pomiarów według BOMA, Tegova, GIF… bo nie wiedzą, że coś takiego istnieje.
Brak nadzoru nad pomiarami i opracowaniem pól powierzchni
W porównaniu do poprzedniego problemu tu chodzi o kontrolę wewnętrzną w firmie wykonującej pomiary. Właściciele i zarządcy budynków często negocjują cenę pomiaru powierzchni do stawek graniczących z opłacalnością danego zlecenia, co z kolei przekłada się na pominięcie przez firmy wykonawcze etapu kontroli polegającej na przekazaniu opracowania innej osobie lub grupie osób celem weryfikacji wykonanego opracowania. Mało, która firma ma wypracowane algorytmy kontroli podczas sprawdzania opracowań z pomiaru powierzchni. Generalna zasada całej geodezji powinna brzmieć, że żaden rezultat opracowania geodezyjnego nie powinien wychodzić do klienta bez szczegółowego sprawdzenia. Niestety przy panującej na rynku polskim „królowej cenie” w wielu firmach jest to niemożliwe, pomimo ich szczerych chęci. To ile trwa ta kontrola?, założenie budynek 10 000m² nowy biurowiec w pełni skomercjalizowany, czyli trochę pomieszczeń w środku jest, to kontrolna (szczegółowa kontrola całego opracowania, absolutnie wszystkiego) powinna trwać nie dłużej i nie krócej jak 1,5-2dni.
Brak obowiązującej technologii pomiarowej
System pomiaru powierzchni wykorzystywany przez większość firm oparty jest na pomiarze głównie ręcznym dalmierzem laserowym. Coraz częściej firmy stosują pomiar bardziej dokładnym tachimetrem bezlustorwy. Następnie pomiar odnotowywany jest na szkicu pomiarowym, a potem przez tą samą lub inną osobę wprowadzany do programu typu CAD. Należy zwrócić uwagę, że umożliwia to 3-krotną możliwość wystąpienia pomyłki: podczas czytania pomiaru z urządzenia, zapisywania na szkicu i wprowadzania pomiaru ze szkicu do komputera. Etapem, gdzie może wystąpić błąd jest też sam pomiar, który opiera się na wiązce lasera, która musi się odbić od właściwej powierzchni. Często jednak laser zamiast od ściany, odbija się od liścia kwiatu stojącego na szafie, od mebli czy stojących tam dokumentów. Innym przykładem może być pomiar wykonywany do przeszklonego elementu, kiedy to laser może przekłamywać wartości. Dlatego, w tej technice etap kontroli jest bardzo ważny, a jak wykazano wcześniej często pomijany. My wypracowaliśmy innowacyjny system pomiaru i automatycznego opracowywania przez system komputerowy w programach typu CAD na miejscu pracy, co pozwala znacznie przyspieszyć wykonanie zlecenia oraz pominąć etap kontroli przy praktycznie 100-procentowej eliminacji błędów. System ten stosuje jedynie około 3 firmy w Polsce, a warto zauważyć, że w Polsce zdarzają się też tacy „specjaliści”, co mierzą pojedyncze lokale zwykłą miarką metalową – wiekowi inżynierowie budownictwa.
Poruszmy zagadnienie dokładności pomiaru. W normach dokładność pomiaru to głownie 1cm, dla mnie jest to absolutnie za dużo, przy obecnej technologii powinno to być 0,5cm w punkcie pomiarowym. Załóżmy że mamy ten 1cm błędu to przy mieszkaniu ok. 65m² (trzy pokoje, kuchnia, łazienka, ubikacja) możemy się pomylić w przedziale ok. 0,4m² od powierzchni idealnej w jedną czy drugą stronę. Wyliczenie proste, wystarczy wziąć obwód wewnętrzny każdego z pomieszczeń i zsumować. Wyjdzie zależy jaki układ w mieszkaniu ale ok 80 metrów łączna długość takich ścian i następnie wyobraźmy sobie prostokąt o długości 80metrów i szerokości 1cm (dokładność pomiaru) to mamy powierzchnię 0,8m², czyli od wartości teoretycznie idealnie dobrej możemy się pomylić połowę w jedną stronę a połowę w drugą stronę czyli po ok 0,4m². Od razu powiem, że jest to duża pomyłka na takim mieszkaniu, aby ją osiągnąć geodeta musiałby bardzo niechlujnie mierzyć.
Brak wzoru wyglądu ostatecznego opracowania i zakresu informacji
Jest to uciążliwe zarówno dla nas geodetów oraz dla zamawiających pomiary powierzchni. Często, bowiem właściciele budynków lub zarządcy sami nie potrafią określić zakresu informacji, szczegółowości rysunku w odniesieniu do ich potrzeb. Zawsze to my, ze względu na obszerne doświadczenie w tej materii, wskazujemy zamawiającemu, co może mu się przydać teraz lub w przyszłości. Często jednak wynajmujący chcąc zaoszczędzić na zleceniu, eliminują pewne zakresy opracowania, a po jakimś czasie wracają, żeby domówić kolejne, co rzecz jasna jest dla nich mniej opłacalne. Zapewne koszty takich działań są przerzucane również na najemców. Często osoby zamawiające pomiar ze względu na zajmowane w firmie stanowisko (np.: specjalista ds. zamówień) nie mają merytorycznej wiedzy na temat wymagań architektów budynków, wnętrz czy projektantów sieci. Często powoduje to, że rezygnują z elementów opracowania, które są niezbędne do późniejszych prac. Zdarzało nam się, że zlecano nam pomiar całego piętra zajmowanego przez jednego najemcę według normy BOMA i w celu obniżenia ceny wykonania opracowania zamawiający rezygnował z wrysowywania ścianek działowych czy drzwi albo z wymiarowania i innych podstawowych elementach architektonicznych, które warto aby znalazły się na rysunku. Na opracowaniu z norm obmiaru powierzchni niezbędne informacje to oprócz samego rzutu: jaką normą jest wykonywane danym pomiar, od razu na samym rzucie wpisać modyfikacje normy, datę opracowania, lokalizacja pomiaru względem całego piętra, tabelka z wyliczeniami powierzchni z definicjami odpowiadającymi danej normie, dane firmowe. W ciągu 10 lat mojej pracy już chyba kilkanaście razy zdarzyło mi się dostać takie zlecenie… otrzymałem wersje papierowe obmiaru powierzchni i miałem rozszyfrować jaka jest norma na tym rysunku.
Zbyt częste zmiany w ustawodawstwie i samych normach
Dla uzmysłowienia sytuacji pokrótce chronologia zmian wybranych norm. W budownictwie obligatoryjna jest norma PN-ISO 9836:1997 i Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol). W 2012 r. rozporządzeniem wycofano normę PN-70/B-02365 z lat 70-tych, która pomimo to będzie jeszcze długo obecna na rynku pomiarowym, ponieważ tą normą pomierzonych jest ok. 80% budynków mieszkalnych. Norma BOMA była wprowadzona w 1996 r. a zmieniona w 2010 r., norma Tegova powstała w 1997 r. i zmieniono ją w 2012r. Metoda pomiaru GLA jest wymyślona przez właścicieli centr handlowych i każdy właściciel galerii handlowej korzysta z niej według własnego pomysłu i przy każdym obiekcie inaczej. W tym roku na rynek weszła wspomniana wcześniej norma IPMS. Dodając do tego wspomniane wcześniej modyfikacje i łączenie norm przez wynajmujących, powoduje to chaos, który skutkuje brakiem możliwości porównywania budynków o podobnych parametrach, powierzchniach czy konstrukcjach. Dla przykładu zwykły, prosty magazyn może być pomierzony według następujących norm (kolejność od najlepszej dla najemcy do najgorszej dla najemcy):
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
- PN ISO 9836:1997
- PN-70/B-02365
- Netto – w rozumieniu rynkowym
- BOMA Industrial
- Brutto – w rozumieniu rynkowym
A co robi mądry właściciel portfela nieruchomości. Mierzmy jedna nieruchomość w jednej, dwóch normach, robi modyfikację i wybiera jedną normę z modyfikacjami do swoich potrzeb i wymagań rynku, opiniuje takie założenia wewnątrz firmy jak i na zewnątrz firmy. Cały portfel nieruchomości mierzony jest i opracowywany na „jedne” zasady (kamienice mogę mieć swoje założenia, budynki biurowe swoje, magazyny swoje i centra handlowe swoje). Nie da się zrobić jednych zasadach dla wspomnianych typu budynków dlatego właśnie norma BOMA ma normy BOMA office, BOMA Industrial, BOMA Retail, normy BOMA do kamienic nie ma i pewnie nie będzie dlatego proponuję moje autorskie podejście do powierzchni najmu w kamienicach, które też w pewnych kwestiach może być, powinno być dostosowane do konkretnych obiektów.
A co robi mądry geodeta wszystkie pomiary danego budynku aktualizuje w jednym pliku typu cad. Poszczególne piętra są ułożone w poziomie od lewej do prawej a jeżeli po jakimś czasie jest pomiar jakiegoś dowolnego piętra to wtedy to piętro umieszcza się poniżej w ten sposób przez lata powstają nam w cadzie słupki z pomiarem każdego piętra (fragmentu piętra) na przestrzeni lat i jeżeli mamy opis z założeniami pomiarowymi w jednym miejscu to fizycznie nad tym panujmy. W przypadku gdy nowy zarządca budynku zapyta się dlaczego pomiar sprzed 6lat dał inną powierzchnię to geodeta w ciągu 10 minut powinien odpowiedzieć i dokładnie wytłumaczyć skąd jest ta różnica…
Mało szczegółowe normy
Konstrukcje budynków i zastosowane w nich elementy (np.: półpiętra, antresole, pustki, nawisy, czy piękna elewacja) są coraz bardziej wymyślne i normy zwyczajnie nie uwzględniają i nie opisują wszystkich zasad mierzenia. Skutkuje to podejmowaniem decyzji na miejscu pomiaru oraz w porozumieniu z zamawiającym, co w danej sytuacji należy zrobić, bo norma tego przypadku nie uwzględnia. To przekłada się na wliczenie do opracowania pewnych powierzchni lub nie, a co za tym idzie naliczenie ich do najmu lub nie. Dlatego do całego portfela nieruchomości warto mieć jedną firmę, która zawsze w jeden i ten sam sposób pomierzy i opracuje wszystkie powierzchnie i potrafi nad tym wszystkim zapanować aby pomóc w tworzeniu aktualnego Rent-rolla. A co zrobić jak mamy jakieś pytanie, jeżeli posiadamy daną normę to nie ma problemu aby zapytać o to twórcę normy. Przez ostatnie 2 lata osobiście zadałem ponad 40 pytań do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego do normy PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12…większość odpowiedzi niestety nic mi nie wniosła. Tak samo można zadać pytania do organizacji BOMA czy GIF-a, pytanie tylko czy inwestorzy, zarządcy, ludzie od komercjalizacji mają na to czas… na pewno nie.
