Dowiedz się, jak wnioskować i dostać większą wysokość budynku w WZ
Wysokość budynku nowo projektowanego jest jednym z najważniejszych parametrów projektowania budynku, a tym samym opłacalności inwestycji. A czy wiecie państwo, że można próbować negocjować wysokość budynku na etapie uzyskiwania Warunków Zabudowy (WZ), mając odpowiednie argumenty w kieszeni? Ostatnio osobiście przechodziłem przez ten proceder dwa razy i to dwa razy skutecznie, więc postanowiłem podzielić się tą wiedzą.
Jak pracuje urzędnik przy opracowywaniu WZ?
Przy złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jednym z parametrów nowego budynku jest jego maksymalna wysokość, podawana głównie jako wysokość do kalenicy. Na jakiej podstawie jest ona wyliczana przez urzędnika? Jeżeli mamy przedmiotową działkę, to należy zakreślić obszar opracowania, czyli taki który będzie podlegał analizie przez urząd (art. 61 ust. 1-5 Ustawy z dnia 27/03/2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jest on ograniczony trzykrotną wartością frontu działki, jednak nie mniej niż 50 metrów w każdą stronę (zgodnie z §3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26/08/2003r w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz. U. z 2003r. nr 164 poz. 1588). Wiadomym jest, że linia ograniczająca obszar może przechodzić przez część działek, wtedy do analizy brane są działki, których co najmniej połowa powierzchni znajduje się w obszarze objętym analizą. Przy czym, jeżeli jakaś działka jest na pograniczu a inwestorowi zależy na tym żeby była ona w obszarze lub nie – to zawsze można podważyć pracę urzędnika, bo jego dokładność oparta jest o wydrukowaną mapę papierową, linijkę i cienkopis. Geodeta mając (kupując) współrzędne granic działki, może z dokładnością kilku cm określić długość boku przedmiotowej działki następnie zakreślić łuk w każdą stronę od narożników przedmiotowej działki i zbudować figurę ograniczającą obszar ze znacznie większą dokładnością niż urzędnik.
Nie wszystko jest w rękach urzędnika
Możesz pomóc swojej inwestycji
Czy jest to potrzebne?
Zdarza się nam niezmiernie rzadko, w sytuacjach kiedy nie chcemy aby jakaś działka na pograniczu weszła do analizy bo nie ma na niej w ogóle zabudowy i poprzez to pogorszy nam naszą WZ-tkę (powierzchnię zabudowy, intensywność zabudowy, % powierzchni biologicznie czynnej czy przedmiotową wysokość budynku). Warto też sprawdzić urzędnika czy do analiz wziął dobry front działki, bo należy tu mieć odległość boku działki, który przylega do drogi, z której jest wjazd / wejście na działkę. Tu też jest pole do manewru, bo przed WZ-tką samo wejście na działkę, jak nie ma zjazdu można zmienić – jeżeli np.: nam zależy, aby obszar był bardzo duży, bo sąsiednie działki nie mają w ogóle zabudowy tylko te dalej położone. Mając już grupę działek urzędnik analizuje w każdej „sąsiedniej” działce, jaka jest wysokość budynków. Jednak, nie jedzie on w teren, aby to zmierzyć (urząd nie ma na stanie geodetów) tylko ma wpisane wysokości budynków na swojej mapie (wpisane długopisem, ręcznie. Pochodzenie tych danych o wysokościach budynków na mapie nie są mi do końca znane, – pewnie są to projekty budowlane. Urzędnik w wynikach analizy zagospodarowania terenu podaje liczbę kondygnacji w całym obszarze i granicę wysokości budynków – tą minimalna i maksymalną. Najważniejszą informacją w tej kwestii jest to, że podane wysokości budynków na mapie, która stanowi podstawę do analizy urzędnika rozmijają się z rzeczywistością. Ponad 95% mierzonych przez nas budynków (dla dwóch prac w Warszawie) ma wysokości wyższe w rzeczywistości niż pokazują to informacje zawarte na mapach w urzędzie architektury. Na mapach zasadniczych nie ma podanych wysokości budynku – geodeta wykonując inwentaryzację powykonawczą budynku nie mierzy, jego maksymalnej wysokości, bo nie ma takiego obowiązku, ani teraz ani przez poprzednie dziesiątki lat). Nie mierzy się żadnej wysokości budynku, nie praktykowany jest też kataster 3D. W pomiarze podaje się tylko ilość kondygnacji naziemnych i podziemnych do arkusza danych budynkowych. Czasami, urzędnik podaje wysokość planowanego budynku, jako średnią z terenu, ale wcale nie musi tak być. Często budynki narożne stanowiące dominanty ulic mają podane w WZ-ce wartości bliżej maksymalnych wysokości. Wiele tu zależy od urzędnika, dlatego „walka” z nim nic nam nie da, w takich przypadkach dostaniemy wartość średnią z obszaru, a zapewne inwestorzy chcieliby uzyskać wartości maksymalne z sąsiednich budynków.
Jak podwyższyć budynek?
Ważne jest, aby uzyskać z urzędu architektury mapę, na której są naniesione ręcznie wartości wysokości budynków i następnie zlecić geodecie, aby pomierzył każdy budynek z analizowanego przez urzędnika obszaru. Te budynki, które są wyższe trzeba w formie operatu z pomiarów przedstawić urzędnikowi. Wtedy ma on więcej możliwości: może dać nam wyższą średnią z obszaru lub możemy negocjować o wysokości budynków zbliżone do maksymalnych. Nie muszę chyba pisać, na jakie zyski przekłada się posiadanie np.: 5 a nie 4 kondygnacji lub 4 zamiast 3.
Przykład
Ostatni pomiar budynków w rejonie Ursus ul. Spiska i Kościuszki dał następujące rozbieżności (pomiar do kalenicy):
- Spisaka 109 wysokość według urzędu 12,5m po pomiarze 13,6m zysk 1,1m
- Spisaka 111 wysokość według urzędu 11,0m po pomiarze 13,0m zysk 2,0m
- Spisaka 113 wysokość według urzędu 9,0m po pomiarze 10,5m zysk 1,5m
- Kościuszki 46 wysokość według urzędu 7,50 po pomiarze 8,0m zysk 0,5m
Rozbieżności te wynikają z następujących kwestii:
- Przez kolejne dziesięciolecia budynki były nadbudowywane (z pozwoleniami lub bez pozwoleń), a wydziały architektury nie zmieniały swoich danych,
- Wiele budynków (szczególnie w starszym okresie) było budowanych wyżej niż można było – nie wiemy jak one przechodziły odbiory budowlane albo może wtedy w ogóle ich nie było,
- Sam pomiar budynków, ich wysokość na mapach w wydziałach architektury są ze znakiem „~” co daje jasno do zrozumienia, że różni się to od rzeczywistości
Co pokazuje średnia z tych pomiarów? Możemy mieć budynek wyższy o 1 – 2 m (przy 3, 4 kondygnacjach), a tyle może właśnie brakować do kolejnej pełnej kondygnacji. Jak mierzyć aby było dobrze, tzn. po myśli inwestora? Zainteresowanych proszę o kontakt a wszystko wytłumaczę na osobiście, bo jest tu kilka kruczków, które można wykorzystać a na pewno sprawdzić.
Na początku inwestycji sprawdź kilka kwestii
Nie trać pieniędzy na nieruchomościach
Co warto jeszcze sprawdzić podczas procesu wydawania warunków zabudowy?
Kolejną kwestią jest wpisana ilość kondygnacji na mapach w wydziale architektury, ona również się rozmijała o jedną kondygnację w rzeczywistości z tym czym dysponował urząd w swoich materiałach. Dlatego, tutaj warto zlecić geodecie aktualizację mapy zasadniczej w kontekście ilości kondygnacji sąsiednich budynków. Proszę pamiętać, że to trwa minimum 2 miesiące, a potem Urząd Geodezji musi przekazać dane wydziałom architektury. Oprócz samej wysokości budynku warto sprawdzić również:
- pole powierzchni zabudowy budynkiem / budynkami sąsiednich działek (rozbudowy, dobudówki).
- szerokość elewacji frontowej,
- położenie budynków na mapie /zmiana linii zabudowy,
- pole powierzchni biologicznie czynnej / po odbiorach dokładana jest kostka brukowa,
- geometrię dachów,
- analizę zacienienia,
- analizą nasłonecznienia.
Należy mieć mocno na uwadze, że ostatnie dwa punkty mogą nam ograniczyć inwestycje, nawet jeżeli na WZ-tce czy nawet planie miejscowym mamy wysokość maksymalną 15 m. Macie Państwo świadomość, że pomimo wydanej WZ-tki na 15m wysokości nie skorzystacie z tego i będziecie musieli wybudować znacznie niższy budynek? Jak to możliwe? Budynek wybudowany zgodnie z maksymalna wysokością może sprawić, że będzie zacieniał budynki sąsiednie i w ostateczności trzeba będzie wysokość budynku w projekcie obniżyć. Jest o bardzo ważny element, który każdy inwestor powinien mieć na uwadze już, na etapie kupowania działki.
