Ryzyko przy inwestycjach w nieruchomości wypoczynkowe
Dlaczego inwestorom musi zależeć przede wszystkim na ciągłości działań?
W drugim kwartale 2018 roku ogłoszony został projekt tzw. Nowej Ustawy Deweloperskiej, czyli Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Autor projektu – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po konsultacjach i wprowadzeniu zmian, wnioskuje obecnie do Stałego Komitetu Rady Ministrów o jego rozpatrzenie. Konieczność wprowadzenia nowych przepisów uzasadnia potencjalnie zbliżający się moment dekoniunktury na rynku nieruchomości, z którym wiąże liczbę upadłości deweloperów i dlatego postuluje dodatkową ochronę nabywcy. Warto zatem rzucić nieco światła na sytuację, w jakiej inwestorzy mogą sami siebie postawić, wnioskując o ogłoszenie upadłości dewelopera lub operatora najmu, którzy nie w pełni wywiążą się z początkowych obietnic.
Presja płacowa w branży budowlanej
Jak słusznie zauważają autorzy uzasadnienia do projektu ustawy, na działalność firm deweloperskich ma wpływ wiele czynników, a lista przykładów podana w jego treści (ceny materiałów budowlanych, popyt, historia kredytowa, ukończenie innych inwestycji) powinna być wydłużona. Uwarunkowania, z jakimi rynek mierzy się obecnie – w pierwszym półroczu 2019 r. – czyli rosnące cały czas koszty robót budowlanych, przy dużej rotacji pracowników po stronie firm wykonawczych, rzeczywiście stawiają wielu deweloperów w trudnej sytuacji. Naiwnością byłoby spodziewać się rychłego obniżenia kosztów. Biorąc pod uwagę, że – według ekspertów rynku pracy, których opinie wyraża raport „Barometr zawodów 2019“ – budowlańcy należą do ścisłej czołówki deficytowych profesji w Polsce, nadal będzie istniała presja płacowa z ich strony. To przekłada się często na kłopoty w zakontraktowaniu generalnego wykonawcy przez deweloperów, a w dalszej kolejności na opóźnienia budowy.
Licytacja na gwarancje
Podejmując decyzję o ulokowaniu środków w konkretny projekt deweloperski należy kierować się rozwagą i ostrożnością. Ogromne znaczenie ma tutaj historia i doświadczenie dewelopera składającego konkretną ofertę inwestycyjną, o czym wielu inwestorów – zwłaszcza tych mniej doświadczonych – niestety zapomina. Przeoczają także lub lekkomyślnie bagatelizują w swoich analizach aktualne uwarunkowania, które po stronie deweloperów nierzadko różnią się od zakładanych kilka lat wcześniej na etapie tworzenia koncepcji poszczególnych projektów inwestycyjnych. Lokujący, nierozważnie traktują inwestycje deweloperskie jak produkty rynku finansowego, zwracając uwagę wyłącznie na ich aspekt pieniężny – najlepiej ograniczony do konkretnej i „gwarantowanej” stopy zwrotu.
Podobnie mało roztropne jest zachowanie deweloperów, którzy sami napędzają spiralę nierealnych oczekiwań inwestorów przelicytowując się nawzajem w wysokościach obiecywanych zwrotów z inwestycji.
Deweloperzy proszą się o upadłość?
Połączenie gwarancji zysków ze ścisłym harmonogramem wypłat może być dla dewelopera karkołomne w sytuacji dużych zmian na rynku budowlanym. Podobnie dla spółki operatorskiej zarządzającej obiektem – zmiany otoczenia rynkowego inwestycji: rosnąca konkurencja, drożejące media (prąd, woda) i trudności kadrowe mogą uniemożliwić realizację stałego strumienia wypłat zysków. Tymczasem brak kolejnych wypłat gwarantowanych w umowie może być przesłanką do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości dewelopera. Nie można wykluczać, że agresywni lub zdesperowani inwestorzy, którym zależy, aby ich środki przynosiły szybki zwrot, zdecydują się na taki krok. Jest to zwłaszcza prawdopodobne w sytuacji inwestycji lewarowanej – dokonywanej z wykorzystaniem kredytu hipotecznego lub innego długu. Nie będzie to jednak postępowanie racjonalne z ich własnego punktu widzenia, co mam nadzieję, wyjaśnić w dalszej części artykułu.
Im większy obiekt – tym większe ryzyko
Należy liczyć się z tym, że wejście na drogę postępowania upadłościowego i próba odzyskania w ten sposób swoich pieniędzy, nie przyniesie szybkiego efektu. Zgłaszanie się kolejnych wierzycieli, w tym również po terminie wyznaczonym przez sędziego-komisarza, wnioski o wyłączenie składników majątku z masy spadkowej, które sąd musi rozpatrzyć… To wszystko sprawia, że postępowanie nie potoczy się szybko. W myśl przepisów prawa upadłościowego syndyk powinien doprowadzić do końca bieżące sprawy firmy w upadłości. W idealnych okolicznościach – dokończyłby budowę, rozliczył z wykonawcami i przekazał inwestorom własność. Oni – już jako wspólnota lub spółdzielnia mogliby szukać podmiotu, który zajmie się obsługą operatorską, bądź będzie zarządzać obiektem samodzielnie. Jest to możliwe, ale bardzo rzadko spotykane. Na polskim rynku znany jest mi tylko jeden taki przypadek. Oczywiście rodzi to nowe problemy. Trudno bowiem w gronie przynajmniej setki inwestorów, którzy zaangażowali się w obiekt (a takie apart- i condo- hotele najczęściej powstają w Polsce) znaleźć porozumienie co do wyboru spółki operatorskiej czy jakichkolwiek innych decyzji, ale daje przynajmniej szanse na kontynuowanie projektu i zrealizowanie jakichkolwiek stóp zwrotu.
Wyprzedaż majątku – najprostszy scenariusz
W sytuacji braku wizji lub obiektywnej możliwości dokończenia inwestycji syndyk może także wybrać drogę prostszą: wyprzedaży majątku upadającej spółki. Naiwnością jest jednak sądzić, że pieniądze z tej wyprzedaży trafią w pierwszej kolejności do inwestorów. Obecna ustawa przewiduje ich ochronę o ile zakupu dokonują jako osoby fizyczne, bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą a przedmiotem inwestycji pozostają lokale klasyfikowane jako mieszkalne, nie zaś usługowe. Zgodnie z nową propozycją UOKiKu tzw. środki ochrony, a więc przede wszystkim rachunki powiernicze, miałyby zabezpieczać także przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, którzy nie zajmują się zawodowo handlem lub zarządzaniem lokalami, bądź kupują lokal użytkowy. Jeżeli zatem deweloper zawierał z inwestorami umowy przedwstępne, a nie deweloperskie – trzeba się liczyć raczej z tym, że większe i silniejsze gospodarczo podmioty będą najpewniej miały pierwszeństwo przed inwestorami indywidualnymi. Myślę tu o banku, generalnym wykonawcy, kancelarii zapewniającej obsługę prawną, firmie audytorskiej – jeśli deweloper był podmiotem zobowiązanym do badania sprawozdań. Ta kolejka może być jeszcze dłuższa.
Zgoda buduje
Dużo skuteczniejsze z punktu widzenia obrony czy odzyskania pieniędzy będzie podejście kooperacyjne. Oczywiście wymaga to dobrej woli obu stron, ale skoro deweloper i inwestorzy wchodzą we współpracę przy zawieraniu umowy, należałoby sądzić, że będą chcieli „dowieźć“ sprawy do końca wspólnie. Nawet jeśli będzie się to wiązało z ustępstwami każdej ze stron. Gdy inwestorów jest dużo – tym trudniej, jak już pisałem, dojść do porozumienia ze wszystkimi. Niezbędna jest proaktywna komunikacja ze strony dewelopera i informowanie o swoich planach związanych ze spłatą – co może powstrzymać inwestorów przed wszczynaniem postępowań sądowych. Można też bronić się przed wnioskiem o ogłoszenie upadłości, zwłaszcza jeśli ubiegnie się go i wcześniej rozpocznie postępowanie sanacyjne.
Na gotowym też niełatwo
Operator, któremu deweloper powierza obsługę najmu nieruchomości wypoczynkowej, jest najczęściej zewnętrznym partnerem, niepowiązanym kapitałowo z deweloperem, bądź odrębną spółką operacyjną w grupie kapitałowej dewelopera. Na taki podmiot, zazwyczaj spółkę kapitałową o relatywnie niskim kapitale zakładowym, przerzucane jest ryzyko niedopełnienia obowiązków przewidzianych zapisami umowy. Deweloper – mimo, że to zwykle w jego ofercie znajdują się gwarancje nęcące inwestorów – jest takim ustawieniem relacji w umowach bardzo silnie chroniony. Jeśli operator nie sprawdza się – można zmienić dostawcę tej usługi, ale niemal za wszelką cenę należy bronić ciągłości obsługi na inwestycji. Składanie wniosku o ogłoszenie upadłości spółki operatorskiej jest bowiem dla inwestorów w większości przypadków przysłowiowym strzałem w stopę. Konsekwencją takiej próby zażegnania kryzysu zazwyczaj będzie jego pogłębienie. Jeśli zaburzona zostanie ciągłość obsługi – obiekt nie będzie odwiedzany i wynajmowany przez gości, nie będzie zatem generowany obrót na tej nieruchomości, a nieużywane apartamenty będą niszczały, co doprowadzi do sytuacji, kiedy w tzw. restart trzeba będzie najprawdopodobniej włożyć dużo więcej pieniędzy niż zostałoby utracone przy „potknięciu“ operatora ze spełnieniem obietnicy gwarantowanych zwrotów kapitałowych.
Szukać prostych i transparentnych rozwiązań
Inną potencjalną pułapką, ciągle jeszcze często przez deweloperów zastawianą, są skomplikowane sposoby na kalkulacje gwarantowanych stóp zwrotu. Obwarowane zastrzeżeniami, wyłączeniami i wyjątkami tak dalece, że praktycznie niemożliwe staje się ich spełnienie. To kolejny argument, który powinien skłaniać do refleksji i zastanowienia nad wyborem partnera, z którym zamierzamy wejść we współpracę. Recenzja umowy z deweloperem i operatorem przez wyspecjalizowanego prawnika jest zdecydowanie rekomendowaną przeze mnie praktyką, gdy przymierzamy się do takich inwestycji. Z racjonalnego punktu widzenia, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian rynkowych, gwarancje nie mają dla inwestorów większego sensu – w razie niespełnienia nazbyt hojnie złożonych obietnic w dalszym ciągu bardziej opłacalna jest współpraca na zmienionych – bliższych realiom warunkach, niż wzajemne dochodzenie roszczeń na drodze sądowej. Gwarantowane i przesadzone stopy zwrotu, moim zdaniem kreują przede wszystkim właśnie takie nierealistyczne oczekiwania inwestorów. Po negatywnej zmianie koniunktury lub po prostu zwiększeniu presji konkurencji, powodowani emocjami rozczarowani i nieprofesjonalni inwestorzy podejmują kroki o charakterze przeciw skutecznym dla realizacji ich celu, czyli maksymalizacji zysku lub – w gorszym przypadku – minimalizacji straty.
Jak my to robimy?
Z mojego doświadczenia i obserwacji wynika, że optymalnym rozwiązaniem umożliwiającym relatywnie bezproblemowe przejście relacji deweloper – inwestor przez niekorzystne zawirowania rynkowe, będzie zastosowanie modelu podziału zysków generowanych na najmie. Nickel Development, spółka, którą reprezentuję jako dyrektor działu prawnego, wypracowała wspólnie z partnerami będącymi operatorami najmu formułę, która jest transparentna i nie tworzy iluzji.
W przypadku produktów inwestycyjnych, czyli apartamentów wypoczynkowych Nickel Development proponuje klientom podział zysku między właściciela i operatora w stosunku 70/30 na korzyść tego pierwszego.
Takie podejście spotyka się uznaniem klientów i – co oni sami podkreślają – jest transparentne (opiera się na audytowanych księgach rachunkowych, nie jest obwarowane podchwytliwymi zastrzeżeniami) i nie rozbudza apetytu na niezmiennie wysokie w każdych okolicznościach zyski. Pozwala natomiast przy realistycznym podejściu do prognozowania i symulacji planować faktycznie pewny, choć uzależniony od obiektywnych okoliczności rynkowych zwrot z inwestycji.
