Powierzchnia użytkowa a powierzchnia najmu w kamienicach

W poniższym artykule przedstawię Państwu autorskie, ogólnopolskie zasady pomiaru powierzchni kamienic do celów najmu. Dlaczego te zasady są tak ważne dla inwestorów i zarządców nieruchomości? Nasze 10-letnie doświadczenie pokazuje, że kamienice tracą w tym zakresie największe powierzchnie w porównaniu do najmu komercyjnego w nowych budynkach. Tematyka pomiaru kamienic do celów najmu nie jest bezpośrednio poruszana w normach pomiaru powierzchni, a już kompletnie nie ma żadnej normy dedykowanej kamienicom. Efektem tego jest niewłaściwa klasyfikacja powierzchni do celów najmu. To z kolei przekłada się na zaniżanie powierzchni najmu, a więc generuje straty po stronie wynajmującego. W pomierzonych przez nas blisko 60 kamienicach w różnych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk, Lublin) straty w powierzchniach sięgały 7 – 13% – w powierzchniach, z których korzystają najemcy, a za które wynajmujący nie nalicza najmu. To przekłada się często na kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych miesięcznie (w zależności od wielkości budynku), które NIE trafiają do kieszeni wynajmującego. Artykuł jest skierowany przede wszystkim do: zarządców nieruchomości, inwestorów, developerów i funduszy inwestycyjnych z rynku nieruchomości – wszystkich, którzy inwestują w kamienice i zarządzają nimi. Artykuł może również zainteresować architektów, którzy przeprojektowują powierzchnie kamienic przeznaczone na najem komercyjny.

Uniwersalność zasad

Kluczowe problemy związane z pomiarami i naliczaniem powierzchni do celów najmu w kamienicach a także potrzeby i oczekiwania zarządców w kamienicach w różnych miastach Polski są takie same, dlatego te zasady są uniwersalne dla rynku krajowego. Jedynie zysk wypracowany z tego tytułu może różnić się w różnych obiektach, co wynika z lokalizacji lub stanu technicznego budynków.

Normy wyjściowe

Obecny zestaw norm pomiaru powierzchni nie odnosi się bezpośrednio do kamienic. To przekłada się na różnorodne interpretacje właścicieli i generuje starty, które „uciekają” na powierzchniach najmu. W zawiązku z tym, rodzi się pytanie, które normy najlepiej stosować do celów najmu w kamienicach? Podczas moich Akademii Inwestora Geodetic na takie pytanie padają często odpowiedzi: „normą BOMA”. Niestety nie jest to trafny wybór, ponieważ nie zostanie to zaakceptowane przez rynek najemcy. W normie BOMA ściany i słupy wlicza się do powierzchni najemcy, a wiadomym jest, że ściany w kamienicach są bardzo grube i fizycznie nikt nie skorzysta z powierzchni pod nimi.

Dlatego, ja polecam do pomiarów kamienic do celów najmu normę PN-ISO 9836:1997 z modyfikacjami a do celów podatkowych oczywiście Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych.

Harmonogram działania

Podczas prac geodezyjnych w kamienicach należy przyjąć inny niż w przypadku nowych budynków schemat działania. To, że w pierwszej kolejności należy wykonać pomiar powierzchni w budynku to jest rzecz oczywista. O tym, że nie należy wykonywać takich kalkulacji z projektu pisałem w innych moich artykułach. W momencie, gdy geodeta wykonał już opracowania poszczególnych pięter kamienicy niezbędna jest współpraca ze strony zamawiającego pomiar. Najlepiej, żeby były to osoby, które znają budynek od strony konstrukcyjnej (technik/konstruktor, projektant, właściciel, strażak). Należy wspólnie ustalić, które ściany NIE są „wyburzalne” ze względu na różne funkcje: konstrukcyjne, przeciwpożarowe, oddzielające wspólne kuchnie i sanitariaty, ściany otaczające pomieszczenia techniczne i szachty. Reszta powierzchni stanowi powierzchnię najmu niezależnie od tego czy jest to jeden najemca na cały budynek / piętro czy mamy kilku najemców na jednym piętrze. To co jest tu istotne to to, że takie podejście do tabelki z powierzchniami najmu i rent-roll daje „odporność pomiaru” na różne aranżacje najemcy.

Jak nazwać powierzchnię najmu w umowie?

Powierzchnia najmu (najmu netto) odpowiada powierzchni użytkowej, ruchu, usługowej na terenie najemcy  zgodnie z PN-ISO 9836:1997 wraz z powierzchnią pod ścianami możliwymi do wyburzenia zgodnie z załącznikiem graficznym. Do powierzchni najmu wchodzą: powierzchnie pod przejściami drzwiowymi, wnęki okienne, wnęki w ścianach liczone na poziomie podłogi zgodnie z zasadami PN-ISO 9836:1997. Powierzchnia najmu nie podlega redukcji ze względu na wysokość pomieszczenia. Do powierzchni najmu doliczany jest współczynnik piętrowy otrzymujemy wtedy powierzchnię najmu brutto. Następnie dodawany jest współczynnik budynkowy i otrzymujemy wtedy powierzchnię najmu.

Gdzie tracimy powierzchnie?

Powierzchniami, na których ucieka nam w kamienicach najwięcej „drobnej” powierzchni są: wnęki okienne, wnęki ścienne i przejścia drzwiowe. Powierzchnie nie są wliczane do powierzchni użytkowej ze względu na to, że norma PN-ISO 9836:1997 nakazuje zakwalifikować je do powierzchni konstrukcji. W najmie nikt nam nie zabroni wynająć pewnych fragmentów konstrukcji (np.: przejść drzwiowych). Najemca fizycznie często korzysta z przestrzeni wnęk okiennych, czy ściennych, które w kamienicach mogą sięgać nawet 0,5-2,5m² każda! Można zatem wstawić tam biurko, czy fotel, a wiec w praktyce powierzchnia jest użytkowana. Dlaczego zatem najemca ma nie płacić za tę powierzchnię? Wymieniłem tutaj także powierzchnie przejść drzwiowych. Można by pomyśleć, że to śmiesznie mała powierzchnia. Niemniej jednak bardzo często w mierzonych przez nas kamienicach mieliśmy przypadki przejść drzwiowych o powierzchniach kilkunastu m^2. Jak to możliwe? Wiele tego typu obiektów ma przejścia pod budynkami lub między budynkami, które kiedyś służyły do wjazdu koni na teren dziedzińca a dzisiaj zostały zaadaptowane na cele restauracji i są tam ustawione stoliki. Dlaczego, wiec za taką powierzchnię wynajmujący ma nie pobierać opłat z tytułu najmu? Przeanalizujmy przykład zwykłego przejścia drzwiowego w kamienicy o wymiarach 1,2 x 0,5m co daje nam powierzchnię 0,6m². Można powiedzieć, że to mało, ale jak mamy takich przejść 60 na obiekcie to zyskujemy już 36m² dodatkowej powierzchni najmu. Przypominam, że powierzchnie przejść drzwiowych nie są powierzchnią użytkową zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997! Zgodnie z normą wchodzą one do powierzchni konstrukcji. Jednak w przypadku najmu nikt nam nie zabroni wliczyć tego do powierzchni najmu! Proszę tylko pamiętać, że „powierzchnia najmu” nie jest zdefiniowana w PN-ISO 9836:1997, więc w umowie najmu musimy ją zdefiniować i jasno wyłożyć najemcy za co płaci. W umowie najmu musimy jasno opisać modyfikacje normy oraz posłużyć się załącznikiem graficznym do umowy, gdzie dokładnie pokażemy ściany „nierozbieralne”, które nie wchodzą do powierzchni najmu.

Współczynnik piętrowy

Współczynnik piętrowy liczy się według wzoru ((suma powierzchni najmu netto + powierzchnia wspólna piętra) / (suma powierzchni najmu netto)). Jest to wartość rzeczywista powstała z pomiaru bezpośredniego i z wyliczeń. Proszę pamiętać, że do wyliczeń w tym wzorze ściany „niewyburzalne” z różnych względów nie są wliczane. Powierzchnia najmu netto piętra + współczynnik piętrowy daje powierzchnię najmu brutto piętra. Powierzchnia ta ma być stała niezależnie od sytuacji czy na piętrze jest jeden czy 10 najemców. Absolutnie nie zalecam sztucznie zmieniać współczynnika piętrowego aby powierzchnia najmu była bardziej rynkowa. Z doświadczenia wiem, że prowadzi to tylko do bałaganu w rent-rollu. Dostosowanie współczynnika powierzchni wspólnej do sytuacji rynkowej powinno być tylko dla współczynnika budynkowego, gdzie zwykle go zmniejszamy. Jednak w kamieniach możemy go również zwiększyć, względem współczynnika rzeczywistego (wyliczonego), ponieważ kamienice mają bardzo mało powierzchni wspólnych budynkowych w porównaniu do nowych budynków biurowych.

Współczynnik budynkowy

Współczynnik budynkowy liczy się według wzoru ((suma powierzchni najmu brutto + powierzchnie wspólne budynkowe) / (suma powierzchni najmu brutto)). Z moich doświadczeń wynika, że często współczynnik budynkowy wynosi w kamieniach poniżej 5%. Jest to charakterystyczne dla tych obiektów (małe hole, wąskie korytarze). Współczynnik budynkowy w umowach najmu powinien być stałą umowną wartością, niezależną od wyliczeń rzeczywistych w budynku. Standard w naliczaniu współczynnika budynkowego praktykowany na rynku polskim jest wartością umowną i wynosi 6-7%. dt_quote type=”pullquote” layout=”right” font_size=”h5″ animation=”none” size=”2″]Standard w naliczaniu współczynnika budynkowego praktykowany na rynku polskim jest wartością umowną i wynosi 6-7%.[/dt_quote] Jeżeli współczynnik budynkowy z pomiaru i wyliczeń wynosi 2,0% a my do obliczeń przyjmujemy umowne 6% to mamy zysk. Ważne jest tylko aby najemca znał tylko wartość umowną współczynnika budynkowego. Ile możemy zyskać dla kamienicy o powierzchni 2000m² powierzchni najmu brutto? Przy naszym przykładzie i  czterech procentach różnicy będzie wynosić 80m². Może to niedużo, ale jak do tego dodamy przejścia drzwiowe, wnęki okienne, wnęki w ścianach to możemy mówić o 120-200m² (w tym przykładzie).

Przykład definicji najmu do umowy

„Powierzchnia najmu odpowiada powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią ruchu wewnątrz najemcy oraz powierzchnią usługową (techniczną) służącą potrzebom tylko i wyłącznie danemu najemcy. Do powierzchni najmu wchodzą powierzchnie pod ścianami możliwymi do wyburzenia zgodnie z załącznikiem wraz z powierzchnią wnęk okiennych liczoną na poziomie podłogi do ściany wraz z powierzchnią wnęk w ścianach nośnych. Powierzchnia pod ścianami nośnymi nie jest wliczana do powierzchni najmu, natomiast powierzchnia przejść drzwiowych w ścianach nośnych jest wliczana do powierzchni najmu. Powierzchnia najmu nie podlega redukcji ze względu na wysokość pomieszczenia. Do powierzchni najmu doliczany jest współczynnik piętrowy i budynkowy.” Dzięki temu zarządca / właściciel ma dodatkową powierzchnię względem powierzchni „użytkowej” w PN-ISO 9836:1997. Powierzchnia użytkowa według PN-ISO 9836:1997 jest różna od powierzchni najmu, którą definiujemy w umowie najmu.

Podsumowanie

Inwestorze, zarządco kamienicy, dlaczego rezygnujesz ze swoich zysków? Często podczas pierwszych spotkań z zarządcami kamienic, które zlecano nam do pomiaru zarządcy narzucali  normy pomiaru. Po sugerowaniu im, że zastosowanie modyfikacji i wliczenie wnęk okiennych dałoby im większą powierzchnię często słyszeliśmy śmiech towarzyszący wypowiedzi: „A co ja tu uzyskam, na tej małej wnęce okiennej – 0,5m²?” Szybko przeliczając tego typu wnękę okienną o głębokości  0,5m² i 1m szerokości mamy te „śmiesznie małe 0,5m² dodatkowej powierzchni”. Rozglądając się po pokoju widzę takich okien 3, szybko więc przeliczam, że tylko w tym pomieszczeniu mamy 1,5m² powierzchni, z której najemca korzysta a za którą nie płaci. W takim momencie magicznie znika uśmiech zarządcy. Dalej, pytam zarządcę ile takich okien ma na piętrze. Słyszę liczbę 15, co daje 7,5 m² powierzchni na piętrze. Stwierdzając, że budynek ma 6 kondygnacji a cena z najmu w tym akurat mieście wynosi ok. 80zł/m2 to wychodzi nam dodatkowe 45m² powierzchni i 3600 zł comiesięcznej straty tylko na wnękach okiennych. Czy to nie jest porównywalnie powierzchnia małego biura? Chciałbym zwrócić jednak uwagę, że wnęki okienne w kamienicach mają często powierzchnię 0,5 – 1,5 m². Dodając do tego wnęki w ścianach, przejścia drzwiowe, powierzchnię po ścianami „rozbieralnymi” możemy wygenerować co miesiąc nawet kilkanaście tysięcy więcej zysku z tytułu najmu w średniej wielkości kamienicy. Co z tym zrobić, jak już mamy opracowanie z większymi powierzchniami? Oczywistym jest, że następnego dnia zarządca nie podniesie najemcy opłat z tytułu najmu powierzchni, ale może to zrobić przy wchodzeniu kolejnego najemcy, lub poruszyć temat przy negocjacji po zakończeniu okresu umowy.

Nie wiesz, czy Twoja kamienica traci powierzchnie najmu? Zapraszamy do konsultacji z nami – działamy w Polsce i w Europie. Zakres naszych usług znajdziesz na: www.services.geodetic.co.

Zachęcamy także do obejrzenia prelekcji na temat pomiaru kamienic do celów najmu poniżej. Była ona wygłoszona podczas Ogólnopolskiego Kongresu Nieruchomości Geodetic 2017, którego relację możesz zobaczyć na www.academy.geodetic.co.

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Measure it soon!