Miło nam poinformować, że artykuł Rafała Rychlickiego (Vice-Prezes Geodetic) o tytule „Błędy podziałów nieruchomości” znalazł się w majowym wydaniu Gazety MSP. Podziały nieruchomości odgrywają znaczącą rolę w kształtowaniu przestrzeni oraz realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Za przysłowiowym „postawieniem kreski na mapie” wiążą się skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne. W zależności od rodzaju nieruchomości, celu podziału oraz istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dobieramy odpowiednią i zarazem najszybszą procedurę przeprowadzenia podziału nieruchomości. Ile trwa podział nieruchomości w teorii a ile w praktyce? Kto i w jakich przypadkach może wstrzymać podział nieruchomości? Jak błędy na etapie podziału mogą ograniczyć proces inwestycyjny?

Po co dokonuje się podziału nieruchomości?

Głównym celem wykonywania podziałów nieruchomości są cele inwestycyjne. Najczęściej dzielimy, żeby sprzedać fragment działki lub zrealizować zamierzenia inwestycyjne. Analizując wykonane podziały nieruchomości możemy śmiało stwierdzić, że praktycznie każdą nieruchomość da się podzielić. Co nie oznacza, że możliwość wykonania podziału jest zawsze zgodna z oczekiwaniami inwestora. Często ograniczeniami stają się zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub wymogi odrębnych przepisów np. odległości projektowanych granic od budynków.

Ile trwa podział nieruchomości?

Czas podziału nieruchomości to element, który bardzo często zaskakuje inwestorów. Wyróżnić można kilka etapów podziału nieruchomości: wykonanie wstępnego projektu podziału; wydanie postanowienia dotyczącego podziału; wykonanie mapy z projektem podziału; wydanie decyzji zatwierdzającej podział; nadanie ostateczności decyzji podziałowej; wprowadzenie zmian w KW. Czas potrzebny na jej poprowadzenie zależy głównie od pracy urzędników i narzuconych w KPA terminów. Procedura podziału powinna trwać 5 miesięcy. Jednak w praktykach podziałowych dla m.st. Warszawy proces ten trwa średnio 11-15 miesięcy. Wynika to z faktu, że wpływ na podział nieruchomości mają urzędy, które nie do końca ściśle ze sobą współpracują. Formalna wymiana korespondencji oraz duże obłożenie tematami sprawiają, że jednostki budżetowe nie dotrzymują ustawowych terminów zawartych w KPA. Wydział Geodezji w urzędzie miasta/gminy; Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej; Wydział Architektury w urzędzie miasta/gminy; Wydział Planowania Przestrzennego; Sąd Wieczystoksięgowy; Konserwator Zabytków (w przypadku nieruchomości zabytkowej); Skarb Państwa (w przypadku nieruchomości w użytkowaniu wieczystym), to tylko niektóre jednostki, z którymi mamy styczność przy wykonywaniu podziałów nieruchomości.

Kto wnioskuje o podział?

Do złożenia wniosku o podział nieruchomości ma prawo właściciel lub użytkownik wieczysty. Wniosek muszą podpisać wszystkie osoby mające wyżej wymienione prawa do nieruchomości. Do wniosku o podział należy dołączyć wstępny projekt podziału, który zwyczajowo wykonuje uprawniony geodeta. Pierwszym etapem prac jest podział geodezyjny  nieruchomości, który polega na określeniu w dotychczasowych granicach innej konfiguracji geodezyjnej działek gruntu wchodzących w jej skład, bez zmiany jej dotychczasowego właściciela. Pozostałe czynności związane z podziałem nieruchomości wykonuje już tylko i wyłącznie uprawniony geodeta. Zgodnie z przepisami opracowuje on protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych, wykaz synchronizacyjny, mapę z projektem podziału, oraz protokół z wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych. Należy jednak pamiętać, że geodeta nie jest stroną postępowania administracyjnego dotyczącego podziału nieruchomości. Ostatnim etapem podziału jest podział prawny nieruchomości, który polega na zmianach podmiotowych w zakresie praw rzeczowych do geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu. Czytaj całość na www.resources.geodetic.co.