Porównanie norm obmiarów powierzchni
W moim 10 letnim doświadczeniu do pomiarów powierzchni na rynku polskim stosuje się zagraniczne normy BOMA, Tegova, GIF, RISC, IPMS oraz polskie normy PN-ISO 9836:1997 i PN-70/B-02365 (archiwalna – wycofana), i Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol). Jednak, do celów najmu najczęściej wykorzystywana jest norma BOMA (nie tylko dlatego, że daje największe powierzchnie najmu, ale również dlatego, że ma najlepszy sposób wyliczenia i zaprezentowania wyliczeń w excelu). Zaraz za normą BOMA pod tym kątem jest norma Tegova. Według standardu BOMA mierzymy ~70% powierzchni do celów najmu, według standardu Tegova ~10% powierzchni a dla PN-ISO 9836:1997 ~10%. Pozostałe 5% pomiarów powierzchni rozkłada się na normy GIF i RICS. W 2016r. zauważam znaczny skok zapytań i pomiarów według normy GIF, co wiąże się z wejściem wielu inwestorów niemieckich na rynek polski. W zestawieniu w 2017, myślę, ze norma GIF znacznie zwiększy udział w powyższym zestawieniu. Galerie handlowe, z kolei mierzone są albo według BOMA Retail albo według odrębnej, nieunormowanej metody GLA (o sposobie pomiaru GLA w innym artykule).
Jakie są różnice pomiędzy normami
Aby w najprostszy sposób zobrazować, jakie są różnice w powierzchniach w przeliczeniu na procenty pomiędzy normami, poniżej opisałem piętro biurowe o powierzchni ok. 550m². Do konkretnego porównania, przyjęto nowy budynek biurowy, z przewagą ścian działowych, a ściany konstrukcyjne znajdują się tylko wokół szachtów, klatek schodowych, szybów windowych (standardowy trzon). Przyjęto, że 10 % powierzchni wspólnych posiada wysokość mniejszą niż 2,20 m. Powyższa analiza została opracowana na wybranym przykładzie jednego piętra w budynku biurowym. Względne różnice w przypadku innych obiektów przybiorą inne wartości, tzn., że nie należy ich liczyć proporcjonalnie do innych obiektów w celach porównawczych. Jednak same wartości mówią wyraźnie o pewnej prawidłowości. Poniższe wartości nie uwzględniają współczynnika budynkowego.
Różnice % w powierzchni liczonej według różnych norm
Źródło: Dane własne wypracowane na podstawie pomiarów 6 mln m² wykonanych od 01.2008 r.
* za 100% przyjęto normę BOMA, jako dającą największe powierzchnie
Jak to możliwe, że różnica w powierzchni na tym samym budynku może różnić się o kilka procent? Diabeł tkwi w szczegółach, a właściwie w doborze najkorzystniejszej normy, czyli w zasadach pomiaru a często także w ich indywidualnych modyfikacjach. Należy podkreślić, że powyższe zestawienie pokazuje różnice pomiędzy normami, w których nie zastosowano żadnych modyfikacji! Modyfikacje mogą zmienić wszystko! Normy przedstawiają metody pomiaru i obliczania powierzchni najmu, które następnie są wykorzystywane w kalkulacjach czynszów dla najemców oraz w celach łatwiejszego zarządzania budynkami (rozwój, przeprojektowywanie, eksploatacja, zużycie mediów, itp.). W celu bliższego ich poznania i porównania, poniżej omówiono najważniejsze zagadnienia dla dwóch najpopularniejszych i najkorzystniejszych dla wynajmujących w tym zakresie norm: BOMA i Tegova.
Norma BOMA a Tegova
W standardzie BOMA mierzymy do dominanty rozpatrywanej na przekroju danej kondygnacji przy elewacji zewnętrznej mierzonej od wewnątrz (rozpatrujemy / analizujemy można powiedzieć metr po metrze), a w standardzie Tegova mierzymy do ściany lub okna (zasada przewagi na całej płaszczyźnie elewacji). Wysokość pomiarów w BOMA jest to wysokość na poziomie dominanty a w standardzie Tegova jest to 1,5m. Słupy konstrukcyjne w normie BOMA są wliczane do powierzchni najmu (nie ma znaczenia jaką mają powierzchnię), a w normie Tegova wlicza się tylko te o powierzchni najmu poniżej 1m2. Ściany konstrukcyjne wewnątrz najemcy w normie BOMA są wliczane do powierzchni najmu, w której występuje lub do powierzchni, która dominuje nad powierzchnią sąsiednią. W normie Tegova z kolei, ściany konstrukcyjne nie są wliczane do powierzchni. Przeważnie ściany mają powierzchnie większą niż 1m² a takie ściany według Tegova nie wchodzą do powierzchni najmu). W przypadku ścian działowych w obu normach są one wliczane w całości lub po połowie dla danego najemcy, lub grupy powierzchni do której przynależą. Aspekt włączania ścian zewnętrznych porusza jedynie norma BOMA, w której mierzy się je do fasady głównej na poziomie parteru w przypadku, gdy jest to przestrzeń handlowa. Normy różnią się również ze względu na add-on factor (współczynnik powierzchni najmu w odniesieniu do części wspólnych piętrowych i budynkowych). W normie BOMA jest on jasno opisany – podany jest dokładny sposób postępowania i wyliczenia go, a w normie Tegova nie ma o nim ani słowa. Współczynnik ten jednak można zastosować (rynek polski to praktykuje) biorąc przykład z BOMA. Jednak nie należy „wrzucać” do wyliczenia współczynników pomieszczeń technicznych (Tegova wyłącza je z opracowania). Należy pamiętać, żeby w opracowaniu z taką modyfikacja i w umowach najmu zawrzeć informacje o tej właśnie zmianie. Jeśli chodzi o redukcje powierzchni to norma BOMA obliguje do podania jedynie informacji o powierzchniach z wysokościami poniżej 1,524m. W przypadku standardu Tegova nie występuje redukcja powierzchni ze względu na obniżoną wysokość. Tu podajemy powierzchnię pomieszczeń o wysokości poniżej 1,5m). Szerszy zakres informacji o normie BOMA i Tegova w odrębnych artykułach.
Podsumowanie
Po zastosowaniu powyższych wytycznych pomiarowych okazuje się, że największe powierzchnie do celów najmu daje norma BOMA (głównie dzięki współczynnikowi piętrowemu i budynkowemu), następnie za nią jest norma Tegova i kolejno PN-ISO, Uopiol, RICS, GIF. Proszę zwrócić uwagę, że zapisując 3 modyfikacje normy GIF da nam ona powierzchnie takie, jak BOMA. A wprowadzając 3 modyfikacje normy Tegova otrzymamy większe powierzchnie niż w BOMA! (współczynnik piętrowy i budynkowy wyliczamy tak jak w BOMA, do wyliczenia współczynnika budynkowego wchodzą pomieszczenia techniczne budynkowe, ściany konstrukcyjne na terenie najemcy wchodzą do powierzchni najmu) . Dlatego uważam już, że nie ma co skupiać się tylko na czystych zapisach norm tylko mądrze dobrać normę i ją odpowiednio zmodyfikować do swojego portfele nieruchomości. Wszystko po to, żeby powierzchnia się wynajęła i się nią dobrze zarządzało przez wiele lat.
