II miejsce zaraz za normą BOMA
Norma Tegova jest drugą po normie BOMA najczęściej stosowaną normą do pomiarów powierzchni do celów najmu. Wiele firm jeszcze stosuje normę pomiaru Tegova. Sytuacja ta prawdopodobnie ulegnie zmianie, po poprowadzonych przeze mnie szkoleniach z zakresu norm pomiaru powierzchni, które prowadzę od 2015 r. Firmy, które stosowały Tegova po szkoleniu otwartym lub indywidualnym zmieniają normę Tegova na BOMA, bo jest bardziej szczegółowa i lepiej prezentuje wyniki pomiarów. Jednak istnieją na rynku firmy, które mimo wszystko zostają przy normie TEGOVA, co \wynika z polityki firmy i utartej znanej procedurze wynajmu powierzchni normą Tegova. Zwracam uwagę, że w większości tych przyapdków nie jest do końca czysta norma Tegova, ponieważ wprowadzane są współczynniki powierzchni wspólnej) Czym ta norma różni się od normy BOMA? Warto żeby i wynajmujący i najemcy poświecili chwilę czasu na zapoznanie się z jej głównymi założeniami.
Tegova w teorii
Standard TEGOVA (The European Group of Valuers Associations) – norma wydana w 2012 r. przez Europejską Grupę Rzeczoznawców Majątkowych, która uściśla sposoby pomiaru powierzchni, dla celów rynkowych (sprzedaż, kupno, wliczanie powierzchni do najmu). Wzoruje się ona znacznie na normie ANSI/BOMA 2010. Norma Tegova określa, które powierzchnie (np.: kuchnie, toalety, korytarze, itp.) lub ściany (ścianki w toaletach) powinny być wliczane do powierzchni najmu.
Pomiar ścian i słupów
Pomiar tą normą wykonuje się na 1,5m wysokości między wewnętrznymi licami ścian zewnętrznych albo między przeszklonymi elementami, jeżeli stanowią one powyżej 50% powierzchni elewacji zewnętrznej (zasada przewagi elewacji). W odróżnieniu od BOMA rozpatrujemy tutaj całą ścianę jedocześnie a nie poszczególne przekroje jak w normie BOMA. Powierzchnie między poszczególnymi najemcami liczy się w osi ścian rozdzielających powierzchnie najemców albo w osi otworu w ścianie konstrukcyjnej (pół powierzchni ściany należy do jednego najemcy a pół powierzchni należy do drugiego najemcy). Do powierzchni najmu nie wlicza się w ramach standardu Tegova słupów, powierzchni wewnętrznych ścian konstrukcyjnych, szachtów, pionów wentylacyjnych o powierzchniach powyżej 1m2. Ważne jest, żeby projektować tak szachty aby po ich wybudowaniu powierzchnie wraz z otaczającą je ścianą miały do 1m². Często mierzymy szachty, gdzie powierzchnie te wynoszą 1,05 czy 1,10m². Wiadomym jest, że jak mamy główne szachty, których powierzchnia jest znacznie większa to nikt ich nie będzie rozdrabniał na takie poniżej 1m², ale jeżeli poruszamy się wokół jednego 1m² to lepiej, aby to było nieco poniżej tej wartości. Granica powierzchni 1m² dla słupów jest raczej pomijana, ponieważ tak dużych słupów się nie spotyka. Mierząc, np.: Stadion Narodowy wyliczyliśmy, że powierzchnie największych słupów w garażu podziemnym mają nieco poniżej 1m², przy dużych budynkach biurowych typu Rondo 1, WTT oraz nowo budowanych jak np.: Warsaw Spire, Q22 czy projektowanym Łucka Wronia nigdy nie zbliżmy się do takich wartości. Z kolei znaczenie ma granica powierzchni 1m² dla ścian. Długie ściany (też te połączone ze sobą), jeżeli mają powierzchnię powyżej 1m² nie są wliczane do powierzchni najmu. Granica 1m2 przekraczana jest w budynkach bardzo często i nie jest ona związana z potrzebą zaspokojenia nośności. Problemem przy pomiarze budynków już zaaranżowanych w 100% może być uchwycenie ścian konstrukcyjnych, które są czymś obudowane (przypominam, aby inwestorzy jak to jest możliwe zamawiali pomiar całego budynku w stanie surowym zamkniętym). Nawet w przypadku nowych budynków biurowych ma to znaczenie ale przy kamienicach problem pojawia się już bardzo często. Wtedy prosimy od właściciela o określenie, które ściany są konstrukcyjne, a które działowe. Chociaż , np.: kamienice powinny być mierzona zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 z pewnymi modyfikacjami, o tym szerzej w innym artykule.
Powierzchnie wyłączone
Z powierzchni najmu wyłączone (z opracowania) są także klatki schodowe, szyby windowe i pomieszczenia techniczne (np.: maszynownie, hydrofornie) wraz z otaczającymi ścianami. Pomieszczenia techniczne nie są wzięte do wyliczenia współczynnika budynkowego, dlatego norma ta da zawsze mniejszy „współczynnik budynkowy” (norma nie opisuje w ogóle współczynnika budynkowego) wobec BOMA a co za tym idzie ostateczną powierzchnię najmu.
Powierzchnie wspólne
Mówiąc o współczynniku piętrowym czy budynkowym, norma Tegova nie podaje sposobu ich wyliczenia czy kwalifikowania odpowiednich grup powierzchni, co niestety może powodować rozbieżności i kłótnie między wynajmującym i najemcą, na co mam liczne przykłady ze swojego doświadczenia. Klienci, zamawiając pomiar normą Tegova zawsze chcą mieć wyliczenie współczynnika budynkowego i piętrowego. Jednak okazują wielkie zdziwienie, gdy mówię im, że coś takiego dla normy Tegova nie istnieje. Współczynnik ten jest zwykle na życzenie zamawiającego dodatkowo jest przez nas wyliczany w analogiczny sposób jak w normie BOMA – tylko inne grupy powierzchni wchodzą do „worka” do wyliczenia współczynnika. Wtedy wliczane są tu różne grupy powierzchni, o czym w innym artykule.
