Modyfikacje norm pomiarów powierzchni

W celu zwiększania powierzchni najmu wynajmujący, właściciele lub zarządcy nieruchomości często stosują różne odstępstwa i modyfikacje norm. My to nazywamy „maksymalizacją powierzchni komercyjnych”. Zwykle najemcy w umowach akceptują podpisem taką informację, jednak często nie są świadomi konsekwencji, które kryją się pod tymi modyfikacjami. Sytuacja ta nie może mieć zastosowania w polskiej normie PN ISO 9836:1997 i Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol) przy pomiarach powierzchni wykonywanych do celów podatkowych. W zakresie podatku od nieruchomości nie ma możliwości wprowadzania żadnych zmian. Z kolei, w pomiarach powierzchni do celów najmu właściciele i zarządcy mają dowolność stosowania norm i ich modyfikacji. Na czym one polegają?

Przykład – powierzchnia magazynowo-biurowa

Na początku, warto wskazać, że im bardziej urozmaicony budynek, tym częściej w celach maksymalizacji powierzchni komercyjnej, doszukuje się możliwości modyfikacji mierzonych powierzchni. Jednak, jak się okazuje również najprostsze obiekty mają dużo potencjału w tym zakresie. Przeanalizujmy problem na przykładzie magazynu, który zwykle jest dużą foremną przestrzenią otoczoną ścianami z dachem i podpartą słupami i mającą niewielką część biurową. W tym przypadku dla najemcy najbardziej korzystne jest zastosowanie do pomiaru normy PN-70/B-02365. Co prawda, jest to już norma archiwalna, ale warto wspomnieć, że ok 90% obiektów Polsce jest pomierzonych tą normą, więc będzie ona jeszcze długo aktualna na rynku. Jeśli chodzi o magazyny to osobiście przez ok. 10 lat nie zdarzyło nam się stosować tej normy przy pomiarach magazynów. Wynika to zapewne z faktu, że zlecającym pomiar jest wynajmujący a nie najemca. W praktyce spotyka się następujące normy pomiarów powierzchni magazynowych (kolejność od najlepszej do najgorszej dla najemcy):

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol)
• PN ISO 9836:1997
• PN-70/B-02365
• Netto – w rozumieniu rynkowym
• BOMA Industrial
• Brutto – w rozumieniu rynkowym

Co pokazuje praktyka?

W naszej praktyce, najczęściej stosowany jest standard PN-ISO 9836:1997, ale nie jako powierzchnia użytkowa tylko powierzchnia całkowita, która odpowiada „powierzchni najmu” z BOMA Industrial. Kolejnymi standardami w tym zakresie są Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol) i BOMA Retail. Zasady rynkowe netto/brutto, czyli nieformalne wytyczne właściciela odchodzą w przeszłość. Norma PN-70/B-02365 w stosunku do norm PN ISO 9836:1997 i Uopiol daje większą powierzchnię, bo do każdego wymiaru dodaje się wartość 2 cm (grubość tynków wewnętrznych) ze względu na to, że norma przewiduje pomiar do gołych murów a nie ścian wyprawionych. W przypadku okładzin wewnętrznych norma każe zwiększać powierzchnię o 3 cm a w przypadku okładzin zewnętrznych mówimy tu o 5 cm. Z kolei norma PN-70/B-02365 w stosunku do powierzchni brutto będzie mniejsza, gdyż należy odjąć słupy konstrukcyjne. Norma PN-70/B-02365 w przeciwieństwie do brutto oraz BOMA Industrial nie wlicza ścian zewnętrznych. Norma brutto to powierzchnia liczona po obrysie zewnętrznym, przez co uzyskujemy dużą powierzchnię. BOMA Industrial pozwala również wliczać do powierzchni rampy wewnętrzne.

Wcześniej wspomniane zostało, że dodatkowo wynajmujący wprowadzają modyfikacje norm lub łączą normy ze sobą. Modyfikacje te zazwyczaj dotyczą powierzchni biurowych. Dla przykładu podam kilka modyfikacji, które stosowaliśmy w opracowaniu powierzchni dla obiektów biurowych na życzenie zamawiających:

• W normie Tegova do współczynników budynkowych wliczane są powierzchnie techniczne (a w normie Tegova nie ma informacji o współczynniku budynkowym i piętrowym)
• W normie ISO9836:1997 zamiast do ścian, powierzchnie są liczone do szyb (elewacje osłonowe)
• W normie BOMA szachty o powierzchni do 1m² są wliczane do powierzchni najmu
• W PN-ISO 9836:1997 ściany działowe wliczane są do powierzchni najmu

Ile zyskamy przy stosowaniu modyfikacji?

Powierzchnię najmu wylicza się w oparciu o daną normę przy pewnych zmianach (modyfikacjach) te modyfikacje są narzucone przez rynek, co powoduje, że znikoma ilość pomiarów powierzchni jest mierzona idealnie zgodnie z normą bez żadnych modyfikacji. Zastosowanie tego typu modyfikacji może zwiększyć powierzchnię najmu do kilku % a w kamienicach nawet do kilkunastu %, co przekłada się na zwiększanie zysków z najmu na rzecz wynajmującego. Ważne jest, żeby w umowie najmu precyzyjnie określić sposób wyliczenia współczynnika budynkowego i piętrowego. Należy podać wzór matematyczny oraz to jakie grupy powierzchni (jakie pomieszczenia, jakie kategorie pomieszczeń) lub konkretne powierzchnie wchodzą do jego wyliczenia. To właśnie tutaj są największe pola do manewru. Gdy sprawa współczynnika budynkowego zostanie ustalona i zawiera modyfikacje to w umowie najmu należy zapisać, że: ”Współczynnik budynkowy jest wartością stałą, umowną i wynosi np.: 6,5%. Jest to wartość ustalona i zaakceptowana przez strony transakcji. Wartość współczynnika budynkowego nie zależy od przeznaczenia pomieszczeń w budynku.” Szerzej na temat zapisów w umowach najmu w innym artykule.

Podsumowanie

Powyższe przykłady pokazują, na jakie różnice w powierzchniach najmu mogą pozwolić same normy, nie wspominając już o ich modyfikacjach. Warto zaznaczyć, że największe powierzchnie do celów najmu (bez wprowadzania modyfikacji) daje norma BOMA, następnie zaraz za nią jest norma Tegova. Kolejne, według wydajności w powierzchniach to GIF, RICS, PN-ISO, Uopiol. Warto zaznaczyć, że jednak przy stosowaniu modyfikacji norm, na które decyduje się większość naszych klientów przy większość norm można uzyskać powierzchnie zbliżone do BOMA, a w niektórych przypadkach nawet większe niż w BOMA. Do pomiarów powierzchni galerii handlowych stosuje się jeszcze wymyśloną i nieunormowaną metodę pomiaru GLA, która dla każdej galerii handlowej jest dodatkowo modyfikowana przez właścicieli galerii lub zarządców. Obecnie wszystkie zapytania ofertowe i  zlecenia dla galerii handlowych są dla normy BOMA Retail.

Kopiowanie treści artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.

Autor: Adrian Hołub

Tłumacenie: Monika Hołub

Kontakt

 Monika Hołub

Co-owner Polish Geodetic Group

szkolenia@geodezyjny.com

Tel.: +48 785 041 07

 Adrian Hołub

Co-owner Polish Geodetic Group

adrian.holub@geodezyjny.com

Tel.: +48 608 577 042

Measure it soon!