Uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki
Zmiana przepisów na korzyść inwestorów
Decyzja o warunkach zabudowy jest jedną z form kształtowania ładu przestrzennego. Stanowi ona podstawę do projektowania w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces wydania decyzji wygląda stosunkowo prosto. Składamy wniosek opisując zamierzenie inwestycyjne wraz z odpowiednią mapą. Następnie, urząd wydaje nam decyzję zezwalającą lub odmawiającą możliwości realizacji inwestycji. Jednak, problemów może być stosunkowo dużo. Jednym z nich, jest obszar inwestycji. Czy musi się on pokrywać z obszarem działki ewidencyjnej? Co w przypadku, gdy mamy 15 hektarową działkę, a inwestycję zamierzamy realizować wyłącznie na małym jej fragmencie? Projekt nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17.12.2021 r. zmieniający rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku mpzp wprowadza istotne zmiany w tym zakresie. Uchylone zostały przepisy dotyczące obszaru analizy wokół działki budowlanej. Trzykrotność frontu działki została zastąpiona trzykrotnością frontu terenu. Czy w związku z powyższym tymi zmianami w pełni usankcjonowano możliwość wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy na fragment działki?
Podstawowe informacje dotyczące decyzji o warunkach zabudowy
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Dotyczy to również zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku. Jeżeli zatem dokonamy zmiany zagospodarowania terenu, bez uzyskania decyzji o WZ, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania. Wydanie decyzji o WZ jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która utraciła moc prawną.
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Obszar decyzji
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu. W rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W związku z powyższym, użycie stwierdzenia działki budowlanej skutkowało tym, że obszar inwestycji powinien odpowiadać obszarowi jednej lub kilku działek ewidencyjnych. Potwierdzały to liczne wyroki sądów oraz stanowiska wydziałów architektury.
II OSK 2153/17 – Wyrok NSA z dnia 03.07.2019
„Podstawowym uchybieniem, na co zasadnie wskazał Sąd I instancji, było ustalenie warunków zabudowy dla części działki nr (…) a nie dla całej działki. Przez „teren” o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 upzp należy co do zasady rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Taka właśnie wykładnia ww. przepisów pośrednio wynika również z § 3 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Prawodawca jednoznacznie odwołał się tu do szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a nie szerokości frontu terenu inwestycji. Do pojęcia działki budowlanej, jako całości, a nie jej wydzielonego liniami rozgraniczającymi teren inwestycji fragmentu prawodawca odwołał się wprost także w pozostałych regulacjach tego rozporządzenia. Wskazuje to wyraźnie, że jego zamiarem nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych. Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 upzp nie jest wprawdzie co do zasady niemożliwe, ale musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań np. normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw). Taka sytuacja w przedmiotowej sprawie nie występuje. Nie ma przy tym, wbrew treści skargi kasacyjnej, żadnego znaczenia to, że obszar objęty wnioskiem wynosi aż 85 % powierzchni całej działki. W okolicznościach niniejszej sprawy zdefiniowanie „terenu” jako części działki stanowiło oczywiste zaprzeczenie zasad określania warunków zabudowy dla terenu nieobjętego ustaleniami planu miejscowego. Określanie wskaźnika powierzchni zabudowy dla części działki podobnie jak i powierzchni biologicznie czynnej było nieprawidłowe. Tym samym Sąd I instancji nie naruszył § 3 ust. 1 i 2 w zw. § 2 pkt 5 rozporządzenia wykonawczego.”
F%2Fresources.geodetic.co%2Fpodzialy-nieruchomosci-w-ujeciu-inwestorskim-40-zagadnien-okiem-bieglego-sadowego%2F|target:_blank” btn_align=”ubtn-center” btn_size=”ubtn-large” btn_title_color=”#ffffff” btn_bg_color=”” icon_size=”32″ btn_icon_pos=”ubtn-sep-icon-at-left” btn_border_style=”outset” btn_color_border=”#ffffff” btn_border_size=”1″ btn_radius=”3″ btn_font_size=”desktop:20px;”]
II OSK 1442/16 – Wyrok NSA z dnia 18.04.2018
„W odniesieniu do kwestii, czy za „zwarty obszar projektowany” można traktować tylko część działki faktycznie przeznaczonej pod zabudowę, czy też jest nim cała działka, Sąd w powołanym wyroku przyznał, że Naczelny Sąd Administracyjny w swoich dotychczasowych orzeczeniach wypowiadał się za stanowiskiem, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie do tej jego części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana.”
II SA/Sz 529/16 – Wyrok WSA z dnia 9.11.2016
„Organy dokonały również prawidłowej interpretacji art. 7 ust. 2a u.o.g.r.l. uznając, że „zwartym obszarem projektowanym ” w rozumieniu tego przepisu jest obszar całych działek, na których realizowana ma być planowana inwestycja. Przepis art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l. nie może być interpretowany w oderwaniu od treści art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., który nakazuje ustalić czy „teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne”. „Terenem” w rozumieniu tego przepisu jest teren, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji. Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że teren, którego dotyczy wniosek, powinien być w tym wniosku konkretnie oznaczony i przedstawiony na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 52 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy), linie rozgraniczające teren inwestycji określane są bowiem w decyzji o warunkach zabudowy (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Ustalenie warunków zabudowy odnosi się, zatem do działki objętej wnioskiem, jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana.”
Istotna zmiana przepisów
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadziło istotne zmiany w tym zakresie. Uchylone zostały przepisy dotyczące obszaru analizy wokół działki budowlanej. Trzykrotność frontu działki została zastąpiona trzykrotnością frontu terenu. W związku z powyższym tymi zmianami w pełni usankcjonowano możliwość wystąpienia o decyzje o warunkach zabudowy na fragment działki. Potwierdza to również opis z wzoru wniosku, który wprowadzono rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. W punkcie 7 wniosku dotyczącym charakterystyki inwestycji mamy możliwość zaznaczenia jednego z dwóch okienek tj:
– teren inwestycji obejmuje całą działkę ewidencyjną lub działki ewidencyjne
– teren inwestycji obejmuje część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych
W przypadku określenia granic terenu objętego wnioskiem jako część działki ewidencyjnej lub działek ewidencyjnych wymagane jest określenie granic terenu w formie graficznej.
Czy potrzebna własna analiza urbanistyczna do wniosku o WZ?
Analiza urbanistyczna wykonana przez inwestora nie jest dokumentem wymaganym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Urząd sam wykona za nas taką analizę. W takim przypadku skazujemy się jednak na dane, którymi dysponuje urząd i nie mamy najmniejszego wpływu na ostateczny kształt decyzji. Jeżeli jednak chcemy mieć pewność czy nie da się wybudować wyżej, więcej, bliżej – warto wykonać własną analizę, która będzie stanowiła załącznik do wniosku o wydanie decyzji o WZ. Przypomnę, że decyzja o warunkach zabudowy jest uznaniowa, więc osoba, która ją wydaje opiera się na dostępnych jej danych i dokumentach. Jeżeli przedstawimy swoje dowody świadczące o innych wysokościach budynków na danym terenie, mniejszej powierzchni biologicznie czynnej lub większej powierzchni zabudowy posesji sąsiadujących organ musi te dane uwzględnić w swojej analizie. Często 15 centymetrowe przesunięcie linii zabudowy daje korzyści sięgające kilkudziesięciu dodatkowych metrów PUM-u. Możliwość wybudowania budynku wyższego o 1 metr często daje możliwość wybudowania dodatkowej kondygnacji. Warto, zatem dokładnie przeanalizować sąsiednią zabudowę przed wnioskowaniem o warunki zabudowy i z analizy sporządzić raport, który będzie załączony do wniosku.
