Zasady pomiaru, MF-0 – powierzchnie nie stanowiące przedmiotu najmu, MF-G – powierzchnie stanowiące przedmiot najmu, modyfikacje normy GIF
Norma GIF jest to norma pomiaru powierzchni uwielbiana przez niemieckich inwestorów. W 2017 r. ze względu na zwiększające się pole inwestycji niemieckich firm na terenie Polski – norma GIF plasuje się na 2 miejscu (ujęcie roczne) zaraz za normą BOMA pod względem najczęściej wybieranych norm do pomiaru powierzchni w celach najmu. Jest to duży skok w porównaniu z 2016 r., gdzie norma GIF plasowała się na 4 miejscu i stanowiła jedynie 5,0% mierzonych przez nas powierzchni do pomiaru. Była to ogromna strata w porównaniu do normy BOMA, która stanowiła 70,2% powierzchni mierzonych przez nas 3 mln m2 powierzchni. Normą GIF są mierzone zarówno budynki biurowe, jak i centra handlowe, retail parki. Jakie są, więc zasady pomiaru normą GIF, która tak mocno wchodzi na rynek?
Sucha teoria
GIF jest to niemiecka dyrektywa pomiaru powierzchni najmu dla przestrzeni komercyjnych, która została opracowana przez Society of Property Research in Germany. Dyrektywa ta jest oparta na niemieckiej normie DIN 277. Rozróżnia szczegółowo, które powierzchnie zaliczamy do powierzchni przypisanych najemcy, a które do powierzchni wspólnej najmu, tj.:
(MF-0) – powierzchnie nie stanowiące przedmiotu najmu
(MF-G) – powierzchnie stanowiące przedmiot najmu
GIF – norma pomiaru powierzchni
MF-0, MF-G, modyfikacje normy
Założenia pomiaru
- powierzchnię mierzymy na poziomie podłogi (pomijamy, listwy, cokoły)
- elementy wbudowane o wysokości niższej niż wysokość pomieszczenia nie są uwzględniane.
- pomiar w świetle wyprawionych ścian
- wykonywany do szyby lub ściany w zależności od rodzaju elewacji
- wszystkie powierzchnie MF-G o wysokości w świetle mniejszej bądź równej 1,50m powinny być wykazywane oddzielnie
- należy mierzyć do wszystkich elementów konstrukcyjnych ograniczających pomieszczenie, łącznie z okładzinami o wysokości pomieszczenia
(MF-0) – powierzchnie nie stanowiące przedmiotu najmu
Do powierzchni MF-0 zaliczamy:
- powierzchnie obsługi technicznej (TF- Technische Funktionsfläche), czyli wszystkie pomieszczenia i powierzchnie techniczne
- powierzchnie komunikacyjne (VF- Verkehrsfläche), czyli stałe i ruchome biegi schodów oraz rampy i podesty pośrednie znajdujące się między nimi (prócz podestów pięter), szyby windowe, powierzchnie komunikacyjne dla pojazdów, drogi, schody i balkony, które są głównie wykorzystywane jako drogi ewakuacyjne i ratunkowe, hole wejściowe, drogi sklepowe i atria w przypadku centrów handlowych
- powierzchnie rzutów konstrukcji (KGF Konstruktions- Grundfläche), czyli:
- ściany zewnętrzne
- powierzchnie rzutów wznoszących się elementów konstrukcyjnych, takich jak ściany i podpory
- powierzchnie rzutów ścian otaczających technicznych powierzchni usługowych i powierzchni komunikacyjnych, które należą do MF-0
- powierzchnie rzutów kanałów i szybów instalacyjnych, kominów oraz piwnic połączonych, które zgodnie z niemiecką normą DIN 277 stanowią powierzchnie rzutów konstrukcji
Wszystkie wymienione rodzaje powierzchni rzutów stanowią powierzchnię najmu wtedy, gdy stanowią one następstwo indywidualnego żądania najemcy. Ma to miejsce wtedy, gdy zostają one wyraźnie uzgodnione między wynajmującym i najemcą.
(MF-G) – powierzchnie stanowiące przedmiot najmu
- do powierzchni MF-G zaliczamy powierzchnię podłogi należącą do powierzchni rzutu brutto i która nie jest zaliczana do powierzchni MF-0
- zgodnie z dyrektywą GIF powierzchnia rzutu ściany działowej między najemcami, która nie należy do powierzchni MF-0 jest po połowie przyporządkowana najemcom powierzchni przyległych
- ponadto powierzchnie parkingowe nie są wykazywane jako MF-G, jednakże mogą one stanowić obiekt najmu
- w zależności od sytuacji wynajmu, powierzchnia najmu MF-G może być przyporządkowana do powierzchni najmu: z wyłącznym prawem użytkowania (MF-G1) lub z prawem wspólnego użytkowania (MF-G2).
Różnice w powierzchni w porównaniu z innymi normami
W 2016 r zrobiłem zestawienie norm, w celu porównania tej samej powierzchni najmu jednego standardowego piętra budynku biurowego według różnych norm. Zestawienie zostało wykonane uśrednienia danych pomiarowych mojej firmy od 2008r. na podstawie pomierzonych 3 mln m2. Odniesieniem do zestawienia była norma BOMA (przyjęto, że stanowi ona 100% powierzchni), bo bez stosowania żadnych modyfikacji BOMA daje największe powierzchnie do celów najmu. Norma GIF w tym zestawieniu plasuje się dopiero na 6. miejscu z 93%. Znaczy to, że w porównaniu do normy BOMA daje ona o 7% mniejsze powierzchnie. Na 2. miejscu jest norma Tegova – 98%, potem PN-ISO 9836:1997– 95%, UOPiOL – 94% i RICS – 93%.
Modyfikacje normy GIF
Każdą normę można modyfikować i warto to robić z kilku powodów. Pierwszym jest fakt, że inwestorzy i zarządcy chcą zwiększać powierzchnie najmu i często doliczają powierzchnie różnych elementów, które standardowo w danej normie nie wchodzą do powierzchni najmu. Innym powodem modyfikacji norm jest uodpornienie umów najmu na wszelkie remonty budynku i wykończenia pomieszczeń przez najemców. Zaliczenie do powierzchni najmu, np.: powierzchni ścian działowych eliminuje konieczność aneksowania w umowach zapisów dotyczących powierzchni. Dotyczy to także przeznaczeń pomieszczeń i obliczania współczynnik wspólnych piętrowych, budynkowych i kompleksowych. Uwaga: norma GIF nie opisuje współczynnika piętrowego i budykowego. Ewentualne ujmowanie części wspólnych w powierzchniach najmu ujmowanych w umowie najmu według normy GIF – jest modyfikacją normy! Więcej na temat modyfikacji norm oraz metod obliczania współczynników powierzchni wspólnej znajdziesz w innych artykułach na blogu na www.geodezyjny.com. Modyfikacje norm praktykuje się również w przypadku, gdy inwestor chce zaoszczędzić na zleceniu pomiaru powierzchni kolejną normą. Z jednej normy – np.: w normie Tegova – dzięki modyfikacjom można uzyskać powierzchnie większe niż w normie BOMA. W przypadku normy PN-ISO 9836:1997 da się poprzez modyfikacje wypracować powierzchnie podobne jak w normie BOMA. Wszystkie tego typu modyfikacje mają na celu zaoszczędzenie czasu i pieniędzy zarządcom nieruchomości.
Przykłady modyfikacji w normie GIF
Zasadniczą modyfikacja w normie GIF, może być wprowadzenie do powierzchni najmu współczynników powierzchni budynkowych, piętrowych i kompleksowych. Jest to element, na którym można najbardziej zwiększyć powierzchnie najmu, ponieważ jak pisałem wcześniej norma GIF nie uwzględnia części wspólnych w najmie. Dokładniej mówiąc w normie nie ma takiego pojęcia jak współczynnik piętrowy i budynkowy. Współczynniki te występują formalnie wyłącznie w normie BOMA. Niestety z praktyki i wglądu do licznych umów wiem, że bardzo często w innych normach są one ujmowane, co stwarza wiele roszczeń najemców. Innym przykładem modyfikacji w normie GIF może być włączenie do powierzchni najmu powierzchni konstrukcji wewnątrz najemcy (słupy, ściany, itp.). Podkreślam, że wszelkie modyfikacje muszą być ujęte w umowie najmu oraz na graficznym załączniku z rzutami pięter, który powinien stanowić integralną część umowy najmu. Więcej na temat w artykule „Umowa najmu lokalu – przykładowe zapisy o powierzchniach najmu”.
2017 r. – „boom” na normę GIF
Pisałem we wstępie, że w tym roku w mojej firmie zaobserwowałem znaczny wzrost zapytań ofertowych i zlecanych pomiarów powierzchni według omawianej normy GIF. Rozwinę wątek, że wynika to z faktu, że wielu inwestorów niemieckich wchodzi na rynek polski ze swoimi usługami i produktami. To z kolei wiąże się z koniecznością kupowania nieruchomości lub ich najem. W zeszłym roku wykonałem również zestawienie norm (na tej samej próbie 3 mln m2 powierzchni z 10 ostatnich lat pomiaru) pod kątem najczęściej zamawianej normy pomiaru powierzchni. 70,2% realizacji pomiarów powierzchni stanowiła norma BOMA, za nią bila norma PN-ISO 9836:1997 (10,0%), Tegova (9,9%), GIF (5,0%) i RICS (4,9%). Obecnie mamy połowę 2017r. i przyznam, że te dane w tym roku ulegną na pewno dużej zmianie. Wstępnie stwierdzam, że norma GIF wskoczyła na drugie miejsce w porównaniu do ubiegłego roku (zestawienie porównawcze z 2016 r. do 2017 r.).
Dane dotyczące zasad pomiaru według normy GIF w powyższym artykule zostały opracowane na podstawie „Dyrektywy w sprawie obliczania powierzchni najmu pomieszczenia dla potrzeb zarobkowych (MF-G)© gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftlische Forschung e.V., 1 listopada 2014”
