Królowa norm pomiarów powierzchni do celów najmu
Właściciele budynków i zarządcy nieruchomości upodobali sobie normę BOMA w pomiarach powierzchni do celów najmu. Dlaczego? Wynika to z faktu, że daje ona największe powierzchnie najmu, oraz wyniki pomiarów prezentuje w bardzo przemyślany sposób, co w pełni potwierdzam. A już nie raz widziałem karkołomne excele z powierzchniami najmu stworzonych przez specjalistów od najmu powierzchni. W Polsce tą normą mierzymy ~70% powierzchni biurowych i daje ona największe powierzchnie, dlatego warto się nad nią pochylić bardziej.
Jakie są rodzaje normy BOMA?
Organizacja BOMA opracowała aż 6 norm do różnego rodzajów budynków, co jest ewenementem wśród pozostałych norm. Wyróżniamy:
- Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010) Czytaj artykuł >>
- Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009) – w 2019 roku weszła aktualizacja BOMA Industrial 2019 – czytaj artykuł >>
- Retail Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5-2010) Czytaj artykuł >>
- Multi-Unit Residential Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.4-2010)
- Mixed Use Properties: Standard Methods of Measurement 2011
- Gross Areas of a Building: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3 – 2009)
Dwie metody pomiaru
Poniżej krótko omówimy wybrane zagadnienia normy biurowej. Pełna nazwa normy to ANSI/ BOMA Z65.1-2010 Office Building – jest to amerykańska norma z 2010 roku (starsza wersja z 1996 r.) wdrożona przez The U.S. Building Owners And Managers Association (BOMA). Norma pozwala na kalkulację powierzchni wynajmowanej netto budynku wraz z wagą powierzchni przynależnej do każdego piętra oraz wagą powierzchni wspólnej budynku. Norma daje możliwość pomiaru jedną z dwóch metod. Metoda A (the Legacy Method-Method A) zwana metodą dziedziczenia – polega na kalkulacji powierzchni wynajmowanej netto budynku razem z wagą powierzchni przynależnej do każdego piętra a także wagą powierzchni technicznej budynku. W Polsce stosuje się tylko metodę A, dla metody B nie mieliśmy żadnego zlecenia, ale może wynika to z tego, że trudno znaleźć przykłady budynków, które spełniałyby kryteria metody B. Metoda B (the Single Load factor Method-Method B) zwana metodą pojedynczego współczynnika obciążenia – polega na kalkulacji powierzchni budynku wynajmowanej i jednej wagi powierzchni wspólnych dla piętra i budynku. Nałożenie jednego współczynnika powierzchni wspólnych może mieć miejsce, gdy na każdym z pięter powierzchnia wspólna ma taką samą powierzchnię, niezależnie od liczby najemców. Dlatego współczynnik ten, dla każdej kondygnacji ma taką samą wartość. Obie powyższe metody dają ten sam wynik.
Podstawowe pojęcia
Norma wyróżnia m.in. takie powierzchnie jak: wewnętrzna powierzchnia brutto (IGA), powierzchnia techniczna budynku (BSA), główne otwory pionowe (MVP), budynkowa część rekreacyjno- usługowa (BAA), pusta przestrzeń (Void), powierzchnia socjalna kondygnacji (FAA), parking (P), powierzchnia techniczna kondygnacji (FSA), magazyny dla najemców (OS), itp. Ważnym pojęciem jest obszar o obniżonej wysokości (RHA), który jest częścią powierzchni wynajmowanej, która nie spełnia wymogów minimalnej wysokości do sufitu zgodnie z BOMA tj. 1,524 m. Istotnym aspektem w pomiarach tą normą jest dominanta (DP) – stosowana do pomiaru ściany zewnętrznej budynku od wewnątrz. Jest to płaszczyzna wewnętrznej wykończonej powierzchni pionowej obudowy lub pionowej obudowy powierzchni pustej, która stanowi dominującą płaszczyznę (ma największy udział procentowy) wysokości mierzonej od wykończonej powierzchni podłogi do wykończonej powierzchni sufitu. Prościej rzecz ujmując, mierzymy do szyby w przypadku, gdy wysokość szyby stanowi ponad 50% wysokości w danym przekroju pionowym pomieszczenia w stanie wykończonym. Przekładając to na miary – jeżeli na danym fragmencie ściany zewnętrznej mamy wysokość pomieszczenia 4 metry a szyba ma 2.01cm to wtedy mierzmy i liczymy powierzchnię do szyby. W tej normie, nie wprowadza się redukcji ze względu na wysokość mierzonego pomieszczenia. Norma obliguje do podania jedynie informacji o powierzchniach z wysokościami poniżej 1,524m. Wysokość pomiarów według tej normy, jest to wysokość na poziomie dominanty (w innych normach jest na poziomie podłogi lub na wysokości 1,5m).
Zasady pomiaru
W BOMA kolejność prac na etapie opracowywania pomierzonych powierzchni w biurze jest następująca: określenie granicy IGA (powierzchnia wewnętrzna brutto), klasyfikacja wszystkich powierzchni, definiowanie zależności pomiędzy sąsiadującymi pomieszczeniami i obliczenia pola powierzchni. To na tym etapie kwalifikowane są poszczególne elementy do odpowiednich grup powierzchni. Pozwolę sobie na wskazanie najważniejszych aspektów i zasad pomiarów według standardu BOMA, co pozwoli uzmysłowić jak ta norma „działa”. W BOMA od powierzchni najmu nie odlicza się ścian konstrukcyjnych, działowych, itp. a także słupów konstrukcyjnych, ścian okalających, jeżeli leżą wewnątrz powierzchni najmu. Zasada BOMA mówi, że powierzchniami wyłączonymi z opracowania są MVP (klatki schodowe, szyby windowe i szachty powyżej 0,1m²). Te powierzchnie wyłączamy z opracowania wraz z przylegającymi do nich ścianami – to tak jakby budynek w tych miejscach nie istniał (w innych normach zagranicznych jest bardzo podobnie). W przypadku, gdy klatka schodowa graniczy z korytarzem wspólnym piętra to cała ściana graniczna należy do MVP. Ściany pomieszczeń technicznych piętra graniczące z powierzchnią najmu wliczane są do pomieszczenia technicznego piętra. Jeżeli pomieszczenie techniczne budynkowe graniczy z pomieszczeniem technicznym piętra, to wtedy cała ściana wchodzi do pomieszczenia technicznego budynkowego. Natomiast, jeżeli graniczą ze sobą dwa równorzędne pomieszczenia to granica powierzchni liczona jest po osi ściany. W przypadku, gdy najemca graniczy z najemcą, to wtedy pół powierzchni pod ścianą wliczane jest jednemu najemcy a drugie pół powierzchni – drugiemu najemcy. Słupy konstrukcyjne są wliczane do powierzchni najmu. Z kolei ściany konstrukcyjne są wliczane do powierzchni, w której występują lub do powierzchni, która dominuje w hierarchii ważności nad powierzchnią sąsiednią. W przypadku ścian działowych są one wliczane do powierzchni, w której występują. Ściany zewnętrzne parteru mierzy się do fasady głównej. W normie BOMA add-on factor (współczynnik powierzchni najmu w odniesieniu do części wspólnych) jest opisany i liczony dla każdej kondygnacji oddzielnie oraz dla całego budynku (współczynnik budynkowy). Pozwala on na zwiększenie powierzchni użytkowej od ~1% do 15%, w stosunku do innych norm (sposób wyliczenia współczynników opisany w innym artykule). Miejsca garażowe w przypadku stosowania normy BOMA wynajmowane są na sztuki. Warto też wskazać, że zarówno miejsca postojowe jak i komunikacja garażowa nie wchodzi ani do powierzchni najmu ani do wyliczanych współczynników piętrowych i budynkowych.
Podsumowanie
Jak w każdej normie szczegółów decydujących o wielkości powierzchni najmu jest mnóstwo. Dodając do tego dochodzą jeszcze modyfikacje normy, które właściciele lub zarządcy stosują w celu zoptymalizowania powierzchni komercyjnej. Możliwości jest wiele. Często błędne interpretacje norm firm pomiarowych, powodują trudno odwracalne skutki rzutujące na zawartość dokumentacji pomiarowej, na której później wykonywane są różne opracowania architektoniczne, instalacyjne czy wnętrzarskie. Błędy te, rzecz jasna wpływają również na wysokości naliczanych czynszów za najem. Geodeta przekazując excela z wyliczeniami w normie BOMA powinien poświęcić około godziny aby przejść przez całą tą tabelę i wszystko wytłumaczyć zarządcy. A raczej to zarządca odbierający pomiar powinien znaleźć czas aby się z tym zapoznać. Nie ma potrzeby na cele najmu tworzenia swoich własnych exceli.
