Czy wiesz za jaką powierzchnię płacisz czynsz najmu?

W poprzednim artykule: „Powierzchnia liczona do celów PODATKOWYCH -Czy wiesz, za jaką powierzchnię płacisz podatki?” pisałem o powierzchni, za którą płacimy podatek od nieruchomości. Sytuacja całkowicie inaczej wygląda w przypadku obliczania powierzchni na cele najmów. Rzadko zdarza się, że właściciel lub zarządca budynku wynajmuje obiekt, lub jego części według polskich norm, a jeszcze rzadziej, że wynajmuje obiekt pomierzony normą międzynarodową bez jej modyfikacji. Natomiast, jeżeli już tak się stanie, to może on sam zdecydować, czy klatki schodowe i schody wydzielone ścianami wliczać czy nie wliczać do powierzchni najmu lub części wspólnych. W obiektach biurowych, raczej nie jest to praktykowane.

Klatki schodowe, windy

Zdecydowana większość wynajmowanych powierzchni obejmuje pomiary według norm zagranicznych. W pomiarach z uwzględnieniem normy BOMA, Tegova, GIF, RICS całkowicie pomijane są przestrzenie klatek schodowych, szybów windowych i schodów wydzielonych ścianami wraz ze ścianami do nich przylegającymi. Są one wyłączane z powierzchni najmu, nie biorą one udziału w najmie bezpośrednim i nie biorą udziału przy wyliczeniu współczynnika powierzchni wspólnych –tak jakby budynek w tych miejscach nie istniał. Sytuacja ta nie ma zastosowania w momencie, gdy w danym pomieszczeniu wynajmowanym znajdują się schody do użytku wewnętrznego tylko jednego najemcy i nie ma znaczenia, jakiej wysokości są to schody (dotyczy to każdej z norm zagranicznych).  Jeżeli najemca na własne życzenie wybudował schody łączące kondygnacje powierzchnia powstała przez rzut ortogonalny schodów, wliczana jest do powierzchni najmu na obu kondygnacjach i nie ma tu znaczenia czy to jest wewnętrzna klatka schodowa, schody ruchome czy nawet winda (sklepy takie jak.:  Smyk, H&M często mają własną windę). W biurach jednopoziomowych, które mają zróżnicowany poziom posadzki w pomieszczeniach tworzących wspólną kondygnację, powierzchnia stopni nie odlicza się od powierzchni tych pomieszczeń (powierzchnia ta wchodzi w najem). Przykład: wewnątrz jednej kondygnacji znajdują się dodatkowe schodki (łącznie o wysokości ok.  0,40 cm), które służą do dostania się na „górny poziom” – w tym przypadku wliczane są do powierzchni danego pomieszczenia (piętra). Tak samo sytuacja wygląda, jeżeli mamy schodki, którymi wychodzi się z biura np.: na taras, takie schody też wliczane są do powierzchni najmu.

Szachty

Poza klatkami schodowymi w budynkach jest wiele elementów, które wpływają na znaczące różnice w powierzchniach. Pierwszym z nich są szachty. Normą, która jako jedyna zezwala na wliczanie do powierzchni najmu niektórych szachtów jest norma Tegova. Dopuszcza ona wliczanie do powierzchni tych szachtów, które mają powierzchnię do 1m²  (wraz z otaczającą je ścianą). W normie BOMA przewidziane jest wliczanie szachtów o powierzchni do 0,1m², jednak w praktyce jest bardzo mało takich szachtów. W przypadku szachtów, które są wybudowane na potrzeby najemcy – ich powierzchnię zalicza się do powierzchni najmu

Ściany, słupy konstrukcyjne

Do powierzchni najmu wliczona może być również ściana zewnętrzna, ale tylko i wyłącznie w normie BOMA i dotyczy to tylko fasady głównej na poziomie parteru i tylko przy powierzchniach o przeznaczeniu handlowym. Jeżeli ż weźmiemy pod uwagę normę BOMA Retail to wszystkie ściany zewnętrzne wchodzą w całości do powierzchni najmu (otaczające danego najemcę). Według normy BOMA w przypadku ścian konstrukcyjnych, które są pomiędzy dwoma najemcami lub, gdy są w ramach powierzchni wynajmowanej przez jednego najemcę wlicza się je do powierzchni najmu. Wszystkie inne ściany konstrukcyjne są wliczane do wybranych grup powierzchni (np.: powierzchnie techniczne budynku, techniczne piętra, rekreacyjne budynku, rekreacyjne piętra). W normie Tegova ściany konstrukcyjne są wliczane do powierzchni najmu, gdy ich powierzchnia nie przekracza 1m². Jeśli chodzi o słupy konstrukcyjne, to są one wliczane do powierzchni najmu przy zastosowaniu normy BOMA i Tegova. W pierwszym przypadku dotyczy to każdego słupa, a w drugim przypadku dotyczy słupów do 1m² powierzchni (nawet na Stadionie Narodowym, który jest monumentalnym budynkiem na piętrach ujemnych słupy mają powierzchnię nieco poniżej 1m²). Pozostałe normy nie wliczają słupów konstrukcyjnych do powierzchni najmu. W niemieckiej normie GIF cała konstrukcja (niezależnie od jej powierzchni) odjęta jest od powierzchni najmu (problem przy opracowaniu, trzeba mieć wykaz konstrukcji od właściciela budynku). W normie RICS, w przypadku, gdy przestrzeń pomiędzy słupem konstrukcyjnym a ścianą zewnętrzną budynku jest mniejsza niż 25 cm – to przestrzeń ta wraz ze słupem nie wchodzi do powierzchni najmu. Dodatkowo w normie RICS, jeżeli szerokość grzejnika jest większa niż 25cm to powierzchnia ta jest odejmowana od powierzchni najmu. We wszystkich normach zagranicznych stosuje się zasadę, że ściany działowe znajdujące się w ramach powierzchni wynajmowanej są do niej wliczane. Odejmuje się je jedynie w PN-ISO 9836:1997 (powierzchnia użytkowa) oraz w Uopiol (Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych 12 styczeń 1991r). Nic nie stoi na przeszkodzie aby normą PN-ISO 9836:1997 wynająć powierzchnię całkowitą wraz ze ścianami zewnętrznymi – przykładem są hale. W domach i mieszkaniach w Polsce nie jest praktykowane stosowanie zagranicznych norm obmiarów powierzchni do celów najmu. Wykorzystywane są tu głównie normy polskie, w których wszystkie ściany, słupy, szachty są odejmowane od powierzchni najmu.

Podsumowanie

Reasumując, schody i klatki schodowe mogą być wliczone do powierzchni najmu jedynie w domach i mieszkaniach oraz w obiektach komercyjnych w przypadku, gdy znajdują się one w pomieszczeniach wynajmowanych i są przeznaczone do wyłącznego korzystania przez jednego najemcę. Szachty, mogą być wliczone do powierzchni najmu jedynie w normie Tegova (do 1m²). Ściany zewnętrzne mogą być wliczone do powierzchni najemcy wyłącznie w normie BOMA na poziomie parteru handlowego a na wyższych kondygnacjach z zachowaniem zasady dominanty (płaszczyzna która dominuje w danym przekroju pionowym kondygnacji). Słupy konstrukcyjne i ściany konstrukcyjne mogą być wliczone tylko w normie BOMA i Tegova (do 1m²). Ściany działowe wliczane są do powierzchni najmu we wszystkich zagranicznych normach. Pomimo tylu szczegółów, to wszystko jest  możliwe do zrozumienia.  Jednak sytuacja nabiera innego wymiaru, gdy wynajmujący wprowadza indywidualne modyfikacje w normach, o czym w innym moim artykule. Zastosowanie tego typu modyfikacji może zwiększyć lub zmniejszyć powierzchnię najmu do kilku % a w kamienicach nawet do kilkunastu %, co przekłada się na zmianę zysków z najmu, względem wartości teoretycznej. Najemca zwykle podpisem w umowie najmu zgadza się na te wszystkie modyfikacje, jednak zazwyczaj robi to nieświadomie (dotyczy to zwykle firm, które nie mają dużego doświadczenia w najmie). Warto wskazać, że tylko w nielicznych przypadkach najemca sprawdza czy powierzchnia, którą na papierze zadeklarował wynajmujący zgadza się z tą faktycznie mu udostępnioną.

Kopiowanie treści artykułu lub jego fragmentów bez zgody autora zabronione.

Autor: Adrian Hołub

Tłumaczenie: Monika Hołub

Kontakt

 Monika Hołub

Co-owner Polish Geodetic Group

szkolenia@geodezyjny.com

Tel.: +48 785 041 07

 Adrian Hołub

Co-owner Polish Geodetic Group

adrian.holub@geodezyjny.com

Tel.: +48 608 577 042

Measure it soon!