Powierzchnia użytkowa do celów podatkowych

Każdy budynek, każda powierzchnia wewnątrz budynku powinna być pomierzona zgodnie z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych i wartość ta powinna być zgłoszona do urzędu gminy / dzielnicy. Poniżej zamieszczam wyciąg najważniejszych artykułów z Ustawy.

Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części

Art. 1a. pkt 5) powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe;

Komentarz: problem jest tylko z kondygnacją, klatką schodową, szybem dźwigowym, garażem podziemnym i z poddaszem użytkowym i nieużytkowym, ponieważ pojęcia te nie są zdefiniowane w polskim prawie (Prawo budowlane czy w inne ustawy i rozporządzenia). Weźmy pod uwagę poddasze użytkowe i nieużytkowe. Dla mnie, jako geodety mierzącego te powierzchnie stosuję  takie zasady:  kondygnacja (poddasze) nieużytkowe to taka kondygnacja, która ma „cienką podłogę”, po której niebezpiecznie jest chodzić. jest to też kondygnacja, do której można wejść tylko po drabince (nie ma stałych schodów). Wysokości nie mają tu znaczenia, bo i tak wchodzą redukcje powierzchni ze względu na wysokość (granicami są 140 i 220cm). Kolejną zasadą mniejszego kalibru jest to czy kondygnacja ma świtało, ogrzewanie, wodę czy np.: okna. Ekipa pomiarowa bierze wypadkową dwóch pierwszych składników i określa, czy jest to poddasze użytkowe czy nieużytkowe. Po latach, gdy przeszukałem wyroki sądów znalazłem potwierdzenie stosowanych przeze mnie zasad:

Wyrok WSA z 22/06/2005 sygn. II SA/Wa 916/05

„Naturalne wydaje się sięgnięcie w pierwszej kolejności do ustawy Prawo Budowlane oraz przepisów wykonawczych, zwłaszcza do rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stąd definicja kondygnacji, wprowadzona przez §3 pkt 16 rozporządzenia, jest w tym przypadku wiążąca; kładzie ona nacisk na to, iż aby poddasze mogło zostać uznane za samodzielną kondygnacje budynku, musi ono być przeznczone na pobyt ludzi” – kontrowersyjne, o ile nie bzdura – brakuje drugiej część definicja kondygnacji gdzie kondygnacją może być piętro techniczne o wysokości średniej większej niż 2m, a może to być też piętro magazynowe – to też kontrowersyjne

Wyrok NSA z 12/08/2014r sygn. II FSK 1715/12

• NSA odrzucił rozumowanie kondygnacji zgodnie z §3 pkt 16 rozporządzenia i dał znaczenie słownikowe. Skoro ustawa nie podaje definicji „kondygnacji” to musimy ją wziąć z definicjach w języku polskim, czyli wszystkie kondygnacje
• aby istniało poddasze użytkowe to musi być „konieczność istnienia ciągu komunikacyjnego, który pozwala na dostęp do tak rozumowanej powierzchni na każdej kondygnacji, w celu możliwości korzystania z niej” – brawo ktoś mądry

Za poddasze płacimy podatek nawet jak jest: nieocieplone, nie ma podciągniętych przyłączy czy mediów, jest nie wykończone – interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 9/12/2013 (PD-01.3120.8.19.2013.GK)

Widzisz drogi Czytelniku, ile problemów i ile wyroków trzeba prześledzić, aby określić czy coś jest czy nie jest poddaszem użytkowym. Z każdym wymienionym elementem nie wchodzącym do podatku od nieruchomości jest podobnie.

Jakie powierzchnie podlegają opodatkowaniu?

• 2. pkt 1) Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

• 4. pkt 1) … dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa; …
• 4. pkt 2) Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m powierzchnię tę pomija się.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia  12 stycznia 1991r

• pomiar wykonujemy w świetle wyprawionych ścian
• pomiar wykonywany na poziomie podłogi
• Nie płacimy podatku za:
  • klatki schodowe
  • szachty bez podłóg
  • strychy nie użytkowe (problematyczne nie ma definicji w Prawie budowlanym lub innych aktach prawnych)
  • ściany wyprawione
  • powierzchnie o wysokości poniżej 1,40m a między 1,40 a 2,20 w 50%

Komentarz: mierzymy na poziomie podłogi – a co z listwami, cokołami, czy je się pomija? Według Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, jeżeli wysokość cokołu jest wyższa niż dwukrotna wysokość stopnia schodów (30cm) to mierzymy już do dolnego elementu tego „nie cokołu”). 

Różnica między powierzchnią piętra brutto (stan surowy zamknięty, taka powierzchnia najmu brutto z normy  BOMA) względem powierzchni do celów podatku od nieruchomości dla piętra urządzonego da nam różnicę o ok. 7%.

Zapominany podatek od budowli

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia  12 stycznia 1991r podatek od budowli:

Art. 4. pkt. 1.3) dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4—6 — wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych — ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Za budowle przyjmuje się:

• drogi, chodniki
• place utwardzone
• oświetlenie, instalacje naziemne, podziemne
• ogrodzenia
• i inne

Niniejszy artykuł jest chroniony prawem autorskim. Zabrania się jego kopiowania i cytowania bez podania źródła i autora. W przypadku zawinionego naruszenia praw autorskich sprawca będzie zobowiązany do naprawienia wyrządzonej szkody poprzez zapłatę sumy pieniężnej w wysokości odpowiadającej trzykrotności stosownego wynagrodzenia, które w chwili jego dochodzenia byłoby należne tytułem udzielenia przez uprawnionego zgody na korzystanie z utworu.

Autor artykułu

Measure it soon!