Droga wewnętrzna powstała w wyniku podziału nieruchomości, jako zapewnienie dostępu do drogi publicznej.
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Jedną z możliwości zapewnienia działkom powstałym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej jest droga wewnętrzna. Czy zawsze taka współwłasność daje nam gwarancję realizacji inwestycji? Na jakie aspekty zwrócić uwagę przy podpisaniu aktu notarialnego? Kiedy współwłaściciel może zablokować nam inwestycję? Kiedy przy podziale nieruchomości rolnej na działki budowlane z wewnętrzną drogą dojazdową należy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej? Czy udział w nieruchomości drogowej gwarantuje nam możliwość samodzielnego decydowania o ułożeniu mediów, budowie drogi, utwardzenia? Czy budowa przyłączy jest czynnością przekraczającą zakres uprawnień zwykłego zarządu? Jaka jest minimalna szerokość dojazdu do działki budowlanej? Kiedy niewystarczająca szerokość dojazdu może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę? Jakie problemy może generować współwłasność w drodze wewnętrznej w trakcie realizacji inwestycji?
Dostęp do drogi publicznej
Wydzielane działki muszą posiadać faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej. Kwestie rozwinięcia tych pojęć oraz sposobu zapewnienia działce powstałej w wyniku podziału szczegółowo opisałem w artykule „Dostęp do drogi publicznej. Warunek konieczny wykonania podziału nieruchomości.”. Jedną z możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej jest droga wewnętrzna. Każdy z właścicieli poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału ma udział w drodze zapewniający dostęp do drogi publicznej. Pierwszy etap prac to tzw. podział ewidencyjny, w którym wydzielamy działki i drogę wewnętrzną. W ramach tej procedury działki nie zmieniają właściciela i pozostają w tej samej księdze wieczystej. Zmienia się jedynie ilość poszczególnych działek w ramach całej nieruchomości. Po ujawnieniu w ewidencji gruntów takiego podziału ewidencyjnego może nastąpić podział prawny. Na podstawie czynności notarialnych następuje zmiana właściciela działki i założenie odrębnej księgi wieczystej. W ramach czynności notarialnej (sprzedaży, darowizny, postanowienia sądu itp.) poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, następuje również przeniesieniu udziału do działki dojazdowej, najczęściej proporcjonalnie do wielkości działki.
Służebności przesyłu w drodze dojazdowej
W przypadku realizacji inwestycji na działce budowlanej udział w nieruchomości drogowej zapewnia nam dostęp do drogi publicznej, ale nie gwarantuje nam możliwości samodzielnego decydowania o ułożeniu mediów, budowie drogi czy chociażby utwardzenia. W przypadku podłączenia do sieci, firmy przyłączeniowe będą potrzebowały zgody wszystkich lub większości współwłaścicieli działki drogowej. Jeżeli takie zgody nie były ustanowione w akcie notarialnym przenoszącym własność, możemy mieć spory problem. Taka sama sytuacja ma miejsce, jeżeli chcemy drogę utwardzić, zmodernizować lub wybudować. Na takie działania powinniśmy mieć zgodę współwłaścicieli. Warto zatem na etapie przeniesienia własności przewidzieć przyszłe sytuacje i wprowadzić zapisy do działu III KW. Podam przykład kilku zapisów, które umożliwią realizowanie inwestycji bez proszenia się o zgodę sąsiadów: Nieruchomość stanowiąca działkę nr ewid. X służy jej współwłaścicielom, jako droga dojazdowa do graniczących z nią nieruchomości, będących własnością jej współwłaścicieli. Każdy z jej współwłaścicieli ma prawo wybudowania, poprowadzenia i korzystania z wszelkiej infrastruktury, to jest mediów i/lub nawierzchni drogowej do należących do niego nieruchomości graniczących, z zastrzeżeniem, że nie może to utrudniać korzystania z tej nieruchomości pozostałym współwłaścicielom. Każdy ze współwłaścicieli zobowiązany jest do wyrażenia zgody i ustanowienia na nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewid. …, służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorców, niezbędnych do wybudowania i korzystania z budynków budowanych na graniczących z nią nieruchomościach, będących własnością jej współwłaścicieli. Powyższe dotyczy każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości.
Oczywiście takie zapisy nie są konieczne w ramach sporządzenia umowy notarialnej przeniesienia własności, jednak oszczędzą nam sporo stresu i nerwów przed rozpoczęciem inwestycji. Jeżeli chodzi o odpowiedź na pytanie czy musimy mieć zgodę wszystkich czy większości współwłaścicieli musimy zagłębić w zapisy ustawy Kodek Cywilny, które znajdziemy w dziale „Współwłasność”. Art. 199 mówi: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.” Art. 200 mówi: „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.” Art. 201 mówi: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”
Czy zatem budowa przyłączy jest czynnością w ramach zwykłego zarządu czy przekracza ten zakres?
W 2010 r. sprawę poruszył w wyroku II OSK 906/09 Naczelny Sąd Administracyjny. „Obecnie (w XXI wieku) kanalizacja i wodociąg należą do urządzeń niezbędnych dla zaspokojenia elementarnych potrzeb człowieka. Zatem instalowanie takich urządzeń, jak przyłącza wodociągowe i kanalizacyjne na nieruchomości stanowiącej współwłasność, należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu (uchwała SN z 25 marca 1994 r. III CZP 182/92, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146; postanowienie SN z 21 listopada 1980 r. III CRN 166/80, OSNCP 1981, nr 6, poz. 111; uchwała SN z 19 kwietnia 2002 r. III CZP 18/02, OSNC 2003, nr 2, poz. 18).” Nie ma zatem wątpliwości, że budowa przyłączy w wewnętrznej drodze dojazdowej należy do zakresu czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. W tym przypadku nie musimy mieć zgody wszystkich współwłaścicieli, ale większości. Jednak to też może być kłopotliwe, a uzależnianie realizacji inwestycji od uzyskania stosownych zgód jest niezwykle ryzykownym posunięciem.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej
Po podziale nieruchomości rolnej na działki budowlane z wewnętrzną drogą dojazdową należy uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. Zaznaczę, że nie chodzi tu tylko o grunty położone poza obszarami zurbanizowanymi. Większość nieruchomości pod zabudowę np. w Warszawie ma użytek rolny, który kwalifikuje do konieczności uzyskania takiej decyzji przed rozpoczęciem budowy. Oczywiście chodzi tu w dużej mierze o konieczność wniesienia opłaty za wyłączenie, a kwoty wcale nie są małe.
W przypadku działki drogowej na której chcemy wybudować dojazd do budynków oraz ułożyć niezbędną infrastrukturę techniczną, również niezbędne jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. W tym przypadku nie wystarczy już zgoda większości współwłaścicieli, ale wszystkich, z uwagi, że taka czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. W wyroku WSA II SA/Kr 1295/16 z dnia 17.01.2017 r. sąd uznał, że „rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [….] spowodowało zmianę przeznaczenia funkcji przedmiotowego dojazdu, z drogi dojazdowej do gruntów rolnych, na drogę dojazdową do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i inwestor winien był uzyskać decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych klasy PsIII z działki nr [….].” Ważne jest zatem, aby o taką decyzję wystąpić tuż po podziale w momencie, gdy nie ma jeszcze współwłasności. Jeżeli nie dopełnimy tych formalności, zarówno każdy ze współwłaścicieli może nie wyrazić zgody na wydanie takiej decyzji i zablokować realizację inwestycji.
Minimalna szerokość dojazdu do działki budowlanej
Szerokość dojazdu do działki budowlanej określa rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Jednak na przestrzeni lat przepisy te ulegały zmianom, a podziały nieruchomości mogły być realizowane w oparciu o już nieaktualne lub inne przepisy prawa. W związku z powyższym zdarzają się sytuacje, w których wydzielone działki budowlane mają zapewniony dostęp do drogi publicznej drogą wewnętrzną o szerokości 3 lub 4 metrów. Warto przeanalizować te kwestie przy zakupie, ponieważ niewystarczająca szerokość dojazdu może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę. Działkę bez problemy nabędziemy, ale bez ustanowienia stosownych służebności poszerzających wjazd nic na niej nie wybudujemy. Budowa w takiej sytuacji będzie uzależniona od dobrej woli sąsiadów.
