EKSPERTYZA DEWELOPERSKA
Jak zwiększać powierzchnie sprzedawanych lokali mieszkalnych, biurowych i handlowych w budynkach mieszkalnych na pierwotnym?
Od Autora
Temat powierzchni użytkowej mieszkań rozgrzewa do czerwoności nie tylko klientów, ale również samych inwestorów.
Autorem jest Adrian Hołub – 15-letni praktyk obsługujący polskie i międzynarodowe firmy z rynku nieruchomości i pierwszy Biegły Sądowy z zakresem opiniowania: określanie powierzchni użytkowych, powierzchni mieszkań, powierzchni zabudowy, powierzchni do celów podatku od nieruchomości, powierzchni całkowitych, powierzchni najmu, powierzchni w dokumentacji do pozwolenia na budowę; wykładowca 4 uczelni w zakresie zarządzania powierzchniami w budynkach (najem, sprzedaż podatki). Opracował „Ekspertyzę deweloperską” wyjaśniającą deweloperom wszystkie pojęcia i trudności związane z powierzchniami przy inwestycji. Wypracował gotowe rozwiązania, jakie trzeba wprowadzić w umowach, kartach lokali, prospektach informacyjnych, aktach notarialnych tak, aby zarobić znacznie więcej na inwestycji, być transparentnym wobec kupującego i zgodnym z obowiązującym prawem.
Średnio dla lokalu 60m² generuje o 2-2,5 m² większe powierzchnie.
Dzięki tej strategii deweloperzy nie muszą na siłę udowadniać, że
- wliczanie powierzchni pod ściankami, wnękami, szachtami do powierzchni użytkowej jest zgodne z prawem – bo nie jest zgodne z prawem.
- utrzymywanie stanowiska, że ścianki działowe są ścianami do demontażu – bo zgodne z prawem nie są do demontażu bez wykonywania typowych prac budowlanych.
- utrzymywanie stanowiska, że jest błąd w tłumaczeniu normy – zgodnie z Konstytucją obwiązuje nas w prawie język polski.
- posługiwanie się niewłaściwymi normami do celów liczenia powierzchni użytkowej lokali – trzema wykorzystywanymi obecnie normami są PN-ISO 9833:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 oraz PN-ISO 9836:2022-07, każda do innych celów.
- w dniu 19/09/2020 weszła w życie norma PN-ISO 9836:2015-12
- w dniu 18/07/2022 opublikowano nową normę PN-ISO 9836: 2022-07, która od tego czasu obowiązuje w projektach
- błędne tworzenie metryczek lokali – przekłamywanie powierzchni użytkowych jest nielegalne i deweloperzy przegrywają rozprawy sądowe!
- błędne zapisy w zakresie powierzchni w umowach sprzedaży – prawnicy nie znają się na aspektach powierzchni w polskich przepisach.
- błędnie liczą powierzchnie lokali handlowych – rynek lokali komercyjnych rządzi się swoimi prawami. Liczenie lokali handlowych według standardów mieszkaniowych znacznie zaniża sprzedawane powierzchnie.
Ekspertyza deweloperska eliminuje wszystkie powyżej opisane błędy i daje inne PROSTSZE ROZWIĄZANIE. Rozwiązanie, które zastosowało już wielu deweloperów z różnych regionów Polski. Średnio rocznie na tych zasadach, nasi Klienci sprzedają 1000 lokali. Nie mają oni problemów z kupującymi lokale.
Zamieszczam poniżej przydatne linki. Możliwe jest również poprowadzenie szkolenia w powyższym zakresie w Państwa firmie. Zapraszam do współpracy. Adrian Hołub 608 577 042, adrian.holub@geodetic.co
Do Ekspertyzy dołączamy gratis Video z 2,5-godzinnej Akademii Inwestora, podczas, której odbył się Zjazd 50-ciu deweloperów z Polski. Wideo porusza aspekty wybrane ekspertyzy oraz dyskusje uczestników.
Wśród uczestników byli przedstawiciele firm deweloperskich w Polsce: Skanska, Napollo, Napollo Residential, Unidevelopment, Volumetric, Apricot Capital Group, LC Corp, Victoria Dom, Centrum Praskie Koneser, Murapol, Ghelamco, Matexi, Fadesa Polnord Polska, YIT Development, Rafin, Murapol Architects Drive, Morizon, Trei Real Estate, Metropolitan Investment, Napollo Invest Sześć, Arkada Invest, Properteam, Big City Invest, Copernicus Toruń Hotel, WSP Polska, Skanska Residential Development, Yareal, UNSEN, P3 Parks, JLL, Tiara Development, Cushman & Wakefield, Dom Development i inni. Słuchaczami zajmujące stanowisko: prawnik, senior project manager, architekt, specjalista ds.inwestycji, kierownik projektu, dyrektor biura sprzedaży, kierownik projektu, członek zarządu, dyrektor sprzedaży, dyrektor techniczny, dyrektor pionu inwestycji, kierownik sprzedaży, wicedyrektor ds. inwestycji, dyrektor działu prawnego, wiceprezes zarządu, specjalista ds. przygotowywanie inwestycji, starszy architekt, dyrektor działu projektowego.
Najważniejsze dla inwestora
Ekspertyza zawiera
- Gotowe zapisy do prospektu deweloperskiego, które zwiększają powierzchnie mieszkań, domów oraz zabezpieczają Cię przed wszelkimi roszczeniami i pozwami sądowymi ze strony kupujących.
- Gotowe zapisy do reklamowej metryczki lokalu oraz metryczki powstałej w wyniku inwentaryzacji po wybudowaniu mieszkań, domów i lokali komercyjnych.
- Gotowe zapisy w zakresie maksymalizacji powierzchni do aktu notarialnego przenoszącego prawa własności.
- Przykłady graficzne rzutów lokali z zasadami liczenia powierzchni.
- Zasady wyliczania powierzchni (antresole, schody, ścianki działowe, wnęki okienne, przejścia drzwiowe itd.)
- Wywód prawny (konsekwencję rozumowania kolejnych ustaw, norm w zakresie liczenia powierzchni).
Spis ekspertyzy (60 stron A4)
I. WSTĘP
II. PODZIAŁ OGÓLNY NORM POMIARU POWIERZCHNI
II.1. Podział norm polskich i zagranicznych.
II.2. Akty prawne do celów projektowych przy pozwoleniach na budowę.
II.3. Akty prawne do celów sprzedaży lokali na rynku pierwotnym.
II.4. Akty prawne do celów pomiaru powierzchni do celów podatkowych.
II.5. Dualizm powierzchni użytkowej w przepisach.
II.6. Normy pomiaru powierzchni rekomendowane do celów najmu.
III. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI MIESZKANIOWYCH NA RYNKU PIERWOTNYM.
III.1. Liczenie powierzchni lokali jako „powierzchnia użytkowa” zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 czy norma PN-ISO 9836:2015-12 czy norma PN-ISO 9836:2022-07?
III.2. Czym jest powierzchnia konstrukcji według PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:2022-07?
III.3. Wliczanie powierzchni ścianek działowych, szachtów, wnęk okiennych i przejść drzwiowych do powierzchni użytkowej zdefiniowanej w PN-ISO 9836:1997.
III.4. Które podejście jest zgodne z prawem?
III.5. Jakie akty prawne mówią o powierzchni lokalu?.
III.6. Ustawa deweloperska.
III.7. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 z późn. zm.
III.8. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.
III.9. Mieszkanie „bez ścian” versus zaświadczenie o samodzielności lokalu z wydziału architektury.
III.10. Podatek od nieruchomości w kontekście dobudowanych ścian działowych.
III.11. Kilka istotnych pojęć w zakresie powierzchni.
1) PN-ISO 9836:1997 – właściwości użytkowe w budownictwie, określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
2) PN-ISO 9836:1997 – powierzchnia kondygnacji netto.
3) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia użytkowa podstawowa a pomocnicza.
4) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia ze względu na stopień przykrycia i zamknięcia.
5) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia konstrukcji.
6) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia wewnętrzna lokalu.
7) PN-ISO 9836:1997 powierzchnia całkowita.
8) Norma PN-ISO 9836:2015-12 obowiązkowa w projektach budowlanych od 19.09.2020 r.
9) „Powierzchnia użytkowa” w domu jednorodzinnym / bliźniaku / segmencie.
III.12. Jak mierzyć schody?
III.13. Antresola gratis – przepisy czy chwyt marketingowy?
III.14. Balkony i tarasy – jak je sprzedawać?
III.15. Powierzchnia użytkowa do wyceny pod kredyt bankowy.
III.16. Ustawa prawo geodezyjne odwołuje się do rozporządzenia w sprawie EGIB (ewidencja gruntów i budynków).
III.17. Ustawa o ochronie praw lokatorów (mieszkania gminne)
III.18. Metryczka lokalu – co powinna zawierać?
III.19. Norma PN-ISO 9836, jako podstawa sprzedaży lokalu?
III.20. Podsumowanie działu.
III.21. Chaos wywołany funkcjonowaniem dwóch norm pomiaru powierzchni w projektach (Norma PN-ISO 9836:1997 i PN-ISO 9836:2015-12 i PN-ISO 9836:2022-07)
IV. POWIERZCHNIA LICZONA DO SPRZEDAŻY LOKALI BIUROWYCH LUB USŁUGOWYCH LUB HANDLOWYCH
IV.1. Czy deweloper ma obowiązek stosowania powierzchni użytkowej przy sprzedaży lokali komercyjnych?.
IV.2. Jak zdefiniować powierzchnię sprzedaży lokalu biurowego/usługowego?.
IV.3. Redukcje powierzchni ze względu na wysokość lokali handlowych i usługowych.
IV.4. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991r z późn. zm.
IV.5. Rozporządzenie w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków z dnia 29 marca 2001r
IV.6. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmiennie Kodeksu cywilnego.
IV.7. Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowalnego z dnia 13 września 2018r
IV.8. Rozporządzanie w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 17 lipca 2015r
IV.9. Podsumowanie działu.
V. CZY JEST OBLIGATORYJNOŚĆ STOSOWANIA NORM POLSKICH?
VI. NAJWAŻNIEJSZE KONKLUZJE Z EKSPERTYZY.
VI.1 „Wyciskaj” powierzchnie łącznie z balkonami, tarasami, antresolami, powierzchniami pod ścinkami działowymi, słupami, szachtami i kominami.
VI.2 „Powierzchnia sprzedaży” czy „powierzchnia użytkowa” czy „powierzchnia wewnętrzna”?.
VI.3 Nieoceniona rola architekta na etapie projektu – prawidłowe wymiarownie.
VI.4 Komentarz z roku 2002 do normy PN-ISO 9836:1997 zaskoczeniem deweloperów.
VI.5 Powoływanie się na błędne informacje.
VI.6 Powoływanie się na niewłaściwe definicje.
VI.7 Co na to wytyczne banków?
VI.8 Czy notariusz sprawdza zgodność umowy z przepisami?
VI.9 Kto się podkłada? – geodeci pozywani do sądów.
VI.10 Kto uporządkuje chaos prawny?.
VII.11 Pozwy sądowe za wliczanie powierzchni pod ścianami.
KONTAKT
Zdradzamy tajniki Ekspertyzy
Jak liczyć powierzchnię sprzedawanych lokali mieszkalnych i handlowych?
Przeczytaj artykuły
lat na rynku nieruchomości i geodezji
m² pomierzonych powierzchni
własnych publikacji o nieruchomościach
corocznie szkolonych osób
polskich i międzynarodowych partnerów
otrzymanych referencji, nagród i wyróżnień
Autor ekspertyzy
Adrian Hołub
CRE Advisor, Geodetic Board Member, Investor, Author, Lecturer
> doradza deweloperom mieszkaniowym i komercyjnym od 15 lat
> pomierzył +8 mln m2 powierzchni
> szkoli corocznie +1000 osób
> wygłosił +100 prelekcji
> opublikował +100 artykułów
> otrzymał +100 referencji, nagród i wyróżnień
> współpracuje na stałe z +250 Partnerami polskimi i międzynarodowymi
> wykłada na 4. uczelniach państwowych
> z jego opinii do wyroków sądowych korzystają sędziowie
> biegły sądowy w zakresie pomiarów powierzchni
Zasady sprzedaży Ekspertyzy
Klient Zamawia Ekspertyzę poprzez formularz zamówienia;
Klient opłaca fakturę wystawioną przez Geodetic (wysłanie potwierdzenia przelewu może przyspieszyć realizację zamówienia);
Ekspertyza jest przekazywana wyłącznie w formie elektronicznej;
Ekspertyza opatrzona jest indywidualnym kodem QR przypisanym danemu Klientowi. Kod QR umieszczony jest na każdej stronie opracowania;
Geodetic udostępnia plik mailowo wyłącznie osobom, które zostały zgłoszone przez Klienta (nazwisko, mail). Rozpowszechnianie ekspertyzy deweloperskiej i vademecum inwestora innym osobom a w szczególności osobom i podmiotom spoza firmy / organizacji, która zakupiła Produkt jest zabronione i stanowić będzie naruszenie praw autorskich i zawartej umowy;
Plik pdf posiada blokadę przed drukiem;
Plik pdf posiada blokadę kopiowaniem treści;
Otwarcie pliku pdf następuje przez indywidualnie hasło dostępu.
Nie wiesz jak liczyć powierzchnię lokalu przy sprzedaży?
Za 24h możesz mieć ekspertyzę
Zapytaj o cenę Ekspertyzy
Adrian Hołub
+48 608 577 042
adrian.holub@geodetic.co
