Samodzielność lokali w budynkach jednolokalowych
Kiedy nie sprzedasz nieruchomości?
Wielu deweloperów rozpoczyna swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości od niedużych inwestycji. Zazwyczaj są to jednorodzinne budynki wolnostojące lub w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej. Pomimo prostej konstrukcji tego rodzaju inwestycji i stosunkowo niedużych nakładów finansowych inwestor napotyka szereg problemów, których nie uwzględnił podczas planowania i koncepcji sprzedaży. Jednym z nich jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu w budynkach jednolokalowych, które jest niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Odrębność lokali blokuje sprzedaż
Jeden z deweloperów wybudował 8 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, z których 4 były jednolokalowe, a 4 dwulokalowe. Łącznie pozwolenie na budowę opiewało na 12 lokali mieszkalnych z ogródkami i miejscami postojowymi. Decyzja o warunkach zabudowy określała konkretne wskaźniki inwestycji tj. powierzchnię biologicznie czynną i powierzchnię zabudowy. Wszystkie dokumenty były spójne zaczynając od decyzji WZ, projektu budowlanego, pozwolenia na budowę i kończąc na pozwoleniu na użytkowanie. Gdy przyszło do sporządzenia ostatecznych aktów notarialnych sprzedaż została zablokowana, a odrębnych własności lokali nie udało się ustanowić.
Odmowa wydania samodzielności lokalu
Powodem braku możliwości podpisania umowy przyrzeczonej była odmowa wydania zaświadczeń o samodzielności lokali dla 4 lokali w budynkach jednolokalowych. Organ w odmowie wydania zaświadczenia powołał się na art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali, który mówi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu Ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Organ dodatkowo powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 19.11.2020 r. (III CZP 85/10), które potwierdza, że w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności lokali. Organ jednak nie wziął pod uwagę treści całego uzasadnienia rozstrzygnięcia, a jedynie tezę wyroku.
Odrębna własność lokali
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19.11.2020 r. (III CZP 85/10) zauważył, że: „jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.”
Zatem jeżeli na działce budowlanej mamy tylko jeden budynek, w którym jest jeden lokal nie ma możliwości uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Sąd Najwyższy natomiast rozwija swoje uzasadnienie o przypadek opisany powyżej tj. kilka budynków jednorodzinnych na jednej działce. „Wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których znalazłyby się części składowe – poszczególne budynki. Gdy nie jest możliwe przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych budynkach.” Dlaczego zatem organ powołuje się na wyrok, który przeczy treści postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali? Niestety nie udało mi się uzyskać odpowiedzi na to pytanie.
Zaświadczenia o samodzielności lokali
Czy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?
Czy podział rozwiązuje problem?
Oczywiście podział geodezyjny rozwiązuje problem, ale w przypadku gdy da się go wykonać. Jeżeli od samego początku koncepcja inwestycji jest taka, że każdy budynek będzie miał odrębną działkę ewidencyjną, problem uzyskiwania zaświadczeń w budynkach jednolokalowych znika. Trzeba to jednak zaplanować na samym początku zamierzenia inwestycyjnego, przewidzieć w projekcie budowlanych oraz w konstrukcji umów deweloperskich. Każda działka przeznaczona pod zabudowę musi spełniać założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku, gdy inwestycja zbilansowana jest całościowo tj. współczynniki intensywności zabudowy, ilość miejsc parkingowych czy powierzchni biologicznie czynnej obliczone są dla wszystkich budynków na jednej działce zdarza się, że podziału geodezyjnego zrealizować się nie da. Może być sytuacja, w której miejsc parkingowych brakuje, a powierzchni biologicznie czynnej jest zbyt mało. Niemniej zawsze wymaga to sprawdzenia i analizy.
Skutki nieprzemyślanych koncepcji
W przypadku tego rodzaju inwestycji organ wydający pozwolenie na budowę to ten sam organ, który będzie prowadził postępowanie w sprawie wydania zaświadczeń o samodzielności lokali. Niestety jak widać w opisanym wyżej przypadku w zależności od lokalizacji urzędu, wewnętrznych wytycznych oraz zwyczajowego podejścia organu możemy mieć problem z pozytywnym zakończeniem inwestycji. Jeżeli kupujący podpiszą umowy deweloperskie na zakup lokalu, a okaże się, że tego lokalu wydzielić się nie da to powstaje poważny problem. Najczęściej w sprawę włączony jest jeszcze bank kredytujący zakup nieruchomości, co dodatkowo komplikuje sytuację. Jeżeli zaczynamy tego rodzaju inwestycję należy w pierwszej kolejności uzgodnić z organem stanowisko w sprawie wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. Przed rozpoczęciem inwestycji mamy duże pole do manewru, zmiany koncepcji lub prawidłowego sprecyzowania umów deweloperskich. Jeżeli natomiast inwestycja jest już zrealizowana i czeka na sprzedaż, a zaświadczeń o samodzielności nie udało się uzyskać to pozostają nam dwie opcje.
Zmiana umów deweloperskich
Wspomniałem, że podział geodezyjny, który pozwoli nam wydzielić poszczególnym budynkom działki ewidencyjne jest opcją na wyjście z sytuacji. W takim przypadku zaświadczenia o samodzielności lokali nie będą potrzebne. Musimy mieć jednak na uwadze, że podziału czasami zrealizować się nie da. A jeżeli już się da to w zależności od miejsca w Polsce sprawa może potrwać od 4 do 15 miesięcy, co może być mocno problematyczne dla sfinalizowania procesu inwestycyjnego. Drugą możliwością jest unieważnienie lub zmiana umów deweloperskich i podpisanie nowej umowy obejmującej: (1) sprzedaż udziału we współwłasności działki w wysokości odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej danego lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali we wszystkich budynkach usytuowanych na działce; (2) umowa o podział nieruchomości współwłasnej do korzystania (quad usum), zgodnie z którą nabywca udziału we współwłasności działki jego następcy prawni korzystać będą na zasadach wyłączności z konkretnego lokalu mieszkalnego, konkretnych miejsc postojowych i ogródka; (3) opcjonalnie oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nabytym udziale celem zabezpieczenia udzielonego kredytu.
Przewiduj wcześniej
Po podpisaniu tego rodzaju umowy następnym krokiem jest sądowe zniesienie współwłasności działki poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali bez konieczności uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali. Po całej procedurze dochodzimy do miejsca, w którym na każdy lokal mamy założoną odrębną księgę wieczystą. Warto jednak zadbać, żeby tej drogi uniknąć i wszystkie zagrożenia wynikające z realizacji inwestycji przewidzieć na samym jej początku. Pozwoli nam to zaoszczędzić dużo nerwów, czasu i oczywiście pieniędzy.
